【2024年】不動産クラウドファンディングおすすめランキング！評判・サービスの違いと賢い投資先の選び方

現在、不動産投資には様々な投資方法があり、従来のように何千万、何億円といった高額な投資だけではなくなっています。

副業も当たり前となる昨今では、個人単位でも手軽に収入源を増やせる方法が増加傾向にあります。

そんな中、不動産クラウドファンディングがどういったものなのか、メリットやデメリット、おすすめのサービスについてランキング形式等で徹底解説していきます。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングについて解説する前に、そもそもクラウドファンディングとはどういったものなのか、クラウドファンディング自体の性質について解説します。

クラウドファンディングとは？

クラウドファンディングは、クラウド（群衆）、ファンディング（資金調達）といった言葉で造られており、その名の通り多くの人々から資金調達をすることを指しています。

「こんなサービスを開発したい」「こんなアイデアがある」「こんな問題を解決したい」等、起案者がクラウドファンディングの専用サイトを通じて、資金調達を募り、そのアイデアに共感した方や将来性・成長性を感じた方が投資をしてくれる流れで、資金調達ができるサービスです。

起案者はサービスの開発やアイデアを形にするための運用資金として充てることができ、投資者も利益の分配を受けることができる仕組みになっており、従来の金融機関、ベンチャーキャピタル等からの融資よりも資金調達が手軽に可能で、且つ投資者も手軽に投資ができる投資方法として人気を集めています。

不動産クラウドファンディングについて

クラウドファンディングの把握ができたところで、早速、不動産クラウドファンディングについて解説をしていきます。

不動産クラウドファンディングは、先程解説をしたクラウドファンディングサービスを通じて、事業者が不動産への資金調達を行い、案件を気に入った投資者が投資をするサービスとなっています。

2017年に改正された「不動産特定共同事業法」によって、不動産クラウドファンディングは成長し始め、1万円程度の少額から不動産に投資ができる方法として、人気を集めているサービスとなっています。

また、不動産クラウドファンディングで、資金調達を募る事業者は、

「資本金（第1号事業者：1億円、第2号事業者：1000万円、第3号事業者：5000万円、第4号事業者：1000万円）」
「宅建業の免許」
「良好な財産的基礎、公正かつ適確に事業を遂行できる人的構成」
「基準を満たす契約約款（一般投資家を対象とする場合のみ）」
「事務所ごとの業務管理者配置※（不特事業3年以上、実務講習、登録証明事業（ARESﾏｽﾀｰ、ビル経営管理士、不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞﾏｽﾀｰ））」

等といった事業者としての許可要件を満たす必要があり、法律によって不動産クラウドファンディングサービスを通じて、資金調達を募ることができる事業者は厳正に認可・管理されています。

「出典：国土交通省」

不動産クラウドファンディングの仕組みを解説

不動産クラウドファンディングは、前述の通り厳正に認可されている「事業者」と投資をする「投資者」で構成されます。

更に不動産クラウドファンディングの全体の内容は以下のようになっています。

このように、不動産クラウドファンディングの全体像は比較的、シンプルな流れとなっています。

また、投資案件には上述のように不動産の賃貸・売買だけではなく、リノベーション・リゾート開発等、様々な不動産投資案件が存在しています。

そうした様々な不動産投資案件の中から自身が良いと感じる案件を見つけ出し、投資をして分配利益を得ていきます。

匿名組合と任意組合

不動産クラウドファンディングには、契約方法として「任意組合」と「匿名組合」といった2つの契約類型があり、それぞれ性質が異なってきます。

匿名組合とは

匿名組合での契約の場合は、投資者への責任が無限にあり、投資額も比較的高めな設定とされています。

投資額が高めな設定となる分、分配利益も多くなるため、リターンもより多く見込みやすい契約類型となっています。

また、投資者は不動産の所有権の一部を得ますが、投資者自身が不動産の運用にも関わることとなり、その運用時に大きな損失が生じた際も、投資者は無限責任のある契約となるため、損失分を負わなければならないことになる可能性もあるでしょう。

従来の不動産投資と比較すると、ハイリスクハイリターンではないですが、契約類型が匿名組合の場合の不動産クラウドファンディングは、比較的ハイリスクハイリターンに寄った状態ともいえます。

任意組合とは

任意組合での契約の場合は、投資者への責任が有限となり、投資額は比較的低い設定となっています。

投資額が低い設定な分、分配利益も少なくなるため、比較的リターンが少ない契約類型となります。

また、不動産の運用は不動産クラウドファンディングの事業者となるため、投資者は投資をするのみです。

万が一運用時に損失が生じた場合においても、責任を負う範囲は自身の出資額までとなるため、匿名組合の契約の場合と比較するとリスクが低い契約となり、ローリスク・ローリターンな契約ともいえます。

契約類型	所有権	責任範囲	リターン	リスク
任意組合	あり	無限	大(案件により)	大(案件により)
匿名組合	なし	有限	小	小

優先劣後方式

不動産クラウドファンディングには、投資者が出資をした元本が守られやすくなる仕組みがあります。

その仕組みは「優先劣後方式」と呼ばれ、不動産の運用時に損失が生じた際に、事業者と投資者の資金からどういった優先度で負債の支払いに充てられるのか、その優先度の割合を決める仕組みが「優先劣後方式」です。

それぞれの位置づけは、

優先出資者＝投資者
劣後出資者＝事業者

となっています。

仮に不動産クラウドファンディングサイトでの表記が「優先劣後 30.0%」と表示がされている案件の場合は、不動産の運用時に生じた全体の30％の損失までは劣後出資者である事業者が負担をし、そのパーセンテージを超える負債に対して初めて、優先出資者である投資者が負債の負担を負い始めるといった仕組みとなっています。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングは比較的、ローリスクで投資しやすい投資商品ではありますが、不動産クラウドファンディング特有のメリット・デメリットを事前にしっかりと把握しておくことも良い投資を行う上で重要です。

そんな不動産クラウドファンディングのメリットは大きく3つあります。

1. ネットで完結

投資を行う上で、最も煩わしく感じる点として、投資時・投資後の手間があります。

投資にも様々な種類がありますが、不動産クラウドファンディングは投資商品の中でも圧倒的に手間をかけず投資が行えます。

任意組合での契約の場合は、投資者も運用の手間がかかることにはなりますが、ほとんどの案件は投資者が運用を行う必要のない匿名組合でしょう。

そのため、ネットで不動産クラウドファンディングサイトを通じて不動産に投資をし、その後は案件により半年～数年の月日が経過するのを待つのみで、元本と利益を受け取ることができるという、非常に手間いらずなネット完結型な点は大きなメリットとされています。

2. 少額から投資が可能

不動産クラウドファンディングは数ある投資商品の中でも比較的、少額から投資が可能で、ローリスクな投資も可能です。

下限では約1万円程度から始まり、投資としては比較的、手の出しやすい傾向にあるため多くの方から少額投資が可能といった点も人気を集めている要因の1つになっています。

3. 預貯金よりも利回りが高い

投資となると、利益率となる利回りは非常に気になる点ですが、不動産クラウドファンディングの利回りは預貯金よりも利回りが高い傾向にあります。

預貯金の利回り：0.003%
不動産クラウドファンディング：約2～8%

上記のように、預貯金の利回りよりも不動産クラウドファンディングの相場の利回りのほうが断然、良い状態となっています。

また、昨今では人生100年時代への突入とも言われ、より一人一人の人生が長くなることや、年金制度への不安感等、生涯にわたる金銭面への不安感はますます高まりつつあります。

そこで、不動産クラウドファンディングは投資商品の中でも比較的、安定感もありローリスクからも始められ、且つ預貯金よりも利回りが高いといったことで、投資の対象として選ぶ方も多くなっているでしょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット・リスク

任意組合の契約で投資をする場合、ローリスクともなりやすい不動産クラウドファンディングですが、投資商品である以上、いくつかデメリット・リスクも生じてきます。

そんな不動産クラウドファンディングのデメリット・リスクは大きく5つあります。

不動産クラウドファンディングサービス運営会社の倒産

企業には常に倒産リスクがつきまといます。

不動産クラウドファンディングにおいても、クラウドファンディングサービスの運営会社が倒産してしまう可能性はあり、倒産してしまうと運用されるはずの不動産の運用がストップしてしまい、収益もストップ、分配利益も分配されずといったことになる可能性もでてきます。

また、投資した資金・ファンドが倒産の際の手続きの資金として充てられる可能性もあり、倒産により投資元本を失うリスクや元本が残ったとしても、不動産の運用自体に問題が生じてくる可能性もあるでしょう。

そのため、不動産クラウドファンディングサービスの運営会社の財務状況、企業の状態は最低限確認し投資を進めていくことが大切です。

詐欺会社の存在

不動産クラウドファンディングの中にも少なからず詐欺会社は存在します。

以下、国土交通省HPより

インターネットの普及を背景に不動産に関する「クラウドファンディング(※) 」による投資において、被害に遭った（遭いかけた）事例が複数みられます。
典型例としては、「[1]無登録・架空業者による勧誘」「[2]自転車操業的な運営」による手口が挙げられます。
不動産を小口化した投資商品に係る取引を行う際には、まず、業者の許可・登録等の状況を確認してください。
「必ずもうかるとの説明」「投資リスクの説明がない」等、業者の勧誘・販売行為において不適切と思われる行為があった場合、一旦、その場で投資判断をせず、専門家に相談するなど慎重に検討してください。
特に「インターネット」による販売形態においては、商品概要や重要事項説明等が必ずしも分かりやすく記載されていない場合もあります。不明点等あれば、販売業者や専門家等にご相談ください。

「出典：国土交通省」

国土交通省HPに記載のように、業者の許可・登録状況の確認をし、不適切な行為が少しでもあると感じた場合はその場で決断をせず、一度、専門家に相談をすることがご自身の資産を少しでも守るために大切なこととなります。

レバレッジが効かない

一般的な現物の不動産への投資では、自己資金＋金融機関等からの融資資金を合わせてレバレッジ（てこの原理）を効かせて本来の自己資金以上の大きな資産となる不動産を購入することが可能です。

しかし、不動産クラウドファンディンのでは、現物の不動産投資のように融資がつくことはほとんどなく、自己資金のみでの投資となってきます。

そのため、レバレッジを効かせて投資をするということが難しいというデメリットが生じてくるため、少額から投資が可能とはいえ、投資をするための自己資金をそれなりに準備しておく必要はでてきます。

期間中の中途解約が不可な場合がある

不動産クラウドファンディングには案件ごとに運用期間があります。

運用後の分配金は運用期間が満了してからとなりますが、万が一運用期間中に中途解約をしたいとなった場合でも、中途解約が不可なケースがほとんどです。

なにかの事情で中途解約したいとなった際、柔軟に出資金を引き出すことができないのはデメリットとなります。

元本保証がない

投資商品の中には出資をした元本が保証されるものもありますが、不動産クラウドファンディングは元本保証がない投資商品です。

投資後の不動産の運用状況によっては、元本の一部だけではなく、全てが返還されない可能性もあります。

そのように元本保証がないことは出資者からすると大きな不安要素ともなり、投資する上でのリスクとなり得ます。

不動産クラウドファンディングを選ぶ時の比較ポイント

不動産クラウドファンディングはネットで完結できる点に加えて、少額からも投資を始めることが可能なため、投資としてのハードルは他の様々な投資商品と比較しても低いといえます。

しかし、投資商品である以上、リスクはついてまわるため投資する前に良い投資案件であることを見定めるためのポイントを確認していくことが重要です。

そんな不動産クラウドファンディングの見極めポイントは大きく4つあります。

1. 不動産クラウドファンディングサービスで運用される不動産の種類

投資をする前に、運用される不動産の種類を確認しておくことは非常に大切です。

不動産は住まいとしての居住用不動産、海外や国内の旅行客・ビジネスマン向け等の宿泊施設、小規模～大規模な商業施設等、いくつか不動産の種類が存在します。

それぞれの不動産の種類により運用時の収益性も異なり、居住用不動産は人間が生きていく上で必ず必要な「衣食住」の「住」を担っているため、基本的に入居者もいつづけることとなります。

その分、収益の安定性は高まりやすいですが、収益が大きく上がることもないため収益性は低い傾向にあるでしょう。

2. 運用収益はインカムゲインとキャピタルゲインのどちらなのか

不動産の運用による収益化方法は以下のように2つあります。

インカムゲインの特徴

インカムゲインは継続的な入居者や宿泊者等からの家賃、宿泊収入を得るため、安定性はありますが高い収益を見込むことはその性質上、難しくなってきます。

そのため、投資に対する安定性を求める場合には、運用収益がインカムゲインとなる案件に絞って探していくほうが良いです。

キャピタルゲインの特徴

売買差益を収入とするキャピタルゲインでは、不動産という比較的大きな売買額での取引の場合は収益性は高めといえます。

しかし、キャピタルゲインの利回りは世の中の経済状況や景気等によって大きく変わってしまう可能性もあり、安定性は低めです。

あまり安定性は求めず、収益性を求めたいといった場合には、運用収益がキャピタルゲインとなる案件に投資すると良いといえます。

不動産情報の掲載が豊富かどうか

投資をする不動産自体の情報が豊富であることは、より詳細なリスクやメリット等も事前に把握できることに繋がるため非常に重要で、「物件の築年数」「物件の敷地面積」「物件の住所」といった情報をしっかりと確認しておくことが大切です。

また、それらの情報を確認することで、公示価格（国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公示する標準地の価格）も知ることができ、投資をする不動産の資産価値を把握することができます。

その他にも、「不動産クラウドファンディングサービスを運営している会社の財務状況」「収支シミュレーション」といった投資をする不動産を取り巻く情報の確認も大切です。

特に運営会社の財務状況は今後、運営会社の倒産リスクを回避するためにも重要な情報ともいえます。

万が一、倒産となった場合には投資した資金が全て返還されずに終わってしまうといった可能性もゼロではないめ、慎重に確認を進めていくことが大切です。

案件の数や募集金額の高さ

不動産クラウドファンディングはネットで簡単に完結する投資方法のため、案件の終了も早くなってしまいがちです。

そんな不動産クラウドファンディングで、可能な限り安定的な投資を行うためには、不動産クラウドファンディングサイトでの案件の数、その募集金額の高さを全体的に確認して投資をしていくことも大切です。

不動産クラウドファンディングおすすめランキング11社を徹底比較

不動産クラウドファンディングサービスの運営会社はいくつもあり、いざ投資を始めようと思い立ってもどの不動産クラウドファンディングサービスを選び、投資案件を探していくと良いのか目安が分からないといったことがあります。

そこで、不動産クラウドファンディングでの投資をスタートしやすいように、おすすめ11社をランキング形式でご紹介していきます。

1位　SOLS(ソルス)

運営会社	上場	最低投資金額	募集方法	運用期間	想定利回り	その他の特徴
株式会社 不二興産	未上場	5万円	先着方式	4ヶ月~18ヶ月	年利3～12％ ※案件により異なる	優先劣後方式で投資家のリスクを低減

SOLSは株式会社不二興産が運営する不動産クラウドファンディングです。

株式会社不二興産は、20年以上にわたって不動産の買取販売や物件の管理を行ってきた経験を活かし、独自の目利きで多様なファンドを展開しています。1口5万円から始められるため、どなたでも気軽に投資に参加でき、すべての申し込み手続きがWEBで完結します。

2位　COZUCHI

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集額	実績年利回り	その他の特徴
LAETOLI株式会社	未上場	1万円	94件 ※2024年2月末時点	1941億円 ※2024年2月末時点	4-283％ ※2024年2月末時点	関東・首都圏の不動産案件に強く、投資後も中途解約が可能。

COZUCHIはこれまで募集をした累計の案件数、それら案件の累計募集金額ともに、不動産クラウドファンディングサービスの中でトップランクとなります。

また、投資後に中途解約が可能な点はリスク回避の観点からも非常にありがたいことです。

特に関東・首都圏での不動産案件が多いサービスとなっており、関東・首都圏近郊での投資を検討されている方にはおすすめの不動産クラウドファンディングサービスです。

3位　CREAL

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
クリアル株式会社	東証グロース	1万円	95件	340億9,841万1,000円	4～5%	環境問題（Environment）社会問題（Social）、企業統治（Governance）のESG不動産投資が可能。

CREALは運営会社が東証グロース上場企業であり比較的、企業としても安心感はあります。

投資金額も1位のサービス同様に、1万円と少額投資が可能で、累計案件数に関しては1位のサービスよりも多くなっており、豊富な案件数のもと案件選びが可能です。

募集している案件の特徴としては、地方創生やヘルスケア・保育所ファンド等が多く、環境問題（Environment）、社会問題（Social）、企業統治（Governance）のESG不動産案件への投資が可能となっています。

そうした一般的な住居用不動産や宿泊施設等への投資ではなく、ESG不動産への投資を行いたい方向けには良いサービスといえます。

4位　利回り不動産

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
株式会社ワイズホールディングス	未上場	1万円	46件	27億6628万円	6.55%（平均）	投資額に応じて、独自ポイントのワイズコインが付与される仕組みがある。

利回り不動産の運営元は、ホテルや商業施設等を中心に比較的大規模な不動産開発を行っている企業で、不動産へのノウハウは豊富な印象です。

更に投資物件の運営管理を行う不動産会社が満室保障（マスターリース契約）を行い、投資物件の運用を行うようになっているため、運用時の空室リスクを抑えた安定した賃料収入を確保することで、収益の安定性を図っている点も特徴の一つとなります。

そして、案件に投資すると投資金額に応じて、独自ポイントのワイズコインが付与されるようになっており、貯めたワイズコインもそのまま投資資金として利用することやギフト券との交換、他社ポイントとの交換も可能となっている点も特徴です。

こちらも不動産投資をしつつポイントも貯めて利用していきたい方にとっては良いサービスといえます。

5位　TECROWD

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
株式会社TECRA	未上場	10万円	44件	105億5310万円	4.5～11%	国内だけではなく、海外・中央アジアの不動産への投資が可能。

TECROWDは、2001年から建築関連業を営む企業で運営をされています。

運営会社の株式会社TECRAは、建築業・国内不動産・海外不動産と総合的な不動産企業として事業を行っています。

そのため、不動産クラウドファンディングでの投資案件は、国内のみならずモンゴルやカザフスタン等の中央アジアへの投資も可能になっており、アジア圏の海外不動産も視野に入れている方にはおすすめなサービスです。

6位　RIMPLE

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
プロパティエージェント株式会社	東証プライム	1万円	66件	42億8683万円	3.46%（平均）	各種サービスのポイントから交換ができる、コインで投資が可能。

RIMPLEは、東証プライム上場企業が運営をしている不動産クラウドファンディングサービスで比較的、運営元への安心感は高めなサービスといえます。

また、RIMPLEでは独自の「リアルエステートコイン」と呼ばれるコインを用いて案件に投資が可能で、1ポイント＝1コインの変換ができるようになっており、各種サービスのポイントから交換してコインにし投資をしていくことが可能となっています。

更にこちらのサービスも投資金額が少額の1万円から可能となっているため、不動産投資初心者の方にもおすすめできるサービスです。

7位　利回りくん

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
株式会社シーラ	米国ナスダック	1万円	63件	37億3305万円	4.29%（平均）	利回りくんの利用に応じて、楽天ポイントが貯まる。

利回りくんの運営元は、日本初で不動産企業として米国ナスダックへの上場を果たしています。

運営企業への安心感も比較的ありつつ少額1万円からの投資が可能で、こちらも利用しやすいサービスの一つです。

そして、利回りくんの利用時には、楽天ポイントを貯めることもできるようになっており「毎日ログインでポイント」「誕生日ログインでのポイント」「ファンドへの出資額に応じて0.5%相当のポイント」と豊富なポイント付与の仕組みがあります。

日頃から楽天ポイントを利用している方や、不動産投資をしながらポイントも貯めていきたい方にとっては、良いサービスといえます。

8位　FANTAS funding

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
FANTAS technology 株式会社	未上場	1万円	204件	35億4577万円	4.98%（平均）	案件数が非常に多い。

FANTAS fundingは少額1万円からの投資に加えて、案件数がこれまでのランキングの中でも圧倒的にトップの数となっています。

案件数が多い分、選択肢が非常に豊富で不動産クラウドファンディングでしっかりと副収入・投資基盤を作りたい方にもおすすめのサービスの一つです。

9位　大家.com

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
株式会社グローベルス	未上場	1万円	71件	33億9969万円	4.66%（平均）	1996年7月から経営している経営歴が比較的長い企業が運営している。

大家.comは1万円からの少額投資が可能なことに加えて、累計案件数も比較的多い傾向にある不動産クラウドファンディングサービスです。

また、運営元の企業は1996年の7月から経営されており、比較的経営歴が長いため運営元としての安心感も持ちやすいといえます。

更に、首都圏を中心にグローベルマンションシリーズを展開している不動産開発企業でもあり、不動産に対して総合的に関わりのある企業のサービスであることも特徴です。

10位　ASSECLI

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
株式会社エボルゾーン	未上場	1万円	35件	21億2372万6000円	6.29%（平均）	案件ごとの募集口数が多い傾向にある。

ASSECLIは、1万円からの少額投資に加えて、主に関東圏のアパートやマンションを中心に運用してく案件が揃っているサービスとなっています。

中でも1万口を超える大型案件もあったりと、比較的、案件ごとの募集口数が多い傾向にあることと、累計案件数も少なくはないため、こちらのサービスだけでも投資のチャンスはいくつも作ることができる可能性はあります。

11位　わかちあいファンド

運営会社	上場	最低投資金額	累計案件数	累計募集金額	利回り	その他の特徴
株式会社日本プロパティシステムズ	未上場	10万円	53件	33億888万円	5.63%（平均）	住居不動産への投資案件がメイン。

わかちあいファンドは、20年以上経営をしている企業によって運営されており、運用不動産は企業の所在地である滋賀県や京都等で住居系不動産への投資案件がメインで別荘地の取り扱いもあったりと地方不動産への投資を考えている方にとって、おすすめなサービスです。

また、わかちあいファンドを通じて、不動産から得る賃料収入から必要経費や投資家への分配金を控除した残りの金額の一部を、地方公共団体が運営する環境保護活動等に寄付している等、貢献活動にも活発な姿勢が見られる運営元となっています。

不動産クラウドファンディングの利用が向いている方

不動産クラウドファンディングにもメリット・デメリットはそれぞれありますが、数ある投資商品の中、そして、その中でも不動産投資を選択する際に、不動産クラウドファンディングでの投資が向いている方はどういった方なのか解説していきます。

少額での投資を考えいている方

不動産という投資対象の性質上、現物の不動産投資や他の投資方法では投資金額もそれなりに必要となるケースがほとんどです。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、これまでご紹介してきた内容のように、少額の1万円から不動産という手堅い投資対象に投資をすることが可能となります。

毎月の給料から少しでも資産運用に回したい、資産運用の入口としての投資先を探しているといった方には、不動産クラウドファンディングは向いているといえます。

リスクの低い不動産投資がしたい方

不動産投資は経済・景気の影響といった様々な要因で価格・相場が変動し、価値が変わってくるため、投資となるとリスクが低いとは言い難い部分はあります。

そんな不動産投資でも、不動産クラウドファンディングとなれば、前述のように小口化された少額1万円からの投資に加えて、優先劣後方式のような不動産クラウドファンディング事業者側が優先的に不動産運用時の負債の支払いを行ってくれる仕組みがあるため、比較的リスクの低い投資が可能ともなってきます。

比較的、早めの現金化を考えている方

不動産クラウドファンディングでの投資案件には、案件ごとに運用期間が設定されています。

おおよその設定は、3ヶ月から2、3年となっており、不動産クラウドファンディングサービスによっては、その期間中においても中途解約もできるものもあるでしょう。

そのため、不動産投資をする中でも早めの現金化を考えている方には不動産クラウドファンディングは向いている方法だといえます。

不動産クラウドファンディングに投資する流れ

不動産クラウドファンディングはネットで完結できる投資方法となる上、投資する際の流れも煩わしいことはほとんどなく、比較的シンプルな流れでスタートすることができるようになっています。

実際に投資をして、運用収益による分配金を受け取るまでには5つのステップで可能です。

1. 不動産クラウドファンディングサービスサイトでの会員登録

当記事の中でランキング形式でもご紹介したように、不動産クラウドファンディングサービスを運営する会社は数多く存在します。

また、それらのサービス運営会社は各々のサービスサイトを運営しており、まずはそのサイトの中で会員登録を行うようになっているでしょう。

会員登録の際は基本的にメールアドレスやパスワード等の簡単な項目の入力を求められ、登録となります。

2. 投資家登録

会員登録が終わったら、続いて投資家登録を行っていきます。

投資家登録も、同じく不動産クラウドファンディングサービスサイト内で行う登録作業で、お名前や本人確認、分配金の出金先口座の登録等を行うようになります。

こちらもすべてそのままネットで完結できる手続きのみとなるため、煩わしいことはほとんどありませんが、関連書類の画像データをアップロードが必要となるサービスサイトがある場合もあるため、多少の準備は必要なケースもあるでしょう。

3. 投資案件に申し込む

投資家登録も終われば、ここからは実際に募集中の投資案件の中からご自身が投資をしたい案件を探し、投資を行っていきます。

投資をする際もサービスサイト内でそのまま行えますが、案件によって抽選式と先着式といった方式があります。

抽選式の場合は、抽選発表日に投資ができるかが分かり、先着式の場合は、投資申し込み後に案内メールが届く流れが基本です。

いずれにしても、ネット上で完結できる手続きのため、煩わしいことはないでしょう。

4. 投資成立後に運用が開始

投資申し込みが通り、投資資金の入金が完了後、対象の不動産の運用が事業者によって開始されます。

運用は当記事内でも解説をしたように契約類型によって事業者だけが行うのか出資者も一緒に行うのかが異なるところです。

事業者だけが行う匿名組合での契約の場合は、出資者は特になにも運用に関して考えることもなく、手間をかけることも一切ない状態となるため、運用期間が満了するまで気長にお待ちいただく流れとなります。

5.運用後の収益から分配金を受け取る

運用期間の満了まで待っていただくと、あとは登録されている出金先口座への分配金の入金を待ち、入金を確認し終了となります。

不動産クラウドファンディングと他の投資方法の違いを比較

不動産投資はじつに様々な投資方法が存在します。

そんな不動産投資の投資方法の違いを、ネットで簡単に完結できる不動産クラウドファンディングと比較して解説していきます。

不動産クラウドファンディングとREITの違いを比較

REITは上場不動産投資信託のことであり、Real Estate Investment Trustを略して、REITと呼ばれています。

また、日本でのREITはJapanの頭文字からとったJ-REITと呼ばれており、その仕組みは投資家が出資した資金を元に、不動産運用の専門家が運用をし運用時の家賃収入や売買時の売買差益による収入から投資家に分配金を支払ってくれる仕組みの投資商品となっているでしょう。

そうしたJ-REITには3つの投資方法が存在します。

J-REIT ETF

J-REIT ETFは、東証REIT指数に連動することを目指すETF（Exchange Traded Fund 上場投資信託）のことであり、J-REITより購入費用は安く、約数千円から数万円で購入することが可能です。

購入費用は比較的安い傾向にはありますが、J-REIT-ETFは投資信託となるため、プラスで信託報酬の支払いが発生してしまう投資方法となります。

J-REIT ファンド

J-REIT ファンドは、複数のREITに分散投資できる投資信託であり、ネット証券を通じて購入すれば、100円という非常に少額からの投資も可能です。

しかし、こちらの投資方法も投資信託となるため、プラスで信託報酬の支払いが発生する投資方法となります。

個別銘柄

個別銘柄は、証券会社を通じて証券取引所に上場しているJ-REITの個別銘柄を購入して投資する方法です。

金額は投資をする銘柄によっても異なりますが、約数万円から数十万円かかるようになっています。

投資方法	最低投資金額	元本割れリスク	価格変動リスク	手間
不動産クラウドファンディング	1万円～	あり（優先劣後方式によりリスク対応あり）	比較的、小	小
J-REIT	数千円～（プラスで、信託報酬の支払いも発生）	なし	比較的、高	小

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いを比較

ソーシャルレンディングは不動産クラウドファンディングと同じく、大別するとクラウドファンディングの内の1つとなります。

ソーシャルレンディングはソーシャルネットワーク（ネット）を通じて、レンディング（融資）をするサービスで、貸付型のクラウドファンディングといった投資商品です。

そのため、同じクラウドファンディングとはいえ、不動産クラウドファンディングとは全く異なった投資対象への投資商品となります。

また、貸付の対象は企業でソーシャルレンディング事業を行う会社がソーシャルレンディングで投資家から資金を集めて、企業に融資することでそこから得られる利息での収益を投資家に分配する仕組みとなっています。

投資金額はソーシャルレンディングサービスによっては1万円から可能となっているサービスもあり、中には元本割れのリスクを防ぐ担保付き案件も存在するでしょう。

投資方法	最低投資金額	元本割れリスク	価格変動リスク	手間
不動産クラウドファンディング	1万円～	あり（優先劣後方式によりリスク対応あり）	小	小
ソーシャルレンディング	1万円～	担保付き案件もあり	小	小

不動産クラウドファンディングと現実不動産の違いを比較

現物不動産投資は、ネットで完結する不動産クラウドファンディングでの投資とは全く異なってきます。

現物不動産への投資の場合は、自己資金のみでの投資も可能ですが、多くの方が日本政策金融公庫や金融機関等から融資を受け、自己資金に融資資金をプラスして投資を行っています。

これは現物不動産への投資の際に、購入予定の不動産を担保にローンの審査を進めること等も可能で、審査次第ではありますがローンを組める機会が多いことが挙げられるでしょう。

また、融資資金をプラスして不動産投資をすることで、自己資金だけでは購入のできない現物資産を購入することができるため、レバレッジ（てこの原理）をかけて投資を行えることから、資産を効率的に増やせることが大きなメリットとなっています。

しかし、現物不動産投資は現物を購入し所有者となるため、不動産管理会社に委託をして費用を支払い管理を任せるか、ご自身で賃貸の運用や管理等を行う必要があるでしょう。

更に、自然災害や経年劣化による修繕等の思わぬ費用がかかる可能性や入居者の家賃滞納、空室リスク等もあります。

そうしたデメリットの中でもインフレのような物価上昇の局面では不動産価値の上昇や家賃の値上げができることへの期待もあったりと、様々なメリットも存在します。

そんな現物不動産投資ですが、主にアパートやマンション等への投資が多く、投資費用は数百万円～数億円と区分マンションを購入するのか、1棟丸ごと購入するのかといった、購入する不動産の規模によっても投資金額は大きく異なってくるでしょう。

投資方法	最低投資金額	元本割れリスク	価格変動リスク	手間
不動産クラウドファンディング	1万円～	あり（優先劣後方式によりリスク対応あり）	小	小
現物不動産	数百万円～	あり	小	大（自己管理の場合）

不動産クラウドファンディングの注意点

不動産クラウドファンディングは、これまで何度か取り上げてきたようにネットで完結できる点や1万円という少額から不動産への投資が可能で、契約類型によっては、ご自身で運用や管理等をする手間も一切ないこと等がメリットであると解説をしてきました。

しかし、そうしたメリットの多い不動産クラウドファンディングへの投資を行う際の注意点についても改めて、把握をしていただければと思います。

注意点は大きく4つあります。

1. 優先劣後割合の確認

不動産クラウドファンディングには、優先劣後方式という元本割れリスクを回避・軽減するための仕組みがあるということは当記事内でも何度か取り上げていますが、優先劣後方式では案件ごとに優先劣後割合が異なる設定となっています。

実際に不動産クラウドファンディングで不動産投資をする際により元本割れリスクを回避・軽減するためには、「劣後出資割合」のパーセンテージができる限り高い設定値の案件を選択することも大切です。

「劣後出資割合」のパーセンテージが高ければ高い程、運用時に万が一、負債が発生した場合において、優先的に事業者の資金から支払いが行われていきます。

そのため、投資をしたご自身の元本が減ってしまうことを大きく防ぐことに繋がります。

2. 運営会社の財務状況の確認

投資を行う際は、投資の案件内容の中でも利回りや運用期間、中途解約が可能か等、そうした部分にばかり目がいきがちです。

しかし、投資を行う以上あらゆるリスクへの注意も必要で、その中でも不動産クラウドファンディング運営会社、事業者の倒産リスクがないかどうかといったチェックを行うことへの注意も大切です。

投資後に万が一、不動産クラウドファンディング運営会社、事業者が倒産してしまった場合は、ご自身が投資した元本が倒産手続き等の支払いに充てられてしまう可能性や、そうしたことがなかったとしても投資をした不動産の運用に悪影響が生じてしまったりと、非常にリスクが増す状況となってしまう可能性も多くなります。

企業の財務情報となるIR（Investor Relations）は基本的に各企業のHPに記載がありますので、簡単に確認することが可能となっています。

不動産クラウドファンディングでの投資を行う際は、そうした運営会社、事業者の財務状況を忘れずに確認することも非常に大切です。

3. 申込みしても投資ができない場合がある

不動産クラウドファンディングでは、抽選式と先着式とがありますが、いずれにしても必ずしも申込みをしたからといって、確実にその案件に投資ができるわけではありません。

先着式の場合は、満枠とれば案件の募集が停止となるため、申込み前に分かりますが抽選式の場合は、申込み後に抽選発表日が設けれており、その発表時に抽選で当選していなければ投資の申込みは無かったこととなってしまいます。

そのため、確実に投資を行っていきたい意向がある場合は、そうした抽選式なのか先着式なのかといったことへも注意をしつつ申込みを行っていくことが大切です。

契約類型の確認

不動産クラウドファンディング特有の契約類型として、匿名組合と任意組合がありますが、契約類型をないがしろにしてしまうと、投資後に想像以上の運用に関わる手間やリスクを負ってしまう可能性もあります。

すでにそれぞれの違いについては当記事内でも解説済みではありますが、任意組合の場合は、投資をするご自身も不動産の所有者となり、責任は無限となります。

反対に、匿名組合の場合は、所有者とはならず責任も有限の契約で投資が可能です。

確実にどちらが良いということはありませんが、比較的、匿名組合のほうが所有者とならない分、運用や管理の手間の無さに加えて責任も有限となるため、気楽に且つ手間なく不動産クラウドファンディングでの投資を進めていくことが可能となります。

また、不動産クラウドファンディング全体としても、匿名組合の割合は多くなっていますが、任意組合での案件もそれなりにあるため、ご自身の意向に合った投資ライフが送れるように、しっかりと確認の上、投資をしていくことをおすすめします。

不動産クラウドファンディングに関するよくある質問

投資は資産を増やすことのできる良い機会を与えてくれる手段となり得ますが、資金を出資する以上、不安な感情や様々な疑問点も沸いてきやすい分野でしょう。

世の中の数ある投資商品の中には税金対策となることや、投資する内容によっては利回りも良い資産運用も実現可能であり、細かい所で良い部分はいくつも存在します。

以下、不動産クラウドファンディングに関するよくある質問について、解説をしていきます。

不動産クラウドファンディングの配当金はいくらですか？

不動産クラウドファンディングは、必ずいくらの配当金と決まっているものではありませんが、各案件には「利回り」（投資元本に対してどの程度の利益が出るかを割合で示した指標）が掲載されています。

利回りは全ての投資商品で指標として利用されている言葉となりますが、不動産クラウドファンディング全体の利回りは約2～8%程です。

当記事の前半でも多少解説を入れていますが、預貯金の利回りは0.003%となっているため、少額の1万円からでもスタートができ、ネットで気軽に完結できる不動産クラウドファンディングは多くの方が注目している投資商品となっています。

また、利回りには3つの種類があります。

1. 想定利回り

「想定利回り＝満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」

想定利回りは、運用する不動産（マンションやアパート等）が満室の状態で、最大の利益となる金額を元に計算される利回りです。

また、不動産を運用する際には管理・維持費用等が発生しますが、上述の計算式の通り、不動産の管理・維持費用等は計算に含まれない状態での利回り表記となっています。

そのため、想定とあるように、出資者へ渡る利益は利回りよりも低くなるため、想定利回りで表記の案件に投資を検討される際は、そうした点に注意して計算することをおすすめします。

2. 表面利回り

「表面利回り＝(現在の空室状況を考慮した月額賃料合計)×12÷(物件価格)×100」

こちらの利回りは前述の想定利回りと同様に、管理・維持費用等が計算に含まれていない利回り表記です。

想定利回りとはまた計算方法が変わり、表面利回りは対象となる不動産の実際の空室状況を考慮し、年間の家賃収入を算出したものを計算に入れています。

計算方法としては、想定利回りよりも実際の利益に近い利回りとはなりますが、管理・維持費用等が計算に含まれないことに変わりはないため、その点には注意して検討されることをおすすめします。

3. 実質利回り

「実質利回り＝{(年間の家賃収入－年間の諸経費)÷(物件の購入価格＋購入時の諸経費)｝×100」

実質利回りは、これまでの2つの利回り表記と比較すると、より実際の利益に近い金額を算出できるようになっています。

しかし、計算内容にも含まれている通り、年間の家賃収入については必ずしも満室状態が続くとも限らず、実際の利益に近い金額が算出できるとはいえ、想定となる要素もあります。

不動産クラウドファンディングではこれらの利回り表記を確認して、配当金の想定をしていくこととなるでしょう。

不動産クラウドファンディングは公務員でもできますか？

公務員の方でも不動産クラウドファンディングでの投資は可能です。

原則として、公務員は副業が禁止とされていますが資産運用は禁止とはなっていないため、資産形成に該当する不動産クラウドファンディングは副業とはみなされないものとなっています。

また、不動産クラウドファンディングだけではないですが、公務員で資産運用をしている方の割合は、約5割となっている調査結果のデータがあります。

■調査概要
調査期間：2023年5月22日
調査手法：インターネット調査
調査地域：全国
調査対象：30歳～59歳、公務員（教職員を除く）
サンプル数：2,000人
調査会社：アイブリッジ株式会社

「出典：PRTIMES」

このように、公務員の方でも安心して不動産クラウドファンディングでの資産運用に取り組むことができます。

不動産クラウドファンディングで節税できますか？

不動産クラウドファンディングでの収益は税務上、雑所得となるため、節税対策とはならない投資です。

一般的に現物の不動産投資による節税は、減価償却費という税務上の経費によって可能であり、実際には赤字状態ではないものの税務上は赤字にすることができます。

そうすることで給与との損益通算を行った結果として、所得税や住民税の支払い分を低くすることができるといったことが節税効果と呼ばれる仕組みとなっています。

このように同じ不動産投資の分野の中では、現物の不動産投資は節税効果も期待できますが、その分出資額も比較的高くなる投資商品でもあり節税効果に重点を置きすぎることはあまり良いこととならない場合もあるでしょう。

不動産クラウドファンディングに限らず、他の投資商品も全て含めて節税効果は付加価値程度で検討を進めていくこともおすすめです。

不動産クラウドファンディングの利益は住民税の対象ですか？

住民税の対象です。

不動産クラウドファンディングは給与以外の利益・所得となるため、ご自身で確定申告する必要があり、得た利益は所得税や住民税の対象となっています。

そのため、不動産クラウドファンディングに限らず、現物の不動産投資やその他の投資商品に関しても基本的に得た利益に対して所得税や住民税が発生し、同様に個人であれば確定申告を行い、税金を支払う必要もでてきます。

不動産クラウドファンディングおすすめランキングまとめ

当記事では、人気の高まりを見せている不動産クラウドファンディングに関して、おすすめの運営会社や様々な投資商品との比較、メリットやデメリット等について解説をしてきました。

不動産クラウドファンディングはネットで完結できる上に少額の1万円からスタートできる案件があり、数ある投資商品と比較してもきわめてハードルの低い投資商品となっています。

預貯金、REIT、ソーシャルレンディング、株式、FX、現物の不動産投資等、投資商品は世の中に様々存在しますが、比較的ハードルの低い不動産クラウドファンディングはその中でもハードルが低いだけではなく、利回りの点でも比較的良い投資商品ともいえます。

また、副業も当たり前となりつつある昨今ですが、副業禁止の職業の方でも不動産クラウドファンディングのような投資による資産運用は可能なため、多くの方に良い機会となる可能性があるでしょう。

比較的ハードルが低いとはいえ、不動産クラウドファンディングも投資である以上、慎重に検討する必要がありますが、少しでも当記事での解説がお読みいただいている方にとって良いきっかけや参考になっていれば幸いです。