近年、「リースバック」という資金調達を目的とした不動産活用方法が人気となり、利用者年々増加傾向にあるようです。
では、このリースバックとはどういったものか、そしてメリット・デメリット、向いている人・いない人、さらにはリースバック業者の種類や選び方まで詳細に解説していきたいと思います。
リースバックとは？初心者にもわかりやすく解説
では、リースバックとはいったいどういった仕組みなのでしょうか？初心者の方にもわかりやすく解説していきたいと思います。
リースバックの仕組み
リースバックとは、不動産である自宅を売却し、その後もその自宅を借りて住むシステムのことを言います。自宅を売却し（Sell）、賃貸する（Lease）ことから、セールアンドリースバックとも言われます。
そのまま住み続ければいいのに、なぜこのような回りくどいことをするのか、という疑問がわくと思いますが、住宅ローンのまとめ返済や老後資金の調達など、一度に大きなお金を手に入れたい方におすすめのシステムです。
リースバックの契約方法
リースバックは不動産管理会社やファイナンス関係の会社が運営しています。後ほど紹介もするこれらの仲介事業者と契約を結んでおこなう不動産取引の仕組みの一つです。
すぐに資金が入るという大きな魅力はありますが、大事な自宅を活用し、運用するというシステムですので、利用する際は慎重に判断し、将来の計画を視野に入れてスタートする必要があります。
このようにリースバックは、必要な方にとっては大変便利なシステムですが、便利さゆえにメリット・デメリット、そして向き不向きがあります。
また、業者選びも非常に大きなポイントとなってきますので、順に詳しく解説していきたいと思います。
リースバックのメリット
では、リースバックを活用することによって具体的にどういったメリットがあるのでしょうか？具体的に解説していきたいと思います。
短時間で資金調達ができる
まとまった資金が必要な時、金融機関に融資などを頼んでも、条件が厳しかったり、希望額に届かないという場合も多いです。
また、通常の手順で自宅を不動産売却しても、次の買主を募集する期間が必要ですし、買主が決定しても、それから契約の準備期間などを経て、初めて入金になりますので、場合によっては買主が現れるのにも数年間を要したりします。
その点リースバック契約は、もとの家主が管理会社なりと契約手続きを終えると入金手続きに入りますので、時間がかからないのが最大のメリットです。
住み慣れた自宅に住み続けることができる
通常、自宅を売却するとなると、引っ越して賃貸や買い取った別の物件に引っ越しする必要があります。
しかしリースバックは自宅にそのまま住み続けることができますので、次の物件の費用や引っ越しの費用を出すことなく、またライフスタイルを変えることなく生活できるのもメリットです。
持ち家所有コストが不要になる
自宅をリースバックすれば、自宅の名義は管理会社やファイナンス会社になります。ですから、もとの持ち主である住人は、月々の賃貸料や契約上の管理費以外支払う必要がなくなります。
つまり持ち家を所有しているときにかかっていた固定資産税や都市計画税、火災保険料などが不要になります。
修繕や災害などのリスクを回避できる
リースバックすると、自己所有ではなくなるため、建物が劣化して修繕が必要になった場合や、災害、事故などで破損した場合などの復旧費用がかからないのもメリットです。
近所に知られない、世間体を気にしなくてよい
リースバック後は、もとの家に住み続けることができますので、外から見れば変わらぬ生活をしている様に見えますし、実際そうです。近所や親せきの方に知られたくない人、世間体を気にする人にも安心と言えます。
借金をせず資金を得ることができる
リースバックのシステムは、もともと所有していた自宅を活用しています。したがって借金をせず資金調達ができます。
他の担保・無担保ローンなどと違って資金調達的に借金が発生しないのは大きなメリットと言えます。
住宅ローンの負担がなくなる
住宅ローンの返済を目的としてリースバックを受けた場合、住宅ローンの負担がなくなります。あくまで賃貸物件に住むということですので、多額のローン残債から解放され、ストレスも減るでしょう。
将来、買い戻せる選択肢もある
リースバック物件は、条件によっては将来的に再度購入、つまり買い戻しができます。こちらは契約の際、買い戻し特約をつける必要がありますが、一度売ったマイホームを買い戻すことも可能です。
いずれもリースバックの魅力的なメリットですが、詳細は業者や契約内容によって変わってきますので、契約時によく確認しておくことが大切です。
リースバックのデメリット
では次に、リースバックのデメリットについて見ていきたいと思います。
家賃の支払いが必要
リースバックは毎月家賃の支払いが発生します。これはリースバックというシステム上仕方がありませんが、毎月支払うものですので、契約時に気を付けるべき点があります。
家賃は立地や築年数などによって決まってきますが、買取価格が高くなると必然的に家賃も高くなります。買取の契約時には、特に価格の事はしっかりと業者と話し合い、納得のいく家賃で住めるようにしたいものです。
また、複数業者で相見積もりを取り、少しでも安い業者を選ぶことも必要となってきます。
売却価格が相場より安くなりがち
リースバックでマイホームを売却する場合の価格は、相場（市場価格）より安くなりがちです。これは、リースバックを扱う管理会社が、買取価格を安くし、売却価格を高くすることによる利益を見込んでいますので仕方はない事ではあります。
こちらも契約時によく話し合って納得しておく必要があります。
住宅ローンの完済が必要、またはローン残債額が買取価格で相殺可能でないといけない
リースバック時には自宅ローンが完済されることが条件です。これは、住宅ローンを返す目的でリースバックを利用する際に抑えておくポイントです。物件（自宅）を売却しても、ローン残債に届かない場合はリースバックを受けることが出来ません。
住宅ローンが残っていると、抵当権を外すことが出来ない為です。ここは残債との差額分を他の何らかの方法で調達することが出来れば、リースバック利用が可能になります。
ずっと住み続けるという保証がない
リースバックの契約によっては、その後住み続けられる期間が決められる場合もあります。リースバックは基本2年間の期限の契約で、以降更新する賃貸契約を結んで成立する事が多いです。
貸主＝業者との合意がある限り住み続けることが出来ますが、契約更新時に合意が成立しなければ契約終了となります。
契約が切れると引っ越しをしなくてはいけないので、避けたい人はこれも契約時に期間を長く設定するとか、期間を定めない「普通賃貸借契約」を結べる業者を選ぶことが必要となってきます。
自分の資産でない為、好きにできない
リースバック契約をすれば、所有者は当然業者に移ります。現状回復等の修繕は業者によってしてもらえるためお得ですが、リフォームやリノベーション、建て増しなどが家主の許可なくおこなえません。
また当然、自分の資産ではありませんから、子供への相続もできません。
売却税が発生する可能性がある
リースバックは自宅を売却しますので、一般の不動産と同じく税金が発生する場合があります。こちらも契約時に確認しておき、特別控除などの特例を活用するなど対応は可能です。
連帯保証人が必要なケースもある
リースバックも不動産賃貸契約の一種なので、場合によりますが連帯保証人が必要となります。もし連帯保証人に該当する人がいない場合、保証会社を利用する必要があり、別途費用がかかってきます。
リースバックは不動産売買という大きな金額の契約ですので、細かくデメリットをあげればきりがありませんが、思いつくことはできる限り事前に調べておきましょう。
事前によく勉強や交渉し、必要な知識を身に着けていたとしても、長い人生なので予期せぬ罠が潜んでいるかもしれません。
自身のライフプランも考え、デメリットも知ったうえでじっくり判断する事が必要です。
失敗しないリースバック業者の選び方！比較ポイントを解説
では、リースバック契約をする際、どのような業者を選べば良いのでしょうか？おすすめなリースバック業者のポイントを挙げておきます。
買取査定額が高い
リースバック業者が物件を購入する際の価格は、市場価格の70％～90％の範囲で決まることが多いです。この買取価格幅はもちろん、都市か地方か、新しいか古いか、好立地かどうか、などによって割合が決まってきます。
契約後の家賃は少々高くなるけど、少しでも高く見積もって欲しい場合は、やはり複数業者に依頼し、相見積もりをとったり相談する事も大切でしょう。
業者が得意とするエリア、物件である
リースバック業者は、大抵営業所などが所在するエリアの物件が得意です。これは逆に営業エリア区域外の物件は苦手で対応しずらいというケースが多いです。
物件があるエリアで実績もあり信頼のおける業者の営業所を選ぶことはかなり重要です。ネットの口コミをよく比較したり、実際に問い合わせをしてみて比較するのがいいでしょう。
あと、業者によって戸建て、マンションによって得手不得手があります。例えばマンションだけを専門としている業者も多いので、戸建ての場合は別の業者を探してみる、などです。
企業実績から見た資金力
実績が豊富でかつ資金力も十分なリースバック会社は、スタートしてから現金が入金されるまでのスピードも速いです。これは実績があるゆえに金融機関からの信用も厚いことを意味しています。
リースバック業者はある程度大手の中から、実績も資金力も十分なところを選ぶことが重要です、何よりリースバック契約後にずっと安心して取引（賃貸）できるという安心感が生まれます。
家賃が適正である
リースバック後に必要となってくるのが、住み続けるための家賃です。1ヶ月あたりの家賃の算定基準はだいたい、買取価格に利回り7～13％を掛けた金額を12ヶ月で割った値となります。
一例をあげると、買取価格が1,000万円、利回り10％の場合、1,000万円 × 10％ ÷ 12ヶ月 ＝ 約8.3万円です。
リースバック会社を選ぶ際は、高く買い取ってくれて、なおかつ家賃が安い、という条件で念入りに調べるのがいいでしょう。家賃は住居に住み続けるに必須のランニングコストですから、高めの買取金額だけに飛びつけば、あとで後悔することになりかねません。
賃貸契約期間
業者選びのポイントとして大事なのが、賃貸契約期間です。もちろん契約期間が長いほど、安心して長く住み続けることが出来ますので、長期契約を結んでくれる業者を選びましょう。将来家を買い戻したいと考えている場合も同様です。
また、ある程度の期間で次の居住物件を探す前提であれば、短期間の契約を結んでくれる業者でもいいでしょう。どちらにするかは個々人の状況に応じて決定しましょう。
ちなみに賃貸契約期間を長く設定できる業者は、途中売却するリスクがないため、一般的に大手で実績も資金力もある業者であることが多いです。
契約にかかる諸費用が適切である
リースバックにかかる費用は大きく分けて、不動産の売買にかかわるものと、賃貸にかかわるものの2つに分類されます。
不動産売買にかかる費用は、登記費用、印紙代、仲介手数料など、賃貸にかかる費用は敷金・礼金、保証料、火災保険料などがあります。
リースバックの場合、諸費用は両方とも売却代金から支出されるのがほとんどですので、実際の持ち出しはありません。しかし、適正な価格が差し引かれているかどうか、知識として知っておくとよいでしょう。
物件の買い戻し条件
物件の買い戻し条件もリースバック業者によって様々です。買戻しを視野に入れている方は、実際に買戻しができる際の価格はいくらになるのかは調べておく必要があります。
一般的な物件買戻し価格は、売却価格の110％～130％程度です。これはリースバックにかかった諸費用を業者が負担した為、売却より割り増しの金額となります。
また、買戻しできる期限も決められている場合もありますのでチェックしておくといいでしょう。
付帯条件やサービスの有無
リースバック業者、または契約内容によっては、ホームセキュリティや水回りのトラブル対応サービスなどのサポートが選択できます。また高齢の方が住む場合は「見守りサービス」などのサポートメニューもあります。
リースバック後に住み続けることを考えれば、こういった付帯条件やサポートを上手に活用するのが安心して生活できることになります。
ライフプランに合わせて提案してくれる
リースバック業者と契約する際に、ご自身のライフプランを説明したうえで、それに最適なプランを用意してくれるかどうかも業者選びの一つです。
ずっと住み続けるのかそうでないのか、将来的にどんなプランを描いているのか、今の悩みや疑問は何なのか、をしっかり解決してくれる業者が安心できるでしょう。
担当者が信頼できる
リースバック業者を選ぶ際は、担当者との対応や相性チェックも重要となってきます。いくら大手の業者だからといって、全担当者とあなたの相性が合うとは限りません。
どうしても誠実さがイマイチとか、信頼がおけない、コミュニケーションがとりずらい、など引っかかる点があれば担当者を変えてもらうか、違う業者を検討してみるのもいいでしょう。
担当者とは長く付き合っていく事になりますから、初対面の対応から誠実度や信頼度をしっかりとチェックしておく必要があります。
例えば、メリットだけでなくデメリットやリスクなどもきちんと説明してくれる担当者は、目先の利益だけを追っていませんので信頼できる担当者と判断できるでしょう。
大手リースバック業者おすすめランキング12選！
ここでは、おすすめの大手のリースバック業者を12社あげました。
簡単に特徴などをあげておきますので、リースバックを考えている方、そして業者選びに迷っている方は、こちらのリースバック会社一覧と概要を参考にし、何社かに絞り込んでから詳しく問い合わせするとよいでしょう。
セゾンファンデックス
セゾンファンデックスは、東証プライム市場に上場しているのクレディセゾンを代表とするセゾングループのリースバック業者です。セゾンファンデックスは、特に高齢者向けサービスが充実しているのが特徴です。
例えば握るだけでセコム社に救急通報できる「マイドクター」や、生活導線に一定時間動きがない場合、セコムに異常を知らせる「安否見守り」、また火災センサーや防犯センサーもサービスとして付いていますので重宝します。
リースバックエリアは全国対応しており、保証人が不要、そのうえ手数料までかかりません。サービス内容も金額的にも業界トップクラスですので、ご高齢の方を問わずおすすめできるリースバック業者です。
一建設
一建設は「リースバックプラス」というサービスを展開している、飯田グループホールディングスの会社です。
リースバックプラスは、原則として取り扱い不可の物件がなく、査定額が低くてもリースバック対象になるというのが特徴で、旧耐震マンションや倉庫まで物件対象となります。
また、買戻しの有無や、低賃料で住みたい、など利用者のライフプランに応じて「標準プラン」「定期プラン」「買戻プラン」の3つのサービスを展開していて、選択可能なのが嬉しいところです。
更に、敷金、礼金、仲介手数料も無料なのも特徴です。他社とは一味違ったサービスがあるのがこのリースバックプラスです。
And Doホールディングス
And Doホールディングスは旧会社名がハウスドゥですので、ご存じの方も多いはずです。リースバックのシステムをいち早く世に広めた会社でもあります。
And Doホールディングスのサービス「ハウス・リースバック」は、まずリースバック契約後の現金化が非常に速い事が特徴です。いちはやく資金が欲しい方にはうれしいシステムです。
また、戸建てもマンションも両方得意としており、幅広く扱えるうえ、業界最多の全国店舗数（2023年9月・696店舗）と各地に根付いた活動をしています。
規模の大きさはトップクラスですので、安心して相談できるのも魅力です。
穴吹興産
穴吹興産は「あなぶきのリースバック」という仲介手数料0円のサービスが特徴です。
なぜ手数料0円かというと、リースバックの売り手と買い手が両方とも穴吹興産が仲介する為です。また、普通賃貸借契約が多く、売却後も長く住み続けたい方にも向いています。
更に市場価格を下回る家賃を設定する事も可能で、高齢者も利用しやすいため人気です。
ただし、「あなぶきのリースバック」の物件はマンションのみとなっています。
東急リバブル
セゾンファンデックスと提携した「東急リバブルのリースバック」というリースバックサービスを展開していることでお馴染みです。
戸建て、マンションどちらからでも利用でき、買戻しも可能ですし、連帯保証人が不要なのも魅力ですが、賃貸保証会社との契約は必要です。
また、契約時に無料特典でホームセキュリティサービスも選ぶことができます。
ミライエ
ミライエは「en満ライフ」という顧客が無理なく返済できる範囲の家賃設定や、賃貸利用時の査定や審査手数料、事務手数料など諸経費が無料が売りのリースバックシステムを採用しています。
初期費用の安さは魅力ですが、大都市圏・政令指定都市しかカバーしきれておらず、まだまだ全国展開規模とは言えないのがネックではあります
SBIスマイル
SBIスマイルのリースバック「ずっと住まいる」は全国主要都市で展開しています。
他社よりも家賃設定が低めで、家賃変更もないため、リースバック後も長期間住みたいと考えている方にはおすすめです。敷金や礼金、更新料も不要なのも魅力です。
ただ、その分売却額が他社と比べて安くなりがちなのでそこは注意です。
ケイアイスター
ケイアイスター不動産の「KEIAIのリースバック」は、アフターサービスの充実度や、家賃の設定も安めのことから人気です。提携も大手のセゾンファンデックスなので資金的にも安心です。
ただ、対応エリアや物件がまだまだ少なく、審査も厳しめなのが特徴です。ただし、いったん通過すれば将来的にも安心して住めると言えるでしょう。
スター・マイカ
親会社が東証プライム上場企業であるスター・マイカ・ホールディングス株式会社であり、経営基盤は安心できます。
元々マンションの買取で業績を伸ばしてきた会社ですので、都市部のマンション物件のリースバックには強みを発揮しますし、高い買取額も期待できます。
インテリックス
インテリックスは「リースバック あんばい」を全国展開している不動産関連企業です。
センチュリー21と提携しており、2年間の定期借家契約・再契約上限なしの、高齢者向けの契約をしています。家賃を支払う限りずっと住み続けることが出来ますが、対応エリアが大都市圏および地方主要都市に限られます。
センチュリー21・ジャパン
TVCMでもお馴染みのセンチュリー21は「売っても住めるんだワン！！」というサービスを全国展開しています。
買取は、提携企業である株式会社インテリックスがおこない、賃貸再契約時に再契約手数料として家賃1ヵ月分や契約後1年ごとに保証会社宛の保証料を負担してくれるサービスも魅力です。
現在、全国900以上に加盟店を広げ、リースバックシステムの知名度向上に貢献している企業です。
大成有楽不動産販売
大成有楽不動産販売は、マンションを専門とするリースバック会社です。首都圏及び大阪近郊の大都市エリアを中心にリースバック事業を展開しています。
リースバック物件は駅近（徒歩で15分圏内）のマンションであることや、広さが40㎡以上であること、また新耐震基準の建物に限られるということですので、対象となる人が限定されてきます。
ただし、賃料に関して顧客要望を聞いてくれること、また近隣の相場を参考にしてくれること、定期賃貸借契約が5年という長期間が選択できるのが魅力と言えます。
いかがでしょうか。一口にリースバック会社と言ってもたくさんありますので、ご自身の物件や買取金額、賃料、そしてアフターサービスなど、いろんな要素を比較しながら検討してみるのをお勧めします。
リースバックがおすすめな人
ここでは、あらためてリースバックがおすすめな人を説明していきたいと思います。リースバックを考えている人を含め、これから始めようとしている方ももう一度参考にしてみてください。
まとまった資金を早く調達したい
リースバックは契約が成約すると短期間で現金が振り込まれます。その為、医療費や介護費、借金の返済、事業資金など急いである程度の資金が必要になった方には重宝するシステムです。
相続対策を早めにしておきたい
不動産は相続時に分割方法などでトラブルになる可能性もあります。その為、自身の子供たちが相続の時困らないように、自宅を売って現金化しておけばスムースに相続できるようになります。
老後資金の足しにしたい
このご時世、退職金や年金だけでは生活が不安に感じる方も多いでしょう。リースバックで得たお金を老後資金に充てればいくらか余裕をもって生活する事も可能です。
また、施設に入る際の入居費用としても使えますので、将来的に考えている方にもおすすめです。
住宅ローン支払いから解放されたい
持ち家の住宅ローンを支払うのがきつい人にもリースバックはおすすめです。売却で得たお金を住宅ローンの残債に充てれば毎月のローン負担はなくなります。
その代わり月々の家賃が発生しますが、ローン額より低くなる様契約をすれば、負担も軽くて済みます。
自宅所有のコスト負担を軽くしたい
マイホームを持っていると、固定資産税や都市計画税などの税負担があります。また、経年劣化などによる修繕や管理コストもかかります。リースバックをすると自宅の所有権は管理業者に移行しますので、費用も負担してくれます。
別の場所で新居を探している
現在住んでいるところとは別に新居を考えている方にもおすすめです。通常に自宅を売却に出し、新しいマイホームを探すのはかなり手間がかかり、売却タイミングが遅ければ現在の家と新居の二重ローンになる可能性もあります。
その点リースバックは、売却資金を得た後、家賃を払って住みながら新居を探し、見つかれば手放して引っ越すことが出来ますので、探す期間も負担になりません。
将来、自宅の買い戻しも視野に入れている
現在は自宅ローンの支払いが苦しいけど、いずれはリースバックした家を買い戻す選択肢もあります。例えば、自宅のローンと子供の教育費などの支払いが重なり、経済的に苦しい時にリースバックをし資金を活用し、将来ゆとりができ時にまた買い戻せば元の家の所有者に戻れます。
リースバックがおすすめでない人
次に、リースバックがおすすめでない、向いていない人はどんなタイプなのか、こちらも詳しく見ていきたいと思います。
自宅を改装したり自由度を求める人
リースバック契約をすると、当然ながら所有権は管理会社のものになります。そして住所はそのままでも賃貸物件の扱いになります。
ということは、自由にリフォームしたり、改装したりできないということです。もしどうしても変えたい部分があると、所有者である管理会社の許可が必要となりますし、制限の範囲内に限られます。
また同じ理由で、部屋などの使い方にも制限がつくこともありますので、将来的に部屋を店舗やオフィス等として使いたい、などという人にも向いていません。
若い世代で、ずっとリースバック物件に住みたい
20～30代の若年層でリースバックを受けて、そこにずっと住み続けるのは結果的に損する可能性が高いです。というのは、リースバック物件は投資案件の為、相場より家賃設定が高めです。
その為、何十年も住み続けると、家の価格（ローン額）プラス維持メンテ費用のトータルより高くなる可能性があります。
ケースにもよりますが、若年層の方は他の資金調達方法を選択した方が結果的に得する可能性が高いです。
自宅を資産として持っていたい・手放したくない
リースバックをすると、所有権は業者なりに移ってしまいますので、当然のことながら自宅という不動産資産は失ってしまいます。
もとの自宅に住むことはできますが、契約が切れると引っ越しする必要がありますので、それが嫌な方にはおすすすめしません。
家賃の支払いに不安がある
リースバック契約後は、家賃を支払い続けて住むことになります。安定した収入がある人が複数人いればいいのですが、例えばご主人一人が家賃を支払う場合などは、仕事を辞めたり、転職したり、また事故や病気などで入院するリスクもゼロではありません。
家賃滞納が続けば契約解除の要因となりますので、最悪の場合強制退去となってしまいます。
契約概要を聞いて、支払っていける家賃であることを納得したうえで契約したり、収入の柱（人数）を増やさない人はリスクをはらんでいると言えます。
リースバックは確かに短期間でまとまったお金が入る優れたシステムですが、リースバック後にかかる費用を綿密にシミュレーションしておき、本当に必要なのかどうかをよく考えて契約をすることが大事です。
リースバック業者に依頼する方法・流れを解説
では、いよいよリースバックをする際、業者に依頼する方法や、実際の契約の流れを詳しく解説していきます。
リースバック業者の選定
まず最初に、リースバック業者の選定をします。この際、一業者に絞らずいくつかピックアップしておくとよいでしょう。
業者に相談
ピックアップした業者にリースバックの相談をします。このとき極力こちらが希望する条件に対していい返答をしてくれる会社に絞るといいでしょう。
ここで、業者選びは、事前に説明した通り、資金力もある大手企業で評価の高いところから選べば安心と言えます。
仮査定
まずリースバックしたい物件のおおまかな内容を伝えます。そこで大体の査定の概算額が出ます。この時点であまり希望にそぐわないと、業者を変えてみるのもありでしょう。
現地調査と本査定
机上の仮査定で納得のいく額を出してもらえれば、業者が実際の物件の現地調査をおこないます。調査内容は物件の状態や境界線の整合性など色々な項目があります。
もちろん実際にリースバックの営業担当者が来ますので、この時に疑問に思う事などがあれば色々質問してみるのもいいでしょう。
本査定（訪問査定）では、土地家屋の権利証または登記識別情報通知、そして過去リフォームしたことがあればその履歴がわかる書類等が必要となります。
業者から契約額の提示
物件の本査定までが終わると、業者より実際の売却価格および家賃の提示があります。業者や物件内容等によって異なりますが、即日提示されることもあったり数日かかる場合もあります。
ここでも内容をよく確認し、不明な事はそのままにせず質問して解決しておくことが必要です。
保証会社の審査
リースバックは賃貸料が発生しますが、何らかの理由で不払いが起こった場合の為、家賃分を業者へ支払う保証会社が存在し、一般的には加入することが条件となります。
その為、保証会社の審査を受け、通過する必要があります。審査は本人確認や固定資産税通知書、振込先口座、収入証明書などの書類がありますので、漏れのないよう一つ一つ確認しながら進めていきましょう。
契約の締結
審査が通れば、いよいよリースバック契約の締結となります。
リースバックの契約は、物件を売却する「売買契約」と業者と家賃の賃貸借契約を結ぶ「賃貸借契約」の2つがあります。別途、買い戻しを希望する場合は「再売買の予約契約」を作成する必要もあります。
代金の入金・物件引き渡し
業者から物件買い取り額の入金があります。これをもって物件引き渡しとなります。
通常の不動産は文字通り「引き渡し」が行なわれますが、リースバックの場合、元の家主がそのまま住み続けますので、外見上は今までと変わらないという事です。
また、物件を引き渡しますので、当然権利書や住民票、印鑑証明などの書類も必要となってきます。こちらも業者が事前に指定してくれますので、それに従って進めていってください。
賃貸料支払いのスタート
諸々の契約手続きが終わったら、賃貸契約に従って毎月の賃料の支払いスタートです。リースバックを受けた人はそのままその物件に住めますので、引っ越しもする必要がありません。
つまり、契約前とほとんど変わらないライフスタイルが維持できるという事です。
買い戻し
リースバック契約には、「再売買の予約契約」で買い戻しのオプションもついている事は前述したとおりです。買い戻しをする際は事前にどんな条件なら買い戻せるか、契約書をよく確認しておくことが大事です。
ただ、リースバック契約において、実際に買い戻しをする人は少ないのが現状です。家賃というランニングコストが毎月かかる中で買戻しの為の資金を貯めるのはかなり厳しいと言えます。
以上がリースバックを業者に依頼する方法・流れです。再三ですが、少しでも疑問点や不安に思う事があれば、都度業者に相談や質問をして解決しておくことも大事です。
リースバックで失敗・後悔しない為の注意点
リースバックは、大きい資金を短い期間で調達できるシステムですが、その便利さゆえに契約してしまい、後に失敗したと感じたり、後悔したりしない為の注意点について解説します。
ここまで説明したデメリットや注意点など内容と重複する場合もありますが、大事なことですのでチェックしておいてください。
買取額が安くなる（売却額が少ない）
リースバックでは、業者でがいくらで買い取ってくれるかが一番の重要事項になります。買取額は高いに越したことがありませんが、予想よりはるかに安い額で買い取ろうとする業者もいます。
業者も安値で買い取り、高く売却するのを目的で商売していますので当然の事ですが、自身の希望額に全然届かない場合は違う業者に依頼してみるのがいいでしょう。
家賃が思わぬ高値になる
家賃は契約時に設定するものですが、売却価格に比例しますので、割高で買ってもらって後で苦しい目に合うのも考え物です。かといって安い価格で売却すると、目的の調達金額に届かない可能性もありますので、そこはちょうどいい額を交渉する以外ありません。
リースバックそのものを契約できない
例えば住宅ローンの残高が多すぎて、リースバックの売却額に全然届かない場合などが挙げられます。本来リースバックの条件はそれほど厳しくないのですが、ローン残債と相殺できない場合は利用できません。
また、ローンなどはないものの、物件のエリアの条件が悪すぎたり、価値がないと判断された場合も同様です。
また、レアケースではありますが、利用者の経済状況がよくないと判断されると保証会社の審査に通らない場合がありますので注意が必要です。
物件を転売される
リースバック会社が、物件を転売してしまうケースです。転売されても賃貸している人の居住権はあるのですが、転売先が倒産するなどのリスクがあればこれも不透明になってしまいます。
これも最初のリースバック契約時に、転売の条件や可能性をきちんと調べておくことです。
短期間で出ていかなければならなくなる
リースバックには、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。普通借家契約であれば、契約を更新し続けることによってずと住むことが出来ますが、定期借家契約は更新ができない為、数年で更新が切れます。
契約が切れたことにより退去を余儀なくされることになりますので、こちらも相談時から契約内容をきちんと確認しておく必要があります。
相続のことでもめる
本来なら家を相続するはずの子供さんがいる場合、リースバック契約をする事をきちんと説明しておくことは重要です。子供さんがいずれは持ち家に戻って生活するというライフプランを描いていた場合、トラブルの原因となります。
家を相続する意思の有無だけでなく、色々な可能性など、事前にお互いのライフプランを子供さんとよく話し合って合意を得ておいてください。
買戻し額が思わぬ高額になっていた
当初、リースバック物件となった自宅を買い戻す予定がなかったのに途中で事情が変わり、買い戻そうとしたとき思わぬ高値を提示されるのはたまにある話です。
買い戻し額は、最初の売却額をもとに算出されていますので、契約時は買い戻す予定はなくても金額確認だけはしておいた方が余計なトラブルを避ける事となります。長い人生、途中で大きく状況が変化する事もありますので。
退去時に修繕費の事でもめる
リースバック物件を退去して引っ越す際、業者の方から原状回復費を請求される場合があります。契約時にはなかった傷などがこれにあたります。
これも当初の契約時に、どこまでが原状回復の線引きなのか、細かく話し合っておき、しっかり契約書なりに明文化しておくべきです。
以上がリースバック契約じにおける主な失敗点や後悔する事項です。ほとんどの場合、契約する前にきちんと話し合っておくことで解決しますし、子供さんも含め、家族全員でリースバック契約の内容を共有しておくのは府大事と言えます。
リースバック業者に関するよくある質問
ここでは、リースバック業者に関するよくある質問をまとめてみました。
リースバックの家賃相場ってどれくらい？
リースバックの家賃相場は、物件買い取り価格の7～13％を年間の賃料と定めて、月割りした価格が家賃価格となります。
例えば売却価格が1,800万円、賃料が相場内の10％に設定されると、年間の家賃は180万円、そして1月の家賃は15万円となります。
リースバックの家賃は相場の家賃と比べて高くなるのは何故ですか？
業者がリースバックをする目的は、不動産の利回りを見込んで購入するからです。リースバック後に住む家賃を少しでも高くし、利回りを得る「投資物件」となるため、相場家賃より高くなります。
リースバック後の家賃を少しでも安くする方法はありますか？
リースバックの取引は、物件の売却と賃貸がワンセットとなっています。その為、売却の価格が安いほど家賃も安くなるので、業者と相談して決めるといいでしょう。
店舗や事務所、工場などもリースバック対象となりますか？
なります。住居だけでなく、事業用の不動産もリースバックの対象となります。
ご近所に絶対知られたくないのですが、大丈夫でしょうか？
大丈夫です。査定の時に営業担当者がお伺いするだけですので、もしご近所に聞かれても「生保や車のセールスマン」くらいに言っておけば知られる心配はありません。
また、広告も出しませんので、あなたご自身から言わない限り、周りに知られることはまずありません。
急に現金が必要になりましたが、リースバックを申し込んで現金が振り込まれるのはどのくらいの期間ですか？
リースバックした売却代金が振り込まれるのは、通常は1ヶ月～40日くらいとされます。プランによっては1週間くらいでできる事もありますが、諸所の条件などで制限付きの場合が多いです。
物件の所有者が複数人いますが、リースバックできますか？
可能です。所有者全員の方の同意が得られれば契約できます。
自宅の名義がまだ親のままで相続手続きをしていません。リースバックできますか？
大丈夫です。相続登記を売却の時に同時におこなえば問題ありません。
過去に税金や車のローンを延滞したことがありますが大丈夫ですか？
大丈夫です。心配ならば業者に相談してみてもいいでしょう。
リースバックで得たお金の使い道は自由ですか？
はい、自由です。住宅ローンや老後資金に使ってもいいですが、事業資金や教育費はもちろん、無担保ローンなどの借金返済や車の購入費など、使用用途に特に制限はありません。
リースバックの相談と、査定だけしてほしいのですがお金はかかりますか？
査定までだと、基本無料です。手続きに入れば必要な費用が提示されます。
年齢や判断能力など制限はありますか？
リースバックは基本的に成人されている方でしたら誰でも利用可能です。ただし何らかの理由でご自身に判断能力がないとされる場合はご自身ではできず、後見人や保佐人が代行しておこなうことになります。
例えば、建物の名義人である父親の認知が進んで介護が必要となり、リースバックを受けたい場合に、子供が「成年後見人」となってリースバック制度の手続きを進めることになります。
途中で引っ越ししたくなればできますか？
リースバックの契約は通常の賃貸契約と同じ様に、途中解約してもかまわないケースがほとんどです。ですから途中で引っ越ししたくなればしてもかまいません。
引っ越しの際の原状回復費用は必要になりますか？
通常の賃貸物件と同じく、問題なく住んでいる場合は特に原状回復費用は必要ありません。
ただし、通常できない破損や傷、改造などの欠陥は原状回復費を請求されます。基本的にはリフォームなどの改造はできないか、管理会社に許可を得てからすることになります。
リバースモーゲージとの違いは何ですか？
リバースモーゲージとは自分名義の自宅を担保にお金を借り入れて一括もしくは毎月入金があるシステムで、自宅に住むという点では似ています。
ただ、決められた契約満了後、もしくは持ち主が亡くなれば、債権者である業者が不動産を売却し、売却益と借入金とを相殺し清算するという仕組みです。
ただし、リバースモーゲージを利用すると住宅ローンとは異なり、利息のみ支払い、元本の清算は契約終了後、つまり死亡後になるということになりますので注意が必要です。
まとめ
リースバックは、自宅などの不動産を売って賃貸して住むことにより、引っ越しせずにまとまった資金を受ける事のできる、手軽で魅力的なシステムです。
その手軽さや魅力的さのメリット面ばかり見て安易に契約してしまうのは良くないと言えます。引っ越しせずに済み続けるということは、長期間に渡って契約および業者とつきあっていくという事です。
ご自身の調達したい資金はもちろんのこと、住み続けるための賃料、その他もろもろの条件などをしっかり把握し、隅々まで理解していないと、後で後悔する事になりかねません。
その為、特にリースバック業者の選定は大事です。ここまでご説明した事を参考に、間違いのない業者選び、そしてご自身に最適なリースバックシステムを契約する事が大事です。
