超低金利時代に加え、少子高齢化や人口減少、不透明な経済など、我が国の将来に備えている若い世代は年々増えています。給与や年金だけでは足りない将来や老後の為、投資を考えたり始めたりする30代の人たちも同じく増えています。
更に株式や為替といった金融投資だけでなく、いい物件を選べば安定して収益を得られる不動産投資に興味を持つ人が多くなってきました。
ここでは、そんな30代の年齢層が不動産投資をするのはまだ時期が早いのか？そして、もし始めるとすればメリットや注意点は何か、そして成功させるポイントなどについて解説していきます。
不動産投資を考えている30代の方は是非参考にしてみてください。
30代で不動産投資は無理？
不動産投資と言えば、資金力や知識も豊富な40代から50代に始めるというとらえ方が普通でしょう。
では、それより若い30代という年代は不動産投資は無理なのでしょうか？その辺を探っていきたいと思います。
30代で投資をしている割合は？
まず、30代で投資をしている割合はどのくらいいるのでしょうか？いくつかの法人や組織が調査しており、その結果にバラつきもあるようです。
大体平均すると30代の投資人口の割合は男性が10～15％程度、女性が5%程度と見られています。
投資内容は、株式、投資信託の金融投資が人気で、不動産投資の割合は少なめですが、年々増加傾向にあるようです。これはネットやSNSの普及で不動産投資のメリットが取り上げられることが多くなったのも要因です。
そもそも不動産投資とは
ここで不動産投資についてざっとおさらいをしておきます。不動産投資とは、不動産を購入し大家さんになることで継続した収入を得る投資法です。
対象となる物件は、マンション、アパート、戸建てなどの住居が一般的です。その他にもオフィスビルなどを対象とする事務所系不動産や、貸店舗や貸倉庫、貸駐車場やコインランドリーなどを対象とした商業系不動産があります。
不動産投資では月々に得られる収入を「インカムゲイン」、また不動産を売却した時に得られる利益を「キャピタルゲイン」といいます。
不動産投資は金融投資と違い、物件選びと運用方法さえ正しければ、安定した収入がインカムゲインとして半不労所得的に入ってくるのが魅力です。値動きが激しい株式や為替と比べるとローリスクな投資と言えます。
また、不動産物件の減価償却を費用として計上したり、相続税対策に現金の代わりに持つなど節税対策にも使われます。
結局30代で不動産投資をするのは早すぎる？
結論から言うと、30代から不動産投資をするのは決して早すぎる事はありません。
むしろ早い年代でいい物件を手に入れれば将来的に大きな資産となりますし、年金や生命保険の代わりにもなります。投資の詳細な内容などについては次章以降に説明します。
30代から不動産投資を始めるメリット
それでは30代から不動産投資を始めるメリットはどういうものがあるのでしょうか？30代は不動産投資には時期尚早と見られがちですが、以下のようなメリットがあります。
長期的に運用でき、ライフプランを立てやすい
資金がある程度貯まった40～50代とか退職金が入る60代に不動産投資を始める方が多いのですが、あえて30代で始める事により長期的に運用できるのがメリットと言えます。
例えば50代で始めるとすると、定年退職後もローン返済が残りやすい不安要素があります。
しかし、30代から始めることによって、ローン期間は長くなりますが月々の返済も少なめに設定できますし、定年までに完済可能なのもメリットです。
本業の仕事の片手間でもできる
会社勤めの場合、30代は役職もついたり責任ある仕事を任せられたりと、一番忙しい時期になってきます。また家庭を持つと家事育児への協力も必要です。
こういった多忙な時期でも不動産投資は少しの管理の手間で「不労所得」的に収入が入るのがメリットです。
ハイリターンと言われる金融資産である株式や為替だと、まとまった投資時間が取れないと継続的に利益を得るのは困難でしょう。
ローン審査が通りやすい
30代という年齢は、会社勤めであれば10数年という頃で、20代に比べ社会的信用はグンと上がります。
また定年までに約30年あると考えると、返済期間も長いので、ローン審査に有利で通りやすくなるのも特徴です。更に準備資金は多ければ多いほどベストです。
老後資金の心配が減る
昨今、少子高齢化や老後2,000万円問題なども取りざたされていますが、30代のうちから資産形成に手を打っておけば将来の不安も少なくなります。
また、定年後は年金の代わりに家賃収入が見込めるのも大きなメリットです。
増やした資産を更に大きくできる
30代から不動産投資を始め、資産を着々と増やしていくと、それを元手により大きな物件、高額でも安定した利回りが見込める不動産にもチャレンジできます。
投資を始めて10年、20年とたつとそういった可能性が出てきますし、30代に始めるからこそ手に入れることができるチャンスです。
生活形態が変わっても続けやすい
不動産投資の最大の魅力は、ローン審査さえ通れば管理運用の手間だけで長期的に安定した収益が見込めるところが最大の魅力です。
ですので、転職したり、場合によれば独立起業したとしても、月々の返済さえ継続できればずっと収入を得る事ができます。
30代で不動産投資を始める際の注意点
ここまでを見ると、30代で不動産投資を始めるのは、ある意味ベストな時期でメリットも大きいと言えます。しかし大きな資産を投じますので、注意すべき点はいくつかあります。
では、30代で不動産投資を始める前の注意点を見ていきましょう。
物件選びは最大限慎重に
不動産投資を始めにあたり、まず重要なのは当然物件選びです。不動産会社の広告や担当者の言う事を鵜呑みにせず、候補の物件があれば是非現地に足を運び、実際に見てみる事です。
その際、過去の空室データはもちろんですが、部屋だけでなく、共用部、交通の利便さや生活環境の快適さ、日当たりや騒音の有無、そして近隣のライバル物件など、事細かに見ておく必要があります。
住宅ローンとのバランスに注意
30代は結婚し、家を建てたり買ったりすることも多い年代です。家を購入した際の住宅ローンが年収に比べて高めの設定の場合、不動産投資ローンの審査条件が厳しくなる場合があります。
家を買う前に不動産投資ローンを計画している人はこの点を注意してください。また、既に買ってしまった場合は、投資物件は審査の通る価格帯の物件になってしまいますので、金融機関と相談してみてください。
副業規定に違反しない
今や多くの会社が副業を認めている傾向にあります。また、本業に支障をきたさない限り、副業は憲法でも保障されています。
しかし、就業規則で「副業禁止」とうたっている会社もまだまだあるでしょう。例えば金融機関などの職種に就いていたら投資関係は全面的にダメだったり、不動産であればOKという場合もあります。
更に公務員の副業は禁じられていますが、前章でも解説した通り貸し出し数や金額に制限があるだけですので、少しの不動産投資（家賃収入）なら大丈夫とされています。こちらも事前に調べておきましょう。
所得をローンに回す為、空室などのリスクを受けやすい
30代は結婚、子育て、マイホームなどとお金もかかりだす時期です。不動産物件が想定通りの利回りが続いてくれればいいのですが、空室が出た時はそのまま収入減につながります。
あらかじめ空室が出た時のシミュレーションもしておき、ある程度の預貯金を持っておく必要があります。
信用情報にマイナス評価がないか調べてみる
これは年代限らずですが、過去、ローンやクレカなどの延滞が多く発生している、任意整理や自己破産歴がある、また住宅ローンをはじめ、マイカーローンや教育ローンなどの借り入れが多すぎると審査条件をパスするのは厳しくなってきます。
改善できる事や一括返済できるものは早めにしておくことが必要です。
外部リスクを想定しておく
心配すればキリがないのですが、不動産投資には自分ではどうにもならない外的リスクがついて回ります。代表的なものは、「自然災害」「金利変動」「市場変動」です。
これらのリスクはゼロにはならないので、金融機関の専門家に納得いくまで相談し、始めましょう。また、万一こういったことが発生した場合どうするかをしっかり考えておけば安心してスタートできます。
30代で不動産投資を始める前にやっておきたいこと
この章では、前章の投資の注意点を踏まえつつ、30代で不動産投資を始める前にやっておきたいことを挙げていきます。長期にわたってローン支払いと運営管理、そして利益回収が続きますのでしっかりと抑えておきたいものです。
投資の目的や達成目標を決めておく
30代は、大半の人が結婚し家庭を持つ年代です。不動産投資をスタートする前にしっかりと目的や達成目標を決めておくのは軸をブラさない為にも大事です。
例えば、定年時にいくらの資産を持っておきたいのか、月額いくらの収入を得たいのか、いずれ売却してキャピタルゲインを得たいのかなど、目標によって物件選びや準備資金、月々のローンも変わってきます。
ご自身の描く将来ももちろん、家族とも話し合っておく事も大事です。
自身の信用価値を高めておく
これも一番最初にチェックした置きたいポイントです。多額のローン返済を組むにあたり、審査が通りやすい状況にしておくことは必須です。
過去の自己破産歴、任意整理、度重なる支払延滞などは変えられませんが、現在の借り入れ状況の把握や早期返済、いざというときに保証人になってくれる親族がいることも大事でしょう。
大きな借り入れ事故がなければひとまず安心なのですが、改善可能なものは改善しておくことをお勧めします。例えばカーローンの残債があれば、ご両親に相談し立て替えてもらい一括返済し、別途月々返済するなどです。
不動産投資の勉強と情報収集
不動産投資を始める前にまず欠かせないのが、勉強および情報収集です。肝心の投資物件に関する事だけでなく、不動産業界周辺の知識や、金融などの基礎学習、税務や関連する法律などの知識、またそれらの最新情報の収集が必要となってくるでしょう。
不動産投資に限らず投資の勉強は学校の勉強とは違います。成績は点数で判断されず、勉強結果が現実の収入となります。
知識や情報不足は自身のマイナスとなりますのでしっかりと学んでおくことが必須です。
物件をいくつか探してピックアップしておく
現在ではネットでエリアや条件を絞って検索し、物件を探すことができます。また、新聞やポスティングなどの折り込みチラシにもひと通り目を通しておいた方がいいでしょう。
更に実際に投資したいエリア周辺を散策して、どんな環境かなどを調べておき、自分なりの候補物件をピックアップしておきましょう。
不動産会社へ連絡や直接問い合わせ
投資したい物件のエリアや個別物件の取り扱い不動産がわかればそこに問い合わせてみましょう。自身がピックアップした物件情報の印刷などを持参して相談するのもありです。
不動産会社の担当者と話す際は、いい事ばかりを言う営業マンでなく、きちっとデメリットや物件の詳細を説明してくれる誠実な営業マンを選ぶのも重要です。
物件を見る
不動産で相談し、絞り込んだ物件を実際に見に行きます。引っ越しと同じく「内覧」し、室内を見るのも大事ですが、全体的な日当たり、共用部や階段などの美観、植栽の手入れ状況、周りの騒音のある無し、店舗や病院、公園などが近いかなど色々チェックしてみます。
あなたが居住者の立場になって「住んでみたいな。」と思える物件ならOKと言えるでしょう。また、昼と夜とで周辺環境が違う場合もありますので、夜も独自で訪問しておく事も大切です。
以上の事がクリア出来たら、いよいよ投資物件を決定し、審査を受けて通過を待つのみです。
30代におすすめの不動産投資3選
ここでは、30代で投資家デビューする方を対象に、おすすめの不動産投資3選をご紹介します。ご自身の準備資金や収入、そして得たい利回りを考慮して選んでいただけたら幸いです。
ワンルームマンション区分投資
ワンルームマンション1室から始める投資は、資金もかからない為始めやすい不動産投資の筆頭です。好条件であればたとえワンルームでもそれなりの利回りが期待できます。
また、空室リスクを避けるため、2室、3室…と増やしてリスク分散するのがお勧めです。
大きい企業団地、工業地帯近隣エリアの単身者向けマンションや、学生街のワンルームは需要が高く空室リスクも少ないのは言うまでもありません。
マンション・アパート一棟投資
マンション・アパートを一棟買いで投資する方法で、30代でもある程度準備資金が用意できる方に向いている投資物件です。区分投資と違って、空室リスクの損失も少なく、利回りも高めでしょう。
個室が多くなればなるほど修繕や管理などの維持費もかかりますが、その分収入も多いので、ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。人気のエリアの物件だと長期にわたって資産を形成していけます。
一戸建て投資
同じく準備資金が多い方向けに、一戸建てを購入する投資法です。修繕費のかからない比較的新しい物件が好ましいのですが、築年数が建っていても、ご自身もしくは安くリノベーション出来る知り合いや業者がいるなら購入費用を抑え、改装し貸し出すことが出来ます。
戸建ての魅力は何といってもファミリー層に人気で、居住年数も長いケースが多く、マンションなどと違い清掃や植栽管理費などの経費がかからないのも魅力です。
以上、30代におすすめの不動産投資を3つ挙げさせて頂きました。どうしても初期投資が準備できず対象物件がないという場合は、1万～数万から投資スタートできる「不動産クラウドファンディング」や、投資信託にはなりますが「RIET」に投資してみるのも一つの手です。
それぞれご自身で物件を所有しませんが、ローリスクで始める事が出来るうえ、不動産投資の感覚を磨くことができます。また、現物不動産投資と並行しておこない、リスクヘッジをとってもいいでしょう。
30代で不動産投資を成功するためのポイント
ここまで30代の不動産投資に関する情報を色々と解説してきました。それでは、30代で不動産投資を始めて成功させるためにはどうすればいいのか、そのポイントについて見てみます。
不動産投資関連の知識を網羅して身につけておく
以前の章でも述べましたが、不動産投資をスタートするあなたは立派な「投資家」です。投資そのものに関する勉強はもちろん、不動産関連、税務、法令など、一通りの関連知識は勉強しておく必要があります。
実用できる専門知識は、文字通りあなたの「武器」となり、あなたを守ってくれます。逆に無知であればあるほどリスクが大きいまま投資を続けることになりますので大変です。
物件を見る目を養っておく
物件選びの際、人気物件は当然他の投資家にすぐ買われてしまいます。物件を見る目を養い、スピーディーに購入できる能力は身につけておいて損はありません。
まずご自身が住んでみたい物件かどうかというところから始め、目を養っておきましょう。
資金計画は十分すぎるほど立てておく
不動産投資において、物件選びと資金計画（返済シュミレーションや経費計算）は命です。準備金の額や回収期間、繰り上げ返済予定などをご自身と家族のライフスタイルと合わせながらしっかりと練っておきましょう。
投資のスタートで準備のし過ぎということはありません。
他の失敗事例を知り、できる限り対策をしておく
不動産投資は金融投資に比べ、リスクは少ないと言われています。しかし、投資である以上何らかのリスクははらんでいますし、失敗事例も少なからずあります。
ネットなどでこの失敗事例を調べておき、事前にできる対策はきっちりしておくことです。
例えば、不動産会社に乗せられて想定外の物件を買ってしまった、見た目がきれいなのに修繕費がかかり利益が残らない、空室リスクの想定が思ったより甘かった、などたくさんの失敗事例が出てきます。
事前に対策しておけばクリアできる問題が多いです。
回収期間は早いに越したことはない
30代はまだ若いので、長期のローンを組むことができるのはメリットです。しかし、繰り上げ返済は早いに越したことはありません。ローンの負担が減ればあとは経費を除く家賃収入がまるまる入ってきます。
また、新しい大きな物件への投資のステップとなります。
適切な管理、運用をおこなう
例えばマンション一棟投資の場合、近隣にはライバルとなるマンションが多いと思います。ライバルと差をつけるため、あなたのマンションを選んでもらう必要があります。
適切な家賃設定はもちろんのこと、共用部清掃や植栽管理などのメンテナンス、入れ替わりの際に人気設備の追加、場合によれば間取り変更のリノベーションや外壁塗装など高額なメンテも入居率を上げることになり、長い目で見ればプラスになるでしょう。
投資会社選びを誤らない
不動産投資をスタートするにあたり、物件選びと同じくらい不動産投資会社選びは非常に大事です。あなたが投資をスタートし、長年パートナーとなってくれる会社、そして担当者がいれば心強いです。
いい不動産投資会社選びは、ネットの情報を見れば出ています。会社の規模や歴史、業績、口コミはなど細かくチェックしましょう。いいと思った数社を実際に回ってみるのもいいでしょう。
30代の不動産投資に関するよくある質問
ここでは30代の不動産投資に関してよくある質問をまとめました。疑問に感じていることがあれば参考にしてください。
Q.不動産投資の平均年齢は？
A.ある投資会社の調査によると、不動産投資家の平均年齢は43歳という結果が出ています。そして最も多い年齢層は30代後半～50代前半で全体の6割を占めている状況です。
Q.30代は不動産投資を始めるのはまだまだ若いと思いますし、もっと資金や知識が貯まった中高年になってから始める方がいいのではと思いますが？
A.30代は、不動産投資をスタートするのに最適な年代という見方ができます。理由は20代や中高年よりいちばんローン審査が通りやすい年代であること、そして定年まで投資すれば老後の資産がかなり貯まることです。
Q.30代から始めようと資金を貯蓄中ですが、どのくらい頭金があればいいでしょうか？
A.年収や他の借り入れ状況があるなどによって前後しますが、頭金は最低10万程度、ローン諸経費として80万程度が最低限必要となります。
ただし頭金は多ければ多いに越したことはありません。また、諸経費もローンとして借り入れ可能な金融機関もあります。
Q.マンション投資は低利回りのうえリスクがあるので、定期預金の方がいいのではないでしょうか？
A.まず、定期預金の金利は約0.002%ですので、1,000万円の預金でも1年で僅か200円の金利です。対してマンション投資はリスクはあるものの、準備や対処によってほとんどが回避できますし、たとえ数パーセントのリターンでも月数万の利益があります。
何より不動産という現物があるので、いざというとき頼りになるのも、定期預金を貯めるより不動産投資をお勧めする理由です。
Q.30代でマンション投資を考えていますが、利回りを考えるとどうしても株やFXに目が行ってしまいがちです。それでも不動産の方がいいのでしょうか？
A.まず、株やFXはハイリスク・ハイリターンです。長年取引してずっとプラス収支になるということはまずありえませんし、金融相場の影響をまともに受けてしまいます。
その点不動産投資は、リスク回避を「ご自身で」できますので、出来るだけ若いうちからお勧めする理由です。決して株やFXがダメとはいいませんが、大金を失って痛い目にあう可能性は高いということです。
Q.将来、自分と家族が住む予定で3LDKマンション1室購入を考えています。自分が住むまで収益物件として利用した方がいいですか？
A.もちろんかまいません。ただ、単純に利回りや経費の安さ、空室リスクの回避でいくとワンルームマンション投資をお勧めします。ワンルームマンション物件で資金を貯めて、将来ファミリーマンションを購入した方が無難です。
Q.老後もらえる年金は少ないと思いますので30代の今からマンション投資を考えていますが、定年を迎えるころに建物が老朽化すれば収益物件として成り立つのか不安です。
A.建物の老朽化を防ぐにはメンテナンスをしっかりおこなっていればまず問題ありません。日本の建築技術は優れていますので、築50年、60年そして100年という収益ビルは日本中たくさんあります。
Q.鉄筋コンクリートマンションの法定年数は47年と聞きました。ということは築20年の中古マンションはあと27年しか持たないということでしょうか？
A.法定耐用年数はあくまで税務上の減価償却費を計算する為のもので、実際の建物の耐用年数ではありません。国土交通省の資料によると、通常の鉄筋コンクリートの耐用年数は120年、外装仕上げにより延命し150年となっています。
30代の不動産投資まとめ
ここまで、30代という比較的若い年齢で不動産投資を始めるメリットや注意すべき点、成功させるポイントなどを書いてきました。上述したとおり我が国で不動産投資をスタートさせる平均年齢は40代半ばという統計も出ています。
しかしそれより約10年早くスタートするメリットは結構大きいものがあるでしょう。
30代は責任ある仕事を任され、収入アップが望める反面、結婚やマイホーム購入など人生の色々な節目を迎えます。不動産投資を始める際は入念に準備計画したうえで、慎重かつ思い切ってスタートしてください。
本文の内容があなたの投資活動の参考になれば幸いです。
