リースバックは、主に自身の住んでいる家などの不動産を業者に売却し、まとまった資金を得られるうえに、もとの家に賃貸料を払って住み続けられるシステムの事です。
近年増加してきた、メリットも多い不動産活用システムですが、反面リースバックを検索すると「やばい」「怪しい」とネガティブなキーワードも出てきます。これは、これからリースバック活用したい方にとっては不安なことですね。
この記事では、本当にリースバックは「やばい」のか、その詳細、具体的なデメリットや、あるとすればデメリットを避ける為にはどうすればいいかなど、詳細にまとめてみました。
リースバックを考えている方、これから活用しようと思っている方は是非参考にしてみてください。
リースバックとは？初心者にもわかるように簡単に解説
まず、リースバックとはそもそもどんなシステムなのか、初心者の方にもわかるよう解説していきます。
リースバックは、まず自分の所有する自宅などの不動産を不動産会社に売却し、その後業者と賃貸契約を結んで、家賃を払いながらその家に住み続ける事ができるシステムです。
簡単に言うと、生活環境を変えずまとまった資金を得られる数少ない資金調達方法ですので、近年特に需要が高まっています。
我が国でリースバックが始まったのは1960年代からと歴史はあるのですが、徐々に認知され始めたのは2010年代になってからです。
これは、高齢者層の持ち家率が上がったり、給与が上がらない為住宅ローンの支払いが苦しくなったり、老後の資金作りや介護の費用など大きな出費があるなどのニーズに応える為に認知されてきたと言えます。
リースバックは「売却」と「賃貸」がセットになったわかりやすいシステムです。しかしまだまだ世間的に広く深く根付いて浸透しているとは言えません。
また大きな資金が動くため、理解の少ない人がリースバックの意味自体を誤解しているケースが少なくないのも事実です。反面、リースバックは条件さえクリアすれば大きな資金を得る事も出来ますので数少ない素晴らしいシステムです。
リースバックのメリットとは？
リースバックにはどんなメリットがあるのでしょうか？
リースバックについて正しい理解を得るために詳細を解説していきたいと思います。
引っ越しせずもとの家に住むことが出来る
通常の不動産売却では、自宅から退去する必要があります。しかしリースバックの最大の特徴は、売主がそのまま賃貸契約者に変更するだけですので、同じ家に住み続ける事ができます。
面倒な引っ越しも不要で、生活スタイルも変えずに住み続けることが出来るのでストレスも少ないと言えるでしょう。
スピーディーに現金を得ることが出来る
こちらも通常の不動産売却では、買主が見つかるまで時間がかかることが普通です。通常は数か月かかるところを、リースバックでは早くて1週間、遅くとも1ヶ月くらいで現金化できます。
急ぎでまとまったお金が必要な方にはありがたいシステムです。
自宅所有のコストなどがなくなる
リースバック後の自宅は、賃貸主である業者所有になります。つまり持ち家でかかっていた費用は業者が負担してくれます。
具体的に言うと、ローンを相殺して支払えばローン負担、修繕費や固定資産税・都市計画税などの税金、各種保険料、そして万一の災害時の損壊リスクなどです。
細かい内容は契約によって異なりますが、主要なコストや税金などは業者の負担になります。
近所など他人に知られず契約できる
リースバックの契約は、業者が査定に来た後そのまま契約し売却します。そして元の家に住んだままですので、周囲から見れば何も変わっていないように見えます。
ご近所などの目を気にせず行えるのもリースバックのメリットです。
売却代金の使用用途は自由
通常、金融機関でお金を借りる場合は使用用途が限られている場合が多いです。しかし、リースバックで得た売却代金は自由に使ってかまいません。ローン残債の清算や医療・介護費、そして老後の為の貯蓄など好きなように利用できます。
買戻しできる条件を付ける事もできる
リースバック契約には買戻しオプションがついている事も多く、条件を満たせば将来的に買戻しし、再び自己所有にすることも可能です。
以上がリースバックによる主なメリットです。次に肝心の「やばい」「怪しい」と言われている理由について見ていきたいと思います。
リースバックがやばい、怪しいと言われている理由や事例を紹介
リースバックは便利で効率的なシステムですが、まだ「やばい」「怪しい」「騙されているんじゃない？」などネガティブな意見もチラホラあるようです。では実際にどういったものがあるのか順にみていきましょう。
そもそものシステムが理解されていない
リースバックはここ数年で急に利用者が増えてきて注目を浴びるようになりました。
しかし、リースバックの趣旨でもありキャッチコピーでもある「自宅を売却した後も住むことが出来る」という意味がよくわからない方もいます。こういう方たちがネットなどでネガティブな意見を投稿しているようです。
確かに通常の不動産取引では、自宅を売ってしまえば退去せざるを得なくなり、引っ越しするというのが従来または普通の考え方です。
ですからリースバックの内容を知らずに広告の宣伝文句やキャッチコピーを見た人は、ネガティブな反応をするのも仕方ないと言えます。
不動産業界そのものへの不信感
昔から、不動産業界そのものへ不信感を抱いている人は少なくありません。特に高齢者の方になるほど、この傾向は多いと思われます。
ですが現在となっては、不動産業界のコンプライアンスも整備され、悪いイメージは少なくなりました。リースバックにかかわらず、家や土地を借りるにしても、売買するにしても、不動産会社という業界は必要不可欠ですし、誰しも1回ないし数度はお世話になる身近な職種です。
悪徳業者の存在
業界が浄化されてきたとは言え、全国規模の不動産は健全経営ですが、個人で経営している業者の中にはいまだに売り上げ欲しさに、契約者に都合の悪い事を言わず契約するところもある様です。
一部のこういう業者の為に、いまだにリースバックが誤解を生んでいると言えます。しかし名の知れた大手不動産ならまず安全ですし、こういった悪徳不動産を見分ける目も大切だと言えます。
リースバックのデメリットやトラブルは、一部の悪徳不動産によっておこった事例が多いので次から順に説明していきます。
デメリットを知らされずに契約される
業者が契約者にデメリットを説明せず、メリットや都合のいい事ばかり言って手続きを進めて契約後にトラブルになるケースがあります。
安い値段で売却する事になった
リースバックするときの物件の売却価格は、投資用物件と見なされる為、通常の売却相場価格より安くなるのが通常です。しかし、度を越して安く買いたたかれたのでは、本来手に入れるはずの金額に手が届かないという事になります。
予告もなく家賃を上げられた
リースバック契約は通常2～3年で更新されますが、そのタイミングで一方的に家賃を上げられる、というものです。リースバックの家賃は住んでいるエリアの物件より高めに設定されますが、さらに高くなると家賃の支払いが苦しくなります。
何より予告もなく勝手に家賃を上げられると住人の負担は大きくなるばかりか、家賃が払えなくなるケースもあります。
契約後に第三者に家を売却される
リースバック後の物件は業者の所有物になります。なので、高く買い取ってくれる第三者が現れた場合、業者が勝手に契約を結んで売却されてしまうケースです。
買主との契約が成立してしまうと、リースバック利用者である元の住人は退去せざるを得なくなる、またはトラブルに発展する可能性もあります。
家の修繕や修理の内容でもめる
リースバック後の物件所有者は不動産業者になるため、修繕や修理が発生した場合は業者負担となります。しかし、契約内容によっては修繕・修理の適用範囲が非常に限定されていたりして、住人＝元の持ち主になるケースもあります。
買戻し時の価格が法外に高い
リースバック後に住み続けた後、数年たって買戻しをするという場合、物件の買戻し金額は家賃と同じく同等の物件より高めに設定されます。これは仕方のない事ですが、中には理由をつけて更に法外な買戻し価格を要求してくる業者もいます。
契約解除できない
リースバックの契約は、一度締結してしまうと簡単には無効にできません。というのは不動産売買においては通常の物品などの売買のような「クーリングオフ」の制度が適用できません。
その為、契約後に何らかの疑問が生じたなどの理由で解約をしようとすれば、数百万単位の違約金が発生する場合があります。
強引に退去を迫られる
リースバックの魅力は住み慣れた家に住み続けることが出来るというものですが、持ち主はあくまで業者のものです。
その為、契約都度に更新していれば住み続けられる、という保証は残念ながらありません。契約更新時に不動産業者から契約終了を告知されれば、出ていかなければならないケースが生じてきます。
契約時に法外な費用を請求される
リースバック時にかかる費用は、物件である自宅の売却価格の中で差し引きして相殺（差し引きして計算）されます。しかし、気を付けていないと、その「諸費用」の中に本来は必要のない費用が入っている場合があります。
諸費用が高くなればなるほど、差し引きされた残金が目減りする事になり、本来は言ってくるはずの代金が大幅に減額されていた、などという事にもなりかねません。
物件の相続人とのトラブル
リースバックの契約者が、相続人となる子供たちなり家族に相談せず、独断でリースバック契約を結んでいた場合です。例えば、今は実家を離れて勤め先の地域でマンション住まいをしていても、いずれは帰って住もうと思っている人も多数います。
実際に契約者である親が亡くなってしまった時ももちろんですが、途中で気づいた場合、不動産業者にリースバックの契約解除を求めると思われます。しかし、リースバックの契約条件に「推定相続人」の同意は不要ですので、契約解除できずトラブルとなってしまいます。
契約した不動産会社の倒産
リースバックの契約をしている不動産会社が倒産した場合もトラブルになりやすいです。倒産した場合は住んでいる自宅物件が競売などで権利を得ている第三者に売却されるケースが多く、退去を余儀なくされるからです。
細かく挙げれば他にもありますが、以上のような事が「リースバックはあやしいんじゃないか？」と思わる要因になっています。
次の章では、こういったトラブルや不都合な契約を防ぐ為の注意点について解説していきたいと思います。
リースバックを利用する際、注意しておくポイントとは？
やばい、怪しい等と一部で言われているリースバックですが、注意すべきポイントを押さえていればきちんと契約できます。以下、そのポイントを説明していきます。
リースバックについて事前にしっかり勉強しておく
当然ですが、まずリースバックとはどういうものなのか、きちんと勉強して知識を身につけておくことは大事です。ネットなり書籍なりで詳しく調べ、しっかりとシステムを理解しておくことは大きな武器になります。
査定価格をあらかじめ調べておく
リースバックの買取査定額は、通常の相場と異なり安く見積もられるのが普通です。しかし、不当に安すぎると、本来得るはずの売却額を得ることができません。
業者や担当者を絞り込む前または同時進行で、自身の物件のおおよそのリースバック価格を調べておくことが大事です。わからなければリースバック一括査定サイトで複数業者に机上査定の見積もりをもらい、比較しておけばいいでしょう。
きちんとしたリースバック業者を選ぶ
リースバックをおこなう上で最も重要になってくるのが業者選びです。目安として中小よりは大手の業者、そして実績も豊富な業者を選定する事が、デメリットやリスク、そして種々のトラブル回避にもつながります。
いい業者はどうやって選ぶのかは次の章で詳しく説明します。
複数の業者を比較検討する
リースバック一括査定サイトなどを利用すると、あなたの条件に合いそうないい業者は複数ピックアップできると思います。その数社を比較検討し、よく吟味することは必要です。これは、業者によっても査定方法などが異なるため、買取価格、賃料、その他の契約条件が異なってくるからです。
リースバックに詳しい担当者を選ぶ
すべての不動産会社がリースバック契約に対応しているとは言えません。また、リースバックできる業者でも、信頼のおける誠実な担当者を選ぶことが重要となってきます。
最近では、登録されている人材の中から条件に合う担当者をマッチングしてくれる「担当者紹介サービス」もあり、活用できます。リースバックの実績が豊富な担当者は信頼もできますので、活用すれば時短になります。
デメリットについてきちんと説明してくれる
リースバックはまとまった現金を短期間で調達できる素晴らしいシステムです。しかし、メリットがある反面、デメリットも存在します。
リースバック業者はこのデメリットについて十分に説明してくれる人を選ぶことが大切です。たいていの大手リースバック業者は、しっかりと説明してくれる担当者が多いです。
契約内容の項目チェック
リースバックをするにあたって、契約書を交わすことになります。契約を結ぶ段階で以下の内容を良くチェックしておくことは必要です。
リースバックは「定期賃貸借契約」を結ぶことが多いです。これは、原則的に契約の更新はないという前提ですので、解約に当たっては契約終了と同時に退去しなくてはいけません。
定期賃貸契約期間は何年なのか、つまり何年住み続けることが出来るのか確認しておくことは大前提となります。
物件である自宅を将来買い戻したいと考えている場合は、まず買い戻し特約の条項があるかをチェックしておきましょう。また、買い戻し価格については業者からあらかじめ伝えられる場合と買い戻し時に算出する2パターンがありますので、ここもよく話し合っておく必要があります。
リースバックの賃貸契約が「普通賃貸借契約」の場合は、住んでいる人が住みたい限り住み続けることが出来ますが、更新料もかかりますのであらかじめ知っておいてください。
また、家賃そのものの改定はあるのか、あるとすればどのくらいなのか、というのはしっかりと把握しておくことが大事です。
修繕については基本的に持ち主である業者がおこないます。しかし、適用範囲が決められていますので、それがどこまでなのか、住人が負担するのはどういったケースなのか、を細かく取り決めしておくことはトラブルを回避する事につながります。
リースバック中に業者が勝手に第三者に売却（オーナーチェンジ）し、住人は退去せざるを得なくなったというケースは時々あります。
契約書の中に、売却防止の条文がきちんと入っているかどうかを確認しておきましょう。
リースバック契約を終えて退去するときに、原状回復の契約を結ばれる場合があります。利用者の故意または過失による破損などは原則利用者の負担となります。
しかし、内装や畳などの経年劣化が全部住人負担になるとかなりの額になります。ここは口頭だけでなくきちんと書面で具体的な内容や範囲を記載しておくことが重要です。
資金プランをシビアに考えておく
資金プランとは主に家賃の事です。長く住み続ける場合、家賃を払い続ける必要があります。5年後、10年後、場合によればそれ以上の賃料負担をシビアに考えておきましょう。
万一怪我や病気など不慮の事態に出くわしても、支払いを続けていける額かどうか、同居人や家族は代わりに支払うことを同意してくれるか、などをしっかり話し合っておけば安心して住み続けることができます。
家族としっかり話し合っておく
リースバックの売却金を得るのは契約主ですが、物件の所有者は業者にわたってしまいます。つまり、同居人をはじめ、推定相続人（配偶者や子供など）にわたって関係してくる契約です。
自宅をリースバックする際は、同居別居かかわらず、関係する家族すべてと納得いくまで話し合っておくことは必須だと言えます。
リースバック以外の方法を考えてみる
リースバック以外に自宅を現金に換える方法は以下の様なものがあります。
不動産業者に依頼して買取希望者を募ってもらい、決まれば買い取ってもらうという方法です。相場に近い価格で売却できますのでリースバックより高い金額を得ることができます。
しかし、新たな居住先を見つけなければならない事、依頼してから契約まで最低数ヶ月はかかること、そして条件が悪ければいつまでたっても売れないというリスクははらんでいます。
不動産業者に直接買い取ってもらうという手段です。売主を探す必要がないので短期間で契約が成立します。
買取価格は市場価格より割安にはなりますが、引っ越しする必要が生じます。
リバースモーゲージはリースバックと並べてよく比較されるサービスです。リバースモゲージは自宅を担保にして銀行から借り入れを行う方法です。
リースバックと異なる点は、借入により得たお金は当然借金となり、利用者が死亡時に物件売却が執行され、残債である元本と利息が支払われるという仕組みです。
ただし、物件の種類やエリア、借主の年齢、借入金の利用目的などの条件に制約が多く、リースバック契約より成立するハードルは高めです。
リースバック業者の選び方は？やばくない業者の見分け方
ここでは、リースバックを契約する上で、一番大事ともいえる業者選びについて解説します。「やばい」業者を回避するにはどのような点に着目すればいいか理解していただけると思います。
大手で実績がある・資金力のある業者
リースバックをおこなうに際し、不動産業者はなるべく大手から選んだ方がいいでしょう。
また、豊富なリースバック事績があるということは信頼できる一つの目安になりますし、資金力が大きいほど経営も安定しているため、素早い決済や入金などの面で優れています。
物件のエリアに対応できる
いくら大手で信頼できる業者であっても、地方には対応していない場合もあります。ご自身の物件（自宅）に対応できる業者を選びましょう。
大手であっても、その地方に営業所があれば大抵は対応可能となります。まずは問い合わせてみるとよいでしょう。
地元の中小業者も検討してみる
最初に言った事と反しますが、大手業者は安定してはいるものの、査定額はリスク回避のためやや低めに設定したりします。この「やや低め」は数％ですが、金額にすると数十万になったりします。
その点、地元でリースバック実績がある業者を探してみるのも一つの手です。大手と違って顧客獲得に積極的ですので、買取額も高めにしてくれたり、土地勘もありますので、色々とこまめに相談に乗ってくれる事も多いです。
大手業者と合わせて査定見積もりしてもらい、比較検討するのもいいでしょう。
メリットと合わせてデメリットもしっかり教えてくれる
前章でも説明しましたが、いいことばかり言って契約を急いでくる業者はあまりいい業者とは言えません。
リースバックのメリットだけでなく、デメリットもしっかり教えてくれる業者を選ぶことは大切です。さらにこちらの疑問点に対してもすべて包み隠さず返答してくれる業者は安心できます。
口約束の契約はしない
リースバック契約は、書面も含めて口約束したこともすべて契約事項に含まれます。その為、細かい契約事項でも口頭だけで済まさず、可能な限り書面化する様依頼してみてください。
応じてくれる業者は間違いなくいい業者ですし、細かい事でも将来的にもめたり損失を被ったりするのを避ける事ができますので、重要なポイントです。
リースバック後のサポートが充実している
リースバック業者も顧客獲得の為、様々なサービスを展開している業者が多いです。セキュリティサービスをはじめ、住まいトラブル対応の為の24時間対応サービス、高齢者見守りサービスなど様々なメニューがあります。
リースバック後も問題なく住み続けられる、特に高齢者向けのサービスがついていると長く安心して利用する事ができます。
リースバックの注意点に関するよくある質問
ここでは主に、リースバックの注意点やデメリット、リスクに関するよくある質問をまとめてみました。
Q.過去に金融トラブルを起こしたことがありますが、リースバックは利用できますか？
A.できます。クレジットカードやローン支払いの遅延、また債務整理などがあっても完了していれば問題ありません。
Q.連帯保証人は必要ですか？
A.リースバックはよほどのことがない限り、基本的に連帯保証人は必要ありません。契約が厳しそうであれば、家賃を低めに設定してもらうなどの交渉を行えば審査が通過する事がほとんどです。
Q.相続人となる一人息子に内緒でリースバック契約をしたいのですが。
A.推定相続人に内緒でリースバック契約をすることは可能です。しかし、息子さんが後々相続することを視野に入れている場合、もめる原因となりますので、話し合いしておくことをお勧めします。
Q.任意売却でリースバックしたいのですが問題ありますか？
A.契約上は問題ありません。しかし任意売却で、住宅ローンが残っているうえでリースバックの家賃を払うとなると二重の支払いで苦しくなります。
返済額に無理はないかよく計算し、シミュレーションしたうえで利用する事をお勧めします。
Q.リースバックの途中で引っ越ししたくなりましたができますか？
A.基本的にはいつでも退去できます。そして原状回復費についても、よほど大きな瑕疵（例えばペットを飼うことによる傷や匂い、棚などを取り付けた時にできた壁穴など）でない限り請求される事は基本的にありません。
まとめ：リースバックは上手に活用すればやばくない
冒頭にも書いたように「リースバックはやばい、怪しい」などの単語が検索すれば出てくるのが見受けられます。
しかし、ここまで書いたように、きちんと理解したうえでリースバックを利用すれば問題ないし、優れた資金調達システムと言えます。繰り返しますが大切なのは、正しい知識、適切な業者や担当者選び、家族の理解です。
本記事がリースバックを考えている方の間違った誤解を解き、適切な利用の役に立つことができれば幸いです。
