アパートローンとプロパーローンの違いや特徴を比較！

不動産投資用の賃貸物件を購入する際に利用できるローンとして、アパートローンとプロパーローンの2種類があります。

しかし、アパートローンとプロパーローンの違いが理解できず、どちらを選べばよいのかわからないと悩む方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いや特徴を解説します。アパート・マンション経営において重要な知識ですので、ぜひ参考にしてください。

アパートローンとは 

アパートローンとは、アパートやマンションを投資用物件として購入・建築する際に利用できるローンのことです。

アパートやマンションを一棟まるごと購入する際や一室購入する際はもちろん、リフォーム資金や借り入れ中のアパートローンの借り換え金などの用途にも使えます。

ローン契約の内容がある程度決められており、要件を満たしている場合にのみ利用することができるのが特徴です。

アパートローンに積極的な金融機関としては、都市銀行や地方銀行、信用金庫、ノンバンクなどが挙げられます。

プロパーローンとは 

プロパーローンとは、金融機関が独自に融資するローンのことです。

独自の融資審査でローンの条件を決定するため、融資額や仕様用途などが限定されないオーダーメイド型の融資となります。

融資目的も不動産投資に限らず、広く事業全般に対して利用されるのが特徴です。

都市銀行や地方銀行をはじめ多くの金融機関で取り扱われていますが、金融機関ごとにオリジナルのプランを設けているため、融資を受ける際には複数の金融機関に相談するとよいでしょう。

アパートローンとプロパーローンの違い 

アパートローンとプロパーローンには、以下のようなさまざまな違いがあります。

	アパートローン	プロパーローン
資金用途	賃貸経営を目的とした住居用不動産の建築・購入	明確な制限はない
審査基準	物件の収益性や契約者の属性	金融機関ごとに独自の審査基準
保証会社の有無	有	無
融資限度額	3億円以内など限度額あり	明確な限度額はない
融資期間	法定耐用年数以内などの設定	個別の設定
金利相場	1〜5%など金融機関で異なる	収益性が認められればアパートローンよりも低め

アパートローンとプロパーローンの違いについて、項目ごとに詳しくみていきましょう。

資金用途 

アパートローンは、資金用途があらかじめ決められており、賃貸経営を目的とした住居用不動産の建築・購入に限られています。

一方でプロパーローンは、資金用途について明確な制限がありません。借り入れたお金を不動産購入に使うことはもちろん、不動産購入以外の用途で使うことも可能です。

審査基準 

アパートローンの場合は、物件の担保価値、収益性、契約者本人の収入や勤務先などの属性が主な審査基準となります。事業計画書などを用意し、確度の高い資料を提出することが重要です。

一方でプロパーローンの場合は、金融機関が案件ごとに異なる審査を行います。事業計画書の審査はアパートローンと同じですが、プロパーローンはそれに加えて経営者の人柄まで審査されるため、審査は厳しめであるといえるでしょう。

保証会社の有無 

保証会社は、万が一ローン返済を滞納してしまったときに立て替えてくれる役割を担います。

アパートローンの場合は、保証会社を用意する必要があり、保証料を支払わなければなりません。返済が不可能になった場合は保証会社が立て替えてくれるため、保証会社もローン利用者の審査を行います。

プロパーローンの場合は、保証会社が介在せず、保証料を支払う必要もありません。理由としては、金融機関が独自の審査を行い、リスクを背負って融資を行うためです。

融資限度額 

アパートローンはパッケージ型で条件が定められているため、融資限度額の上限も必ず設定されています。上限金額は多くの金融機関で3億円以内と定めているところが多いです。

一方でプロパーローンはオーダーメイド型であるため、一律の限度額は設けられていません。

融資期間 

アパートローンの融資期間は、1年〜35年以内など、長期で設定されています。通例として、35年以内で物件の法定耐用年数以内とされていることが多いです。

プロパーローンは案件ごとに融資期間が決められるため、融資期間がどれくらいであるかは一概にいえません。ただし、アパートローンと比べると融資期間が短めに設定されることが多い傾向にあります。

金利相場 

アパートローンの金利相場は金融機関ごとに設定されており、およそ年1〜5%と相対的に高めです。

プロパーローンの金利は案件ごとに異なりますが、物件の収益性や事業性が高く認められれば、アパートローンよりも低金利で融資を受けられるケースが多いです。

アパートローンとプロパーローンのメリット・デメリット 

アパートローンとプロパーローンには、さまざまなメリット・デメリットが存在します。

この章では、アパートローンとプロパーローンそれぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

アパートローンのメリット・デメリット 

アパートローンの主なメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

デメリット

それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

メリット 

アパートローンの最大のメリットは、資産家でなくてもローンが組める点です。

アパートローンが提供されるようになったのは比較的最近ですが、それ以前はほかに土地を持っているような資産家でなければ不動産投資に取り組むことができませんでした。

現在では資産家でなくとも、会社員や公務員といった年収・勤務先などの属性が安定しており、物件の収益性が評価されればローンが組めるという点は大きなメリットであるといえます。

また少ない元手でも不動産投資が始められるのもアパートローンのメリットです。

不動産ローンを活用することによって、自己資金の約10倍から30倍にもおよぶ資産を得られる可能性があります。

自己資金が少ない状態でも、ローンの審査が通れば不動産投資を始められる点は魅力的なメリットでしょう。

デメリット 

アパートローンのデメリットは、借入額が限られている点です。

アパートローンの融資上限額は、融資を受ける本人の年収とすでに他社で借入を行なっている金額によって決められるため、一定の借入額で頭打ちになってしまいます。

上限なく融資を受けられないとなると、手元の資金を大きく上回る高額な物件を購入することは難しいでしょう。

プロパーローンのメリット・デメリット 

プロパーローンには、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

デメリット

プロパーローンのメリットとデメリットについて解説します。

メリット 

プロパーローンの大きなメリットのひとつとして、融資条件が良いことが挙げられます。

案件ごとに条件は異なりますが、オーナーの属性と物件の収益性が高ければ高いほど、条件がより優遇されたものになっていくのが特徴です。

すべての人がプロパーローンを組めるわけではありませんが、利用できる人にとってはより良い条件で不動産投資を行うことができます。

また融資の限度額が定められていないのも、プロパーローンのメリットのひとつです。

基本的には、経営状態が健全かつ資金用途が適切であれば、上限なく借入できます。

賃貸物件の建築で多額の資金が必要となった場合でも、一度でまとめて調達しやすいのは嬉しいポイントでしょう。 

デメリット

プロパーローンの1つめのデメリットは、審査が厳しいことです。

プロパーローンは貸し出す側のリスクが高いため、経営の安定性や収益性、返済計画の妥当性などが厳しくチェックされます。

そのため、経営状況が不安定な企業や一般の投資家にとっては、利用のハードルが非常に高いものとなっています。

プロパーローンの2つめのデメリットは、連帯保証人が必要となる可能性が高いことです。

プロパーローンは、保証会社を利用しない分、 貸し倒れリスクがあります。

もしも返済ができなくなった場合、連帯保証人が返済を負担することになりますので、自分で保証人を立てなければならないのが一般的です。

アパートローンとプロパーローンどちらを選ぶべきか

アパートローンとプロパーローンは異なる特徴を持ったローンですが、どちらを選ぶべきなのでしょうか。

結論をお伝えすると、アパートローンを組めるのであれば融資面でメリットが出ることが多いため、アパートローンをおすすめするケースが多いです。

しかし、プロパーローンの融資期間はアパートローンと比べて短めに設定されることがめずらしくないため、キャッシュフローが赤字になるようであれば無理して金利の低いプロパーローンを選ぶ必要はありません。

どちらのローンが自身に合っているかを把握し、最適なローンを選択するとよいでしょう。

アパートローンが向いている人 

アパートローンが向いている人の特徴は、以下のとおりです。

不動産投資をこれから始める方や初心者の方は、プロパーローンよりもアパートローンのほうがハードルが低くておすすめです。 

というのも、プロパーローンは融資の内容を自由に組むことができますが、契約内容の交渉が難しいという側面を持ち合わせているからです。

アパートローンであれば、金融機関ごとにパッケージ化された融資条件をホームページなどで確認できるため、不動産投資が初めての方にもわかりやすいでしょう。

プロパーローンが向いている人 

以下に当てはまる方は、アパートローンよりもプロパーローンが向いています。

金利面においては、プロパーローンのほうがアパートローンよりも低く設定されることが多くておすすめです。

金融機関が独自に対応する自由度の高いローンですので、これから不動産経営の事業を伸ばしていきたい人は、積極的にアパートローンを検討するとよいでしょう。

ただし、アパートローンより融資期間が短くなることが多いため、事前に返済シミュレーションなどを行うなどして返済が困難にならないかどうかを確認する必要があります。

アパートローンとプロパーローンに関する注意点 

アパートローンとプロパーローンを利用する際にはいくつかの注意点があります。

この章では、アパートローンとプロパーローンを活用して融資を受けるときに、あらかじめ把握しておきたい注意点を解説します。

現実的な事業計画を立てる 

不動産投資への取り組みを行うと決めたあとは、現実的な事業計画を立てることが非常に大切です。

具体的かつ無理のない返済計画であれば、審査に通る可能性が高まるだけでなく、のちに返済が苦しくなる事態を避けることもできます。

たとえば、近隣地域の賃貸物件の空室率を参考にして、建物や住宅設備の老朽化による家賃下落をシミュレーションするとよいでしょう。

収入と支出の両方を考慮し、長期的に安定した運営を実現すべく、現実的な事業計画を立てるように心がけましょう。

団体信用保険への加入

不動産ローンを組む際は、団体信用保険への加入も注意点のひとつです。

団体信用保険は、ローン完済前に本人が死亡したとしても、保険金で残債を返済できるシステムとなっています。

そのため、団体信用保険に加入することで、遺族がローンの残債を支払う必要がなくなります。

ただし、相続税対策で賃貸物件を購入する場合、団体信用保険によって不動産ローンが完済されると借金が残らないため相続税対策になりません。

もし相続税対策として不動産ローンを利用し、賃貸経営を行うのであれば、団体信用保険への加入は慎重に判断する必要があります。

アパートローンとプロパーローンの違いまとめ 

この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いや特徴について解説しました。

それぞれにメリット・デメリットがあるものの、融資面や金利などプロパーローンの方が受けられるメリットは大きいです。

とはいえ、条件によってはアパートローンのほうが向いている人もいますので、両者の特徴をしっかりと理解して、自分に合うローンを選択することが大切です。