不動産担保ローンは、まとまったお金が手に入るうえにローンの金利も安いという魅力がある資金調達法です。とはいえ、不動産担保ローンを利用するには金融機関による細かく多岐にわたる審査があります。
この審査に落ちてしまえば当然お金の調達はできません。そうならない為にも、不動産担保ローンが通らない理由やそもそもの審査基準、また落ちた時の対処法、気を付けるべきポイント、そして他に融資をうける方法などについて解説しました。
不動産担保ローンを考えている方や審査が通るかどうか不安な方にとっては必読の内容を盛り込んでいます。
不動産担保ローンに通らない理由は？
まずは、不動産担保ローンに通らない理由は何があるかを挙げてみました。主な原因は大きく2つに分ける事ができます。それは、「申込者本人の問題」と「担保となる不動産の問題」です。
それでは順を追ってみていきましょう。
申込者に安定した収入がない
不動産投資ローンは、名前の通り「ローン」です。つまり月々決まった額を払っていかなくてはなりません。
その為、申込者本人がちゃんと就業しているか、自営の場合安定した利益が出ているか、がポイントになってきます。
逆にフリーターや非正規雇用、職を転々としている、などは審査落ちの原因となります。
他のローンの借り入れが多い
申込者が他のローン、つまり住宅やマイカー、そして無担保のカードローンの借り入れなどが多く、収入に対して返済の割合が高くなればなるほど審査に通らない可能性が高くなります。
多くのローン返済をかかえたまま不動産ローンまで返済していく事になるので無理が生じると判断されても仕方ありません。
本人の信用力に不安がある
例えば過去にローン返済を滞ったとか、自己破産歴がある、債務整理の経験があるなどは審査を受ける際に信用情報で判明する場合があります。
このような金融事故の経験がある人は金融的な信用力に欠けるとみなされ、審査に通りにくいです。
ただしこの金融事故などの情報はある一定の期間を過ぎると消されると言われていますが、詳細な期間は定かではありません。
審査書類の不備や誤り
不動産担保ローンの審査には、たくさんの書類が必要となってきます。当然この書類一つ一つが審査通過の対象になりますので、正確にかつ丁寧に仕上げていく必要があります。
申込書の記載事項に虚偽があったり、書類に不備があるとそれだけで審査は通りません。
担保とする不動産の価値が低い
不動産担保ローンで融資をしてもらえる金額は、担保とする土地や建物の価値が基準となり、融資の決め手となる場合が多いです。
担保価値が低いと判断された不動産は融資額を下げられたり、審査自体に通らない事も少なくありません。
この不動産の担保価値基準は金融機関によって異なります。
他金融業者の担保に入っている
既に別の金融機関の不動産担保ローンを受けている場合などがこれにあたります。
二番抵当にしても不動産担保としての余力が十分残っていれば別ですが、余力が少なかったりすると審査に通らない可能性が高くなります。
不動産担保ローンの審査落ちした時の対処方法を紹介
ここでは、肝心の不動産担保ローンの審査が通らなかった場合の対処方法をいくつかご紹介します。審査落ちしたとしてもあきらめずにトライしてみましょう。
担保とする不動産を変えて再審査する
審査に落ちた理由は、担保とする不動産価値が低い物件だった可能性があります。
そこで別の物件に変えてみれば、そちらの方が高い条件で審査される場合もあります。
親族や共同経営者などが所有する不動産でも審査の対象になる場合がありますので、当人たちの許可がもらえるなら試してみる価値はあります。
申し込み先の金融機関を変えてみる
審査に申し込む金融機関を変えてみる方法です。同じ不動産担保ローンとはいえ、金融機関ごとに審査基準が異なってくるからです。
A社がダメでもB社ならOKとか、メガバンク、地方銀行、ネット銀行、信託銀行などの種類によっても条件は異なってきます。一つの目安として銀行がダメでも、金利は高いけどノンバンク系なら比較的通りやすいです。
申し込み条件を再度確認し、変更して申し込む
審査の時の書類を見直してみる方法です。申し込み条件を細かくチェックし、修正できるところは修正してみましょう。
返済能力や信用情報などをもう一度見直し、書き直して再提出すれば通過するケースもあります。
二番抵当でも借りられる金融機関に変えてみる
金融機関によっては、既に担保としてローンを組んでいる不動産物件に二番抵当として貸してくれるところもあります。
審査条件となるのは抵当権ではなく、あくまで不動産物件そのものの担保価値ですのでよくあることです。
ただし二番抵当で契約した場合、そのローン会社の抵当順序、つまり返済の優先順位が後になるため上限金利が高くなります。
不動産担保ローン以外の資金調達方法を探す
不動産担保ローンがどうしても通らない場合は、他のローン審査を受けて資金を調達するという手もあります。
無担保である程度のまとまった額が借りる事のできるカードローンのメニューや、公的融資を受けるという手もあります。
また、詳細は後述しますが、「リースバック」や「リバースモーゲージ」などの不動産活用方法もあります。
そもそも不動産担保ローンとは
では、そもそも不動産担保ローンとはどういった性質のローンなのでしょうか？
不動産担保ローンの定義や詳細、そして資金調達の目的の種類などを解説します。
不動産担保ローンの定義は？
不動産担保ローンとは、土地や建物、そしてマンションやアパートなど集合住宅、その他建物などの不動産を担保として金融機関からお金を借りられるシステムです。
不動産は本人所有のものでなくても、家族、法人名義の物件や購入する予定の物件まで担保に入れることができます。
不動産担保ローンはどういう目的で借りる？
不動産担保ローンは、次のような目的で借りることが多いです。
- 事業拡大や起業するなど、まとまった資金が必要である
- 銀行の借入枠がいっぱいとなり、借り入れができない
- 諸事情により住宅ローンが組めない
- 金融機関などから複数の借り入れがあり、まとめて一本化し返済したい
- 高額な相続税の支払いなどが迫っている
- 高齢であるなど、金融機関からの借り入れが困難である
- 事業者の場合、運転資金や納税資金として
- リノベーション、リフォームなど高額な費用の調達資金として
他にも色々ありますが、通常では銀行などから通常のローンではお金を貸してくれないケースの場合が多いです。
不動産担保ローンのメリットは？
不動産担保ローンのメリットとして、次のようなものがあげられます。
借入限度額を高く設定できる
不動産担保ローンの担保となる不動産の資産価値は数百万から数千万、時には億を超える事も少なくありません。そのため借入できる額も必然的に高額になってきます。無担保のローンにはない最大の特徴と言えます。
金利が低めで、毎月の返済額を抑えることが可能
担保があるため、貸し手側の銀行は回収不能のリスクが格段に少なくなります。そのため通常のカードローンやビジネスローンよりも低金利で借りることができ、月々の返済費用も安く設定でき、おのずと負担が少なくなります。一般的に通常のローン金利は年率15%程度ですが、不動産担保ローンは約4％となっています。
長期の返済期間を設定できる
不動産担保ローンの特徴として、長期の返済期間を設定できる事があげられます。金融機関によっては35年を超える返済期間の商品もあります。返済を長くすればするほど金利負担は増えますが、それでも同額の無担保ローンと比べると、月々の返済金額は安いのが特徴です。
資金使途の自由度が高い
不動産担保ローンの多くは、使途の自由度が高いのも特徴です。事業資金、教育資金、リフォーム資金や住宅ローンの借換えなど、使い道の縛りが少ないです。ただし、金融機関によっては個人向けと法人向けで若干自由度が異なってくる場合もありますので、問い合わせてみればいいでしょう。
不動産担保ローンのデメリットは？
次に不動産担保ローンのデメリットも見ていきたいと思います。
融資実行までに一定の時間がかかる
不動産担保ローンの特性上、申し込んでから融資までには数々の審査があり、問題なしと判断されて初めて貸し付けの決定がなされ、口座にお金が振り込まれます。無担保ローンの場合は即日融資などのスピードが魅力ですが、不動産担保ローンは審査機関が長いため1週間程度かかる事も少なくありません。例えば申込者に返済や入金期限などがある場合の事を踏まえると、時間に余裕をもって申し込む必要があります。
返済不能や延滞が重なると不動産を失う
不動産担保ローンのそもそもの特徴は、担保となる不動産があるというのが大前提です。金融機関は融資時に不動産に対し抵当権を設定します。抵当権とは返済不能と判断された場合、貸し手側が売却し回収できる権利の事です。そのため借主は不動産を失ってしまいます。
手数料などの諸費用がかかる
不動産担保ローンは金利とは別に、手続きをおこなうにあたってかなりの諸費用がかかります。内容としては、事務手数料、登記費用、印紙税、火災保険料などです。この諸費用は借り入れる額の大きさや物件内容などによって変わってきますが、時には数十万もかかるときもあります。その為ある程度まとまった額を借りないと、結果的に無担保ローンより総額費用が掛かる場合がありますので要注意です。
物件の不動産価値が低ければ利用できない
市場価格として資産価値の低い不動産では担保としての評価額も下がります。場合によっては担保として成立しない、つまりローンが組めないという結果になります。
以上が不動産担保ローンの概要です。特にメリットやデメリットをよく検討したうえで借り入れをする事をお勧めします。
不動産担保ローンの審査基準・条件
この章では、不動産担保ローンの審査がどのような基準で行われているか、また審査内容の条件などについて解説していきます。
借り入れする本人の審査条件
まず借り手となる本人の収入は判断条件となってきます。ただし、高収入だからOKという訳でなく、収入に占める毎月の返済額の割合、つまり「返済負担率」が重要になってきます。返済負担率が高すぎると審査に通りにくくなります。
不動産担保ローンは返済が長期にわたるため、完済時の年齢が高齢過ぎると現実的な返済が難しいと判断されます。そのため年齢は若い方が有利です。
勤続年数が長ければ長いほど個人の信用力が上がります。この先も安定した収入が続くと判断されるためです。
銀行含め、他の金融機関からの借り入れ状況も審査基準に含まれます。何社から合計いくら借りているか、そして月々の返済額はいくらか、とうことです。
会社の経営者や個人事業主などは、その事業年数や事業内容、将来性、そして過去数年の決算内容など多岐にわたる審査がなされます。もちろん長くて安定した事業主が有利ですが、歴が浅くても財務状況がよく将来性があると判断されると審査も通りやすくなります。
担保となる不動産の審査条件
担保となる土地の評価は、4つの基準に沿って審査されます。内容はそれぞれ、国土交通省が産出した「公示地価」、都道府県算出による「基準地価」、国税庁が産出する「路線価」、そして市町村が評価した「固定資産税評価額」です。金融機関はこれらの算出基準を組み合わせて評価するわけですが、それぞれ評価条件のどこに重きを置くかは各社によって異なります。
建物の評価は、土地の評価と比べると結構複雑になってきます。一般的には、建物の評価額＝再調達価格×残存年数÷法定耐用年数、となっています。それぞれ、「再調達価格」は同じ建物を購入するために必要な額、「残存年数」は経済的な価値があと何年続くか、「法定耐用年数」は税法上の減価償却の計算によりあと何年耐久出来るか、という意味です。この算出によって、いくら立派な家でも残存年数がゼロだったり法定耐用年数を超えていたりすると評価も0円となってしまします。
また、建物が建築基準法に適法かどうかも判断基準にされます。加えて建築時に建築基準法に適合していても現在では違法建築である、という場合もありますので注意が必要です。建物の価値が0円なら、土地の評価額のみで審査されます。
不動産担保ローンの審査に通るためのポイント
ここでは数々の審査条件をクリアして、希望通りの融資額を受ける為、不動産担保ローンの審査に通るためのポイントを解説していきます。
審査書類を不備なく期限内に提出する
ローン審査を通す為に必須なのが、金融機関の準備する審査書類を不備なく、期限内に提出する事が大前提となってきます。
審査書類は数が多く、添付する書類も多いです、例えば納税証明書や住民票、登記簿謄本などは役所などに出向く必要もあります。
その為、受け取ったら早めに動いて添付書類を集め、正確に記入し、間違いがないかチェックして提出する必要があります。
担保となる不動産を再度チェックする
金融機関によっては築年数がかなり経過しているとか、再建築不可などの物件に厳しく、融資してくれない事もあります。
また、物件自体の借地や底地の権利関係が複雑だったりとか、物件名義が共有だったりすると断られる可能性も高くなります。
今一度、担保となる不動産をチェックする意味で、いくつかの金融機関に問い合わせや相談をしておくといいでしょう。
不動産のエリアを確認する
大事な事ですが、担保となる不動産エリア自体が該当のローン会社が取り扱い可能かどうかという事は事前に確認しておいてください。
いざ申し込む段階になって、その金融機関が取り扱えないエリアだった場合、最初から業者選びをやり直さなくてはなりません。
事業計画書を入念に作りこむ
法人や個人事業主が申し込む場合、事業計画書の提出が必要となる場合があります。
この事業計画書には「将来の事業見通し」や「資金調達によってどのような変化（成長）が見込めるか」、また「返済計画はどういう風にされるのか」という細かい情報を、正確かつ客観的に記入する必要があります
。正確で熱意を感じる事業計画書はいい印象を与え、審査に通りやすくなります。
担当者には正直かつ誠実に話す
最近ではWEBで申し込みをするケースも多くなってきましたが、直接金融機関に行く場合でも、担当者には自分の情報を正直かつ誠実に話す事を心がけてください。
不動産担保ローンは審査項目がたくさんあり隅々までチェックされると言っても過言ではありません。
話を進めるうちに事実と食い違いが出てきては審査にも通りません。正直で誠実にすべて話すということは重要です。
担当者との信頼関係を構築する
上の項目ともかぶりますが、融資を受ける金融機関の担当者も人間です。
一度担当者になった人とは、何でも相談できるよう、本音の付き合いを心がけましょう。
敵対関係や悪感情を抱いたまま付き合ってはうまくいきません。担当者との良好な信頼関係は、審査を通過させるための大きなポイントと言えます。
不動産担保ローンの気をつけるべき注意点
ここでは不動産担保ローンを申し込むにあたって気を付けるべき注意点をいくつかあげました。大きな額の取引になりますので、失敗のないようチェックしておいてください。
審査が甘い・早い会社は注意
例えば広告などで、「年齢・年収・抵当権順位不問」とか、「全国すべてのエリアの不動産お取扱します」「審査通過が簡単」「審査の甘さNo.1」「即融資可」などとうたっている業者はやめた方がいいでしょう。
不動産担保ローンは厳格な審査と審査機関が必要です。審査が甘いとかは早いとかの広告をうたっているのは闇金業者の確率も高いです。
希望額より多くの貸付を勧めてくる
金融業者の中には、顧客の希望額より高い額の融資を勧めてくる業者もいます。
例えば担保となる不動産の担保価値が高い場合、金融機関は高い金額を貸し付けるほど利益が増す為です。
必要以上に借りると返済が大変ですし、悪徳な金融機関や担当者の場合が多いので止めたほうがいいでしょう。
貸金業者の登録がない場合
我が国において貸金業を営む場合は必ず金融庁への登録が必要です。
金融業者をネット調べ、「貸金業登録番号 ○○県知事（X）00XXXX」などの表記があるか事前に調べてみてください。
補足ですが（ )内の数字が多ければ多いほど営業稼働年数が多く、信頼できると言えます。
日本貸金業協会に加盟している業者の方がいい
「日本貸金業協会」に加盟していない業者はグレーな金融業者の確率が高くなりがちです。
貸金業者は日本貸金業協会に加盟し、業者間の情報交換を頻繁におこなっている為です。
こちらも「協会員検索」のページから調べることが可能です。
銀行より低金利である
不動産担保ローン会社も運営するには利益が必要です。不動産担保ローンは自己資金以外は銀行から借入するため必然と銀行より金利は高くなります。
銀行の不動産担保ローン金利相場は5.0％～10.0％が目安ですので、これより安いと何かウラがあるということです。例えば事務手数料が異常に高い、担保が知らないうちに売却されてしまう、などのリスクがあります。
不動産担保ローン以外に融資を受ける方法は？
まとまった資金が必要だけど担保となる不動産がない、もしくは審査を通過するのが難しい、そして不動産担保ローンに申し込んだけど審査条件をクリアできず落ちてしまった・・等。
特に急ぎの融資が必要な場合、ブラックな金融機関に手を出してしまいそうになりますが、絶対にやめておいた方がいいです。ここではある程度大きな資金を調達する方法をいくつかご紹介します。
リースバック
リースバックとは「セール・アンド・リースバック」の略称で、融資を受けたい人が所有する不動産を売却し、再びそのまま家賃を払って住み続けるというシステムです。
自分の家を売却し、ある程度まとまった資金を得ることができます。また、所有者はあくまで買主ですので、固定資産税などの経費が必要なくなるのも魅力です。
自宅が自分の所有物でなくなるというデメリットはありますが、将来的に買い戻すことも可能ですし、何より住み替える必要がないため引っ越ししなくてもよく、表面上は同じ生活ができるのも魅力です。
家賃は発生しますが、住み慣れた家に住んだまま、まとまった資金を調達したい人向けです。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、リースバックとよく比較される資金調達方法です。現在住んでいる自宅を担保に生活資金を借り入れし、亡くなった時に家を売却して元本部分を一括返済するというシステムです。
リースバックと同じく、自宅に住み続けながら老後の生活資金などを調達ができるというのがメリットでしょう。しかし、メリットだけではないのも考慮する必要があります。
リバースモーゲージを活用する場合、担保となる不動産の上に住むということになりますが、金利上昇や不動産価格下落などの影響をまともに受けてしまいます。
予測しえないデメリットも少なからずありますので、リスク想定をして慎重に選ぶべきでしょう。
不動産担保型生活資金
公的な制度の一つに「不動産担保型生活資金」があります。
65歳以上向けの高齢者を対象に、各自治体の社会福祉協議会が運営する制度の一種で、こちらも自分の不動産を利用した資金調達方法です。
内容は、高齢者であり低所得者もしくは要保護世帯向けがあり、融資資金は土地評価額の約70%、月30万円以内の生活資金が受けられます。
公的機関によるリバースモーゲージと言えますが、使用用途は月々の生活費に限られているのが特徴です。ですからまとまった資金を受けたい方には当てはまりません。
売掛債権
融資が必要な方が、会社経営者の場合は、「売掛債権」を担保に融資を受ける方法もあります。
売掛債権とは、その会社の商品やサービスの支払いを受ける権利です。売掛債権は、月末締め、翌月支払いや翌々月支払いなど、実際に現金化されるのは1～2か月もしくはそれ以上の時もあります。
この支払までのタイムラグに、会社側は売掛債権を持っている事になりますので、それを担保にすれば融資を受ける事ができます。諸事情により借り手側が返済不能になった場合、この売掛債権から金融機関に返済がおこなわれるわけです。
その他、担保となる種類として、株や国債、社債などを担保とする有価証券担保が有名です。さらに預金、自社の商品や設備、また農作物、マイカー、ゴルフ会員権などがありますが、不動産担保に比べ取り扱える記入機関や商品メニュー、そして借入額も少ないのが現状です。
不動産担保ローンが通らない事に関するよくある質問
ここでは、不動産担保ローンが通らないなど、融資や審査、条件などに関するよくある質問をまとめてみました。
Q.資産として余力のある不動産を持っていないと担保とみなされず審査は通りませんか？
A.ご自身の所有する土地の余力がない、または持っていない場合でも、例えば両親や親戚、配偶者の親などが所持する不動産でも担保として適用される場合があります。一度相談してみたらいいと思います。
Q.脱サラして事業を始めたいので融資を受けたいのですが通らないと不安です。
A.新規の事業資金として不動産担保ローンを銀行に申し込むと融資が通るのは困難だったり、通ったとしても小額だったりします。銀行が審査に重きを置くのは事業実績です。銀行以外の金融機関をあたってみると審査に通過する場合もあります。
Q.事情があって債務整理中ですが、不動産担保ローンは通りませんか？
A.金融機関によっては、たとえ債務整理中であっても、担保となる不動産物件の価値が高かったり、返済計画に無理がなければ通るケースも十分あります、まずは相談してみることをお勧めします。
Q.高齢の場合、審査に通らないことが多いですか？
A.例えば銀行では借り入れ、返済ともに上限年齢が設定されていますので、高齢の方には厳しい条件も多く、融資を受けるのも難しいかも知れません。
しかし、不動産担保ローンを主としている金融機関なら、年齢などの条件に関しても柔軟に対応してくれます。業界でも高齢化する日本の状況に対応している動きがうかがえます。ご高齢で申込希望の方も相談してみるといいでしょう。
Q.かなりの築年数の経ったマンションでも融資を受ける可能性はありますか？
A.担保とするマンションの築年数は新しい程有利なのは確かです。しかし、たとえ築年数が経っていても立地エリアや環境、管理状況によっては審査の範囲に入ってきます。こちらも専門の業者に相談することをお勧めします。
Q.不動産担保ローンの手続きは、素人では難しい気がしますが大丈夫でしょうか？
A.確かに不動産担保ローンの審査書類は多く、チェック項目も多いです。しかし、そんなに困難な項目もなく、添付する書類なども役所に行けばすぐ発行してもらえるものばかりです。
必要書類をリストにして順を追ってチェックしていけば比較的簡単に進めることができます。
Q.親が所有している土地があります。いずれ相続予定なのですが審査は通りますか？
A.相続する予定の不動産であっても、不動産担保ローンの対象として取り扱いをしている金融機関は珍しくありません。こちらも色々と探して相談してみてください。
不動産担保ローンに通らない理由まとめ
ここまで、不動産担保ローンについて、通らない理由や落ちたときの対処法、また審査に通るためのポイントや不動産担保ローン以外の資金調達方法について解説してきました。
不動産担保ローンは、安定性の高い不動産を担保にすることで、大きい資金を低金利で借り入れることができます。ですから、担保余力のある不動産を持っている方には非常に魅力的な資金調達法であるいっぽう、デメリットも存在します。
また、借主個人の原因で融資が受けられないという事もあります。不動産担保ローンの融資を考えている、または受けようとしている方は、少しでも審査条件に通る確率をあげる為の参考にしてみてください。
