将来の資産形成のために「不動産投資」を考えている方も少なくないでしょう。
しかし「物件を買ってみたいけど、現物のマンションとなると高くて手を出しづらい」「無理して買ったとしても、物件選びに失敗したら多額の損失が出るんじゃないだろうか？」など、マイナス面を考えてしまってなかなか手が出せない、って方も多いんじゃないんでしょうか？
そんな方たちのために、小額からスタートできる投資商品に「不動産クラウドファンディング」や「REIT（リート）」があります。この2つはよく似通った投資サービスとして混同されがちですが内容はそれぞれ違います。
ここでは、そんな不動産クラウドファンディングとREITの共通点や相違点、それぞれのメリット・デメリット、さらにはそれぞれの投資に向いている人まで解説します。興味のある方や投資を考えている方は是非読んでみてください。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとはその名の通り、クラウドファンディングのシステムを利用して不動産投資を行う方法です。今なにかと人気のクラウドファンディングですが、歴史は古く何世紀も前にさかのぼるとも言われています。
近年になり2000年以降のネットの普及により、IT先進国の米国でクラウドファンディングのネット上のシステム化やビジネスが盛んになります。
そして我が国では2011年頃から「東日本大震災復興支援」や「金融商品取引法の改正」などの要因で急速に広まることになったのです。
結果として資金のない無名の個人でも「こんなサービスを提供したい」「いいアイディアがあるので事業化したい」という情報を発信し、共感した人が資金を提供できるシステムが確立したわけです。
この資金調達の仕組みを利用したのが不動産クラウドファンディングです。この不動産クラウドファンディング普及の歴史もまだ浅く、2017年に不動産特定共同事業法（不特法）の改正により本格的に世に広まったのです。
従来からある不動産投資は、現物の不動産に対して投資するため多額の資金が必要です。その為、準備資金がある程度あり、また長期のローンを組まないと購入できないというハードルがありました。
しかし不動産クラウドファンディングは、運営者が投資家から集めた資金を元手に不動産を購入します。そして得た利益から手数料を差し引いた分を分配するという仕組みのため、少額で投資可能です。つまり大きい資金が必要な不動産投資を、複数の小口投資家によって集め、運営される仕組みです。
また不動産クラウドファンディングは、家賃収入を得るなどの事業期間があらかじめ定められているのが特徴で、その期間内であれば投資家たちは分配利益を得ることができます。
不動産を利用した事業はたくさんあり、一般的な賃貸マンションやテナントなどの賃貸収入、リノベーション、リゾート開発地の物件など多種多様な物件があるのも特徴です。
REIT（リート）とは
REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、そのまま訳して不動産投資信託の事です。
投資家から集めた資金を不動産に投資し管理・運営をおこない、発生した収益を分配する金融商品です。もとは米国発祥ですが、我が国でもJ-REITと呼ばれ、2001年に証券取引所に上場され現在に至ります。
不動産に投資をおこないますが、法律上は投資信託に位置付けられています。
REITは投資先が不動産の持ち主である投資法人であり、少額から投資できるのが特徴です。
現物の不動産をまるごと購入する必要がなく、まとまった準備資金や多額の購入費用が必要ありません。投資対象となる物件（不動産）の数がたくさんあるのも特徴です。
建物で、かつ収益性があるものが投資先として準備されているので、オフィスビルはもちろんのこと、賃貸マンションやホテル、商業施設、配送センターや倉庫などの物流施設、病院や老人ホームなどの医療・介護施設、サーバーやネットワーク機器設置に特化した建物であるデータセンターなどが対象になります。
またREITは、大きく「単一用途特化型リート」「複数用途型リート」に分けられます。更に「複数用途型リート」の中には、「総合型REIT」が含まれます。
「単一用途特化型REIT」とは、特定の用途の不動産のみへの投資です。オフィスビル特化型、住居特化型、ホテル特化型、商業施設特化型などのタイプがあります。ただし投資先の不動産からの影響を受けやすいので、値動きも大きくなる傾向があります。
対して「複数用途型REIT」とは、字のごとく複数の用途の不動産に投資をするREITの事です。
例えば、オフィスビルと賃貸マンションという2つの用途タイプを組み合わせて投資するスタイルになります。2つの用途に分散投資できるので、単一用途特化型と比べて必然的に値動きが小さくなります。
さらに用途の種類がさらに増え、3つ以上になったのが「総合型REIT」で、オフィスビルと賃貸マンションと商業施設となどいった3つ以上の用途を組み合わせて投資するスタイルです。値動きも複合型よりもっと小さくなるのも特徴です。
不動産クラウドファンディングとREITの違い
不動産を対象に少額で投資できるという点では、不動産クラウドファンディングもREITも同じタイプの投資に思ってしまいそうです。しかし、もともとの投資の基本や内容まで見ると、たくさんの相違点があります。
その内容について詳しく見ていきましょう。
出資の仕組み
不動産クラウドファンディングは、ファンドを通して自分の選択した不動産へ出資します。出資した不動産の管理もファンドがおこなってくれます。
対してREITは、専門の運営法人（REITファンド）へ出資し、証券を入手します。REITファンドではこの出資金をファンドのプロがまとめて運用で回し、得た利益を分配する仕組みとなっています。
市場規模
不動産クラウドファンディングの市場規模は数百億円という大きさです。また、成長市場なので年々伸びているのも現状です。
対してREITは、賃貸マンションやオフィスビルなどかなり大きな額の物件がたくさんあり、単価も数百万から億越えもありますので、J-REITの市場総額は20兆円以上にものぼります。
利回り
不動産クラウドファンディングの利回り相場は2〜8％前後が一般的で、物件によってかなり開きがあります。
それに対してREITは3%前後と比較的安定しています。この差は単純に双方の仕組みによって生じたものです。
分配金の頻度
不動産クラウドファンディングは物件によって回数は変わりますが、分配金の頻度は年1、2回が大半です。また償還一括という、期限が来ると一括で変換される制度もあります。
対してREITの大半は年2回の決算をおこないます。その後に配当金を受けることができるので1回～2回受け取りができるのが一般的です。
値動き
不動産クラウドファンディングは、あらかじめ設定された賃貸料や売却益など利益となるので、大きな値動きは少ないのが特徴です。
反対に、REITファンドは証券取引所に上場しており、購入した証券は、株価と同じように大なり小なり値動きがあります。
物件選択
不動産クラウドファンディングの投資対象は、賃貸マンションなどが主体となってきますので選択肢は少ないです。しかし、流行りの一風変わった物件や、ユニークな物件への投資も可能です。また物件詳細が開示されているので分かりやすいという特徴があります。
REITは住居用の不動産はもちろん、オフィスビルやホテル、商業施設やなど、あらゆる用途の非常に多い物件から選択できます。
ただし物件選択事態は専門家に任せるので、複数物件の組み合わせが多くなると、特定の物件の詳細がわかりづらいという性質があります。
換金性（売却タイミング）の自由度
不動産クラウドファンディングはファンドの事業主によって運用期間をあらかじめ設定されています。そのため、運用期間内には売却はできません。また自分自身で換金タイミングは決めることもできません。
ただ、事業主が市場価値のタイミングを見て物件を売却することもたまにはあります。
REITは証券なので株と同じように、購入・売却時ともに自己判断で行えます。よって好きな時に換金することができます。
投資家の手間
不動産クラウドファンディングは、運用事業主が物件の購入や運用、そして売却などをおこないます。よって出資する投資家はある意味ほったらかしで大丈夫です。
対してREITは投資家自身が購入や売却のタイミングを考えなくてはいけません。相場の動きを常にチェックできる相応の知識と手間が必要となってきます。
分散投資
不動産クラウドファンディングは、投資家自身が物件を購入するため、リスクヘッジの為の分散投資も自身でおこなう必要があります。
その面REITは、不動産のプロが投資金を預かって、様々な不動産に投資します。そのため、1銘柄を購入するだけで自動的に分散投資できるのが特徴です。
税制面・節税効果
不動産クラウドファンディングで得た分配金は雑所得になります。よって20万円以内でしか節税できません。
また他の所得との総合課税で税率は一定ではなく節税効果は少ないのが特徴です。ただ、損失が出てしまった場合は他の所得と相殺し節税が可能です。
それに対し、REITは金融商品であるため、申告分離課税という枠組みを選択することで、税率は20.315％と一定の税率になります。さらに「配当所得」として収入に数えられ、他の株式投資における損失と相殺が可能です。
さらに、確定申告により3年間の繰り越しもできるなど税金の面ではメリットは大きいです。
投資家保護
不動産クラウドファンディングには、優先劣後方式というものが採用されています。これはファンドへの出資と同時に、不動産ファンドも出資を行い、もし損失が出た場合は不動産ファンドの出資分から先に損失の補填に使われます。
更に、マスターリース契約という固有の制度があります。これは、投資不動産の空室を別の不動産会社が借り上げ、実質の空室がない満室状態にするという契約です。
この2つの制度により元本割れの回避や配当金の安全性が高まります。
REITにはこのようなリスクヘッジにかかわる投資家保護の仕組みはありませんので、不動産クラウドファンディングに比べて元本、配当金の安全性は低くなると言えます。
不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット
ここでは、前章で説明した不動産クラウドファンディングの特徴を踏まえたうえで、そのメリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。
メリット
少額から投資が可能
不動産クラウドファンディングは最低投資額が1万円から始められるファンドがあります。現物不動産を所持するのは何百万、何千万の資金が必要ですので、少額から投資できるのは魅力です。
利回りが高い
現物の不動産投資やREITと比較すれば少しバラつきがありますが、2～8%の利回りの物件が多いです。ほかの金融商品と比べても高利回りが期待できます。
価格変動リスクは低い
不動産クラウドファンディングは、通常投資のような市場価格の変動リスクはありません。ただし、物件自体の資産価値下落などのリスクはありますが、金融商品と比べて変動が少なく、長期的に見て安定した価格を保つことがほとんどです。
手間がかからない
いったんファンドに応募すると規定の期間はファンド側で運用されます。そのため投資家側は手間がかかりません。
優先劣後方式の採用
不動産クラウドファンディングの多くは、前述した「優先劣後方式」を採用しています。
損失などが出た場合、投資家の出資を優先出資・運用会社の出資を劣後出資としたシステムです。つまり想定外の損失が発生した時は、投資家が先に補填してくれるということですので、元本割れリスクもある程度は減ります。
マスターリース契約の採用
前述したマスターリース契約は、不動産の賃借主がさらに他の賃借主にサブリース（転貸）することを前提とした契約の事です。該当物件に空室が出た場合、このシステムで空室も賃貸する契約です。100%の稼働を想定した固定賃料を契約にしていますのでリスクの軽減が計れます。
物件の選択が自由
投資案件の選択の自由は大きな特徴です。流行りの物件や将来性のある物件を見極める自信があれば自身で高利回り物件を選ぶことが出来ます。
物件の情報が開示可能
不動産クラウドファンディングの特徴として、物件の情報が開示されています。ただ、どの程度まで情報を開示するかは事業者に委ねられているため、その点は注意が必要です。エリアや築年数、設備の状況など、細かい情報を開示している事業者の物件を選ぶのは大切ですし、物件選択の基準にもなります。
デメリット
市場規模が小さい
不動産クラウドファンディングREITに比べるとまだまだ小さく、数百億程度。
物件数も数百件レベルです。ただ、ここ数年の急激な成長を見ると、需要は大幅に拡大傾向で、この先も続くと予測されます。
不動産を所有できない
これはクラウドファンディングという特性のため不動産そのものを所有できるということは残念ながらありません。
元本保証がないため予測していた分配が得られない可能性がある
不動産クラウドファンディングは、「優先劣後方式」や「マスターリース契約」などのリスクを最小限にするシステムはあります。しかし投資である以上、元本割れするリスクはゼロではありません。市場の悪化による金融危機や、台風・地震など自然災害による影響、またクラウドファンディング事業者の倒産などもリスク要因としてあげられます。
好きなタイミングで換金できない
ほとんどの不動産クラウドファンディングの物件は、運用する期間が決まっています。よって期間終了後に配当金が得られます。どうしても途中で返金して欲しい場合は解約となり、手数料が発生する事も多いです。
人気の物件は購入の倍率が高い
特に人気の高い案件は、当然申し込みが殺到し購入できないこともあります。中には募集後数分で終了という案件もあります。狙った案件を手に入れるには募集開始をよく確かめておいて、開始と同時に申し込むと手に入れる確率が上がります。
REITのメリット・デメリット
ここではREITのメリット・デメリットを詳しく見ていきたいと思います。
メリット
少額から投資ができる
通常の不動産投資は多額の資金が必要になります。しかしREITは口座さえ開設すればその日から少額で手軽に始めることができます。
市場規模が大きく取り扱い物件も多い
日本のREIT（J-REIT）は、取得価格をベースにすると20兆円を超えています。またJ-REITの取り扱い物件数は約4500件と、非常に大きな市場で投資が出来ます。
値上がり益が期待できる
REITは株式投資と同じように、日々価格が変動します。相場観をうまくとらえ、値動きを把握することができれば、株と同じく値上がり益が期待できます。
高利回りも期待できる
REITを運用する投資法人は、利益の90%以上を分配金とすることで法人税が免除されます。この仕組みにより、投資家は多くの分配金として受け取ることができますので、必然的に高利回り商品が多くなります。
様々な物件に分散投資ができる
REITの特性上様々な不動産に分散投資を行うのと同じ効果があり、投資リスクの軽減にもなります。また、個人が現物購入するのは難度の高いオフィスビルや商業・物流施設などの物件にも投資可能です。
流動性が高く換金性が高い
J-REITは証券取引所に上場されており、上場株式と同じく、日々変動する価格をリアルタイムで把握でき、購入や売却の注文がいつでも可能です。また、成行・指値注文も行えます。現物の不動産投資をして売却するにはかなりの手間とそれなりの期間がかかりますが、REITなら市場ですぐに売却し数日で現金化できます。投資の途中でもまとまったお金が必要になれば、資金を調達できます。
投資の専門家により運用されている
REITは不動産投資の経験豊富なプロが判断し運用しています。投資家自身は不動産投資の専門知識がなくても投資ができますので手間がかかりません。ただし、株式と同じように値動きのチェックは必要です。
NISAを利用できる
REITはNISA口座を活用して投資することができます。NISAとは少額投資非課税制度のことで、口座内の投資で得た利益は非課税です。ただし、NISAは年間の投資限度額が120万円と設定されています。よって投資を年120万円以内で考えている場合は、NISA口座を活用するとメリットが大きいです。
デメリット
市場金利に左右される
REITを運用する投資法人は、出資金プラス、融資や社債の発行等によって不動産購入をしています。そのため市場金利の影響を受けやすく、時には価格が暴落する可能性もあります。もし超低金利国である日本の金利が上昇した場合、投資家が受け取る利益が少なくなります。
元本割れリスクがある
REITには株式投資と同様価格が変動するため、購入時より価格が下落すると元本割れするリスクがあります。REITは、経済情勢や不動産市場の動向、また自然災害など、様々な影響で価格が上下します。将来の正確な予測は難しいので、余裕資金で投資をすることが大切です。
思わぬ外的状況による減額リスクがある
例えばここ数年の新型コロナウイルス感染拡大の影響で、ホテル特化型REITの分配金利回りが低下傾向になりました。このように自然災害以外でも、予測しなかった外的状況によって分配金減額のリスクがあります。
投資先の不動産が分からない
REITは、投資法人の専門家が選んだ不動産商品に投資しますので、実際どういう物件に投資しているのか細かい情報まではわかりかねます。「オフィスビルなのかマンションなのか」「どこのエリアにあるのか」などのおおまかな情報はわかりますが、一つ一つの情報は詳細に知ることは不可能です。現物の不動産投資と違って、自分で個別物件のリスクコントロールをできないというのがデメリットです。
投資法人の倒産・上場廃止リスクがある
REITは運営元の不動産投資法人が倒産したり、上場廃止になったりというリスクがあります。その場合投資証券の価格が大幅に下落することが予測されます。こういう事態を避けるため、定期的に投資法人の運営状況や投資対象資産を確認したり、問題がないか検証する必要があります。
複利効果を得られない
REITは、利益を分配金として支払う仕組みです。もしREITで複利効果を得るには、受け取った分配金で再び購入することが必要です。しかしREITの最低購入金額は数万円からですので、よほど多額の投資をしないと難しいです。目的が分配金であれば問題ないのですが、複利効果を目的とした長期的な投資をおこないたい場合、REITは効率が悪い投資法と言えます。
金融機関の融資を受けられない
現物不動産への投資は「融資を受けることで自己資金以上の投資をすることができる」事が大きな魅力です。自己資金以上の投資ができるので、少ない資金でも効率的な資産増が可能です。しかし、REITの場合は融資を受けて投資することが出来ません。すべて自己資金の範囲で投資する必要があるので、投資できる資金が少ないうちは、利益を大きく増やすのは難しいといえます。
節税メリットが少ない
現物不動産投資は、不動産の購入・維持コストを計上することで節税を図る事ができます。また、事業規模でおこなう場合は青色申告特別控除などの税務上のメリットを受けることができます。
一方でREITは税金を安くする手段は少ないです。配当金や売却益には約20%の税金がかかるので、最終的に手元に残るお金は少なくなります。もし節税したい場合は、NISA口座を利用して投資すれば、年120万円までの利益が非課税になります。今のところNISA以外に節税できる手段はほとんどないのが現状です。
不動産クラウドファンディングに向いている人
不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴を挙げてみました。自分に向いている投資なのか判断する参考材料にしてみてください。
投資初心者
株式や為替など、投資をしたことのない人の「投資への入口」として向いています。投資に関しての細かく専門的な知識などはあまり必要なく、まずはお試しで人気のある物件を探して投資してみるということからスタートできます。
小額で不動産投資をしたい人
現物不動産投資には多額の資金を必要とします。不動産クラウドファンディングは比較的少額で投資を始める事ができます。また、若年層で投資を勉強中という方にも向いています。
安定した収益を見込みたい
例えば株などは、日々値動きがあり大きく変動することもあります。しかし不動産クラウドファンディングでは大きな価格変動のリスクも受けにくく、安定した収益が見込めます。
運用に手間や時間をかけたくない
不動産クラウドファンディングは、一度出資すればあとの手間はほとんどかかりません。株式や為替、そしてREITのように日々値動きをチェックする必要がないのは魅力的でしょう。
中期的なスパンで収益を確保したい
不動産クラウドファンディングの多くは物件の運用期間が設定されます。その期間は短くて3ヶ月、長くて2～3年という期間です。このスパンで投資をしたい方に向いていると言えます。
REITに向いている人
次にREITに向いている人の特徴をまとめました。
小額から投資を始めたい
REITも不動産クラウドファンディングと同じく小額から始められます。現物の不動産投資は高くて手が出ないという方にもおすすめです。ただし1口当たり数万～数十万と価格にはバラつきがあります。
分散投資目的
例えば、資産規模がそこそこあり、他の投資と組み合わせて分散しリスクを軽減したいという方にもおすすめです。例えば株や為替は金融投資ですが、REITは不動産投資なので、それぞれ異なった値動きをします。金融投資とREITを組み合わせ分散投資すればリスクヘッジがとれます。
投資をプロに任せたい
REITで投資する不動産は、保有から運用まですべてその専門家がおこなってくれます。そのため自分で現物の不動産投資をするより、ずっと効果的な運用が期待できます。また、株式投資などの様に銘柄選びに自分の判断の必要がないのも魅力です。とにかく手間をかけたくない人向きと言えます。
換金性の高い投資をしたい
REITは投資対象は不動産ですが、株式投資と同じく証券化されているため自由に売買できます。ですので売買も短期間で行うことができますし、すぐ換金できるので、「思った時に現金化したい。」というタイプの方に向いています。
定期的に分配金を得たい
REITの分配金利回りは投資対象＝銘柄によって異なりますが、保有期間中は分配金が支払われます。よって定期的に分配による収入を得たい人に向いています。
まとめ
ここまで、不動産クラウドファンディングとREIT、それぞれの詳細やメリット・デメリット、向いている人・いない人と解説してきました。
2つとも同じように「不動産」を対象とし、小額から可能な投資ですが、実際の投資内容や運用方法はかなり異なりますし、当然のことながら向き不向きもあると思います。また、双方とも投資である以上リスクはゼロではありません。
特に昨今の金融不安などの時勢もあってか、現物の不動産投資と同じく、この2つの投資も脚光を浴びています。
ただ、ご自身の大切なお金を運用しますので、安易に考えず、よく比較したうえでご自身の知識や考え方、ライフスタイル、投資に費やす事のできる時間や理想とする資産形成にあった投資をおこなうといいでしょう。
