我が国ではここ数年、コロナ感染拡大や物価高の影響に加え、「老後2,000万円問題」に代表される財政不安がたびたび話題となっています。
また、NISA（少額投資非課税制度）やiDeCo（個人型確定拠出年金）などの投資の税制優遇が得られる制度も注目されています。
経済的に先行き不透明な将来に備えて20代～30代の若いうちから投資や資産形成を勉強したり始める人も増えていたり、若年層に限らず将来の資産形成や投資ついても多くの人たちが関心を寄せてきています。
多くの人が会社の給料や、自身の預貯金について限界を感じているのを物語っていると言えます。では、数ある投資の中でも人気の株式や為替などの金融投資ではなく、昔から投資商品の1つとして人気の不動産投資の実態はどうでしょうか？
ここでは、不動産投資は本当にまとまった資金が必要なのか、少額でも始める事は可能なのか、など気になる点について解説していきたいと思います。
不動産投資はいくらから始められる？
不動産投資は、通常は高額な資金や多額の準備金が必要な投資と思われがちです。
しかし実際は、物件選びのポイントさえいくつか抑えていれば、誰でも準備可能な額、つまり10万円程度からスタートすることは可能です。というのも不動産投資を始めるにおいて高額な物件や土地を購入する事が必要条件ではないからです。
実際、月10万円程度の出資から気軽に始めている人の割合も多いです。
では、不動産投資を小額からスタートするにはどんなケースがあるのでしょうか？例えば、アパートやマンション等の一室などの割安物件を探して手に入れ、賃貸することによって収益を得ることが可能です。
また、手元資金が全くないという場合も、一定の審査条件をクリアすることによってローンを組んで物件購入できます。比較的低金利の不動産ローンや住宅ローンを活用すれば、自己資金がなくても安心して不動産投資をスタートすることが可能ということです。
投資利益はもちろん、家賃などの収益から月々のローン返済額を差し引いた金額が投資利益となります。実際、不動産投資は少額から始める方がメリットが大きいです。
それは、投資金が少ないゆえリスクを最小限にして運用するという経験が積めることが出来ますし、実際の運用によって得た知識や経験を積み重ね、長い目で見てご自身のポートフォリオを拡大していくことも選択可能です。
まとめると、不動産投資は月10万円という小額から始めることは十分可能です。上で説明したように、むしろメリットの方が大きいと言えますのでおすすめな投資選択と言えます。
月10万から始められる不動産投資3選
一口に不動産投資と言っても、不動産株投資や賃貸物件投資、駐車場などの土地、商用施設、また金融投資でもあるRIET（不動産投資信託）など様々な種類があります。
そういった中でも月10万から始められる不動産投資にはどんなものがあるのでしょうか？数ある不動産投資の中からベスト3を選んでみました。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、近年人気のクラウドファンディングの仕組みと不動産投資を組み合わせた人気の不動産投資です。
2017年の法改正により開始された歴史の浅い投資法ではあるものの、現代では年間の出資額は600億円を超え、市場も右肩上がりとなっている注目の投資法です。
不動産クラウドファンディングの実際の運営は、運営事業者が複数の投資家から資金を集め、まとまった資金で不動産投資運営をおこない、得た利益をそれぞれの投資家（出資者）に分配します。
クラウドファンディングはネットを介しての資金集めの為、始めて耳にする人は慣れていないせいもありハードルが高いように感じる人も多いかもしれません。
しかし実際の不動産クラウドファンディングは、我が国の法に基づいて厳しい審査のなされた事業者によって運用されているので、通常の投資と比較しても安心して始めることが出来ます。
また、不動産投資クラウドファンディングは1口1万円からスタートすることができるので、現物投資よりずっと金銭的ハードルが低いのも大きな魅力です。
区分マンション（一室）投資
高額な準備資金なしで始めることができる現物の不動産投資は、区分マンション（一室）投資が代表的です。
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し賃貸して、ローンとの差額を利益として得ていく方法です。
ローン審査さえ通れば10万円以下でも不動産投資をスタートすることができるうえ、うまく運用していけば、同じ規模の物件を探して購入し、複数投資運用する事も可能です。
区分マンション投資は、都市部や学生街などのワンルームマンションなど、必然的に流動性が高く空室可能性が極めて少ない物件を対象とすれば安定した利回りが期待できます。
マンション一棟に比べ安価であるだけでなく、管理などの手間が少ないなどのメリットも多くあり、気軽に不動産投資を始めたい人に人気があるのも特徴でしょう。
中古戸建て投資
投資にある程度手間をかけても大丈夫という方は、中古の戸建てを考えてみるのもいいでしょう。
ただし地価の高い都市圏は避けて、取得価格の安い地方の物件を購入し、リノベーションやDIYなど手を加えて賃貸投資するという方法で、少しの手間さえ惜しまなければ手軽にスタートできます。
同じ間取りや条件でも、新築戸建てを購入するより中古物件は格安ですし地方であれば土地が安くなおさらおすすめです。かなりの郊外のロケーションであっても、生活的に好立地条件であれば人気の物件となります。
また、戸建ての場合は単身世帯ではなくファミリー層が入居する事がほとんどですので、マンションやアパートに比べ入居期間が長くなります。つまり、一度入居すれば長期にわたり安定収入が見込める可能性が高いと言えます。
物件探しで注目したいのは、地方はマイカー移動が多いため、必ず駅近が人気物件とは限らないということです。それよりも周りに学校や公園、病院、商業施設など、生活の利便性が整っている物件の方が人気があります。
ただし中古戸建てを購入する折に注意すべき点は、物件の状態によっては初期の修繕や管理コストがかかるだけでなく、年数が経てば経つほど担保価値がなくなり融資が受けづらくなることがあげられます。
また、同じ理由で建築基準法の変更により物件として貸し出しができないこともあります。そこは事前に調査し物件選びを慎重にすることが大切です。
上にあげた他にも、10万円程度でスタートできる不動産投資はあります。RIET（不動産投資信託）もそうですが、とりあえず現物投資の中から代表的なものを選んでみました。
3つの中でも区分マンション投資は、物件が豊富で取扱している不動産投資会社も多く、価格を問わず不動産投資の中でも人気が高い投資となっています。
月10万から始められる不動産投資のメリット
では、月10万から始められる不動産投資はどんなメリットがあるのでしょうか。ここでは区分マンション投資の例を挙げて具体的に見ていきたいと思います。
ローリスクで始められる
月10万円くらいから投資を始めるのは、ローリスクであまり気負わずに始めることが出来ます。多額の資金が必要な投資物件に手を出す場合は、資金力そのものも必要ですし、それなりの覚悟も必要です。
更にローンの審査も厳しいものとなります。その点少額で始める物件は、万一利回りでマイナスを出した場合も比較的ダメージが少なく済むしカバーしやすいというのもメリットでしょう。
投資をしながら将来の大きな投資の勉強や練習になる
特に初心者のうちは、たとえ高額のローンが通ったとしても、いきなりマンション一棟買いなどで不動産投資をおこなうと、思わぬコストがかかったり、判断ミスが痛手になってきます。
それに対して月額10万円くらいの物件からスタートすると、心理的な負担も少ない為、冷静に資産運用していくことができ、思わぬ出来事に対しても対処する心理的な余裕があります。
何より投資という実体験の学びによって、やがて将来的におこなうであろうな高額の不動産投資の為の準備もできるというメリットがあります。
投資リスクを分散できる
不動産への小額投資は、複数の不動産投資、または株式などの金融投資などと組み合わせて、リスク分散できるというメリットもあります。
いくらいい物件だからといって、余裕がないうちに高額な不動産1本につぎ込んでしまうと、空室などの金銭的リスクを負った場合、痛手も大きくなるからです。
その点、リスク分散は単に金銭的なリスクヘッジをとるだけでなく、投資運用そのものの感覚を磨いていき、投資家として成長していく事が出来ます。
ローン終了後、所有資産となる
不動産投資全体に対して言えることですが、ローン完済後の物件は自己所有物件となるため、必要に応じて売却するという選択もあります。もちろんそのまま所有して、ご自身で住むという選択肢もあります。
将来的な資産形成のスタートになる
20代や30代の時期に少額の不動産を始めることによって、コツコツと資産を積み重ねていくことができ、将来的に大きな資産形成を達成する事が可能となります。
我が国において単なる現金預貯金は金利が低いので、何十年たっても僅かしか増えない状況です。たとえ利回りは低くても安定した不動産投資を続け、積み重ねることによって、将来や老後の資産形成に役立ちます。
月10万から始められる不動産投資のデメリット
次に月10万から始める不動産投資のデメリットについても詳しく見ていきたいと思います。どんなデメリットやリスクがあるのでしょうか？順にみていきたいと思います。
収入が少額にとどまる
当たり前のことですが、月10万からの不動産投資は物件自体の価格が安いため、必然的に家賃収入も安くなります。結果、ローンの支払いに比べて月々の家賃の差額収益は少額にとどまります。
また、不動産投資の特性上、株式やFXなど金融投資の様に値動きの変動も少ないので、毎月のリターンに変動はほとんどありません。
株式などの様に突然値上がりしてラッキーだった、などのプラス利益は期待できません。そこは金融投資商品より安定している投資と割り切ってコツコツと進めていくしかないでしょう。
投資物件選択肢が限られる
10万円という範囲で投資をしようとすると、先に書いたように不動産クラウドファンディングや、そして現物ではマンション区分投資や地方の中古戸建投資くらいが現実的な物件です。
利益的にうまみのあるマンション1棟投資などリターンの大きい物件は選択肢から外されてしまいますので、投資物件の選択肢は限られてしまいます。
リスク分散が難しい
区分マンションのみへの投資への場合、もし空室が続いた場合などはリスク分散が出来ません。
その期間もローンの支払いがありますので金銭的リスクは少なからずあります。ここは物件を複数持つことができればリスク分散が可能ではあります。
コストが高くつく
少額の不動産投資の場合は、どうしても手数料や管理費などのコストが割高になります。これは単に収益が低いわりに諸々のコストは他の物件同様かかってしまうものですので仕方ありません。
あらかじめ手数料や管理コストなどの諸費用も織り込んでよく試算したうえで投資を始める必要があります。
市場の変動の影響を受ける
不動産市場は常に変動があります。小額物件だけでは、様々な市場の変動によって受けるリスクも大きくなる可能性があります。
区分マンション投資を例に挙げればひとつの物件だけに絞ると、近隣エリアの市場の変化や、マンション棟そのものの価値下落などの影響は受けてしまいます。こちらもうまくリスク分散し物件投資することによって避けることは可能です。
少額不動産投資がおすすめな人
では、メリットやデメリットを踏まえたうえで、少額不動産投資がおすすめなのはどういった人たちなのか、どういう人に向いている投資なのかを具体的に解説していきたいと思います。
まとまった資金が準備できない、大きい額のローン審査が厳しい
マンション一棟買いなど規模の大きい投資には多額の資金が必要です。そのような多額の資金が準備できない、またはローンが組めない、組みたくないという方には少額不動産が向いています。
まだ資金の少ない20代や30代の若年層をはじめ、資金はあってもお小遣い稼ぎ兼勉強の感覚で投資をしたい人などに向いています。
不動産投資の初心者、または経験が浅い
投資そのものが初めて、または他の投資はあるけど不動産投資は初めてという人には、もちろん少額不動産投資からおすすめします。
経験を積んでからしだいに投資規模を拡大してゆくという道があるからです。
本業が多忙で運用や管理が難しい人
例え資金があっても、本業が忙しい人こそ、少額の不動産投資が向いていると言えます。不動産投資には少なからず運営や管理がつきまといますし、物件規模に比例してその数も多くなります。
従って、忙しい合間でも運営管理が簡単な小規模物件が向いていると言えます。
金融投資のリスクヘッジとして始める
すでに株式や為替などの金融投資を行っている人やそれらで利益を出している人にも小額から始める不動産投資はおすすめです。
株式や為替は値動きも激しく、市場や企業価値の上下により価格は常に変動しているので、いつも価値下落のリスクがあります。
その点不動産投資は利回りこそ低いものの、安定しているため、金融投資のリスクヘッジとして始めるのには向いている投資と言えます。
節税対策
少額の不動産投資であっても、人によっては節税対策になります。物件の減価償却費や経費、キャピタルゲイン（売却益）は、節税にとって有利に働きます。
その為、会社経営者やすでに資産を持っていて節税を考えている方にも向いていると言えます。
長期スパンで不動産投資を考えている人
少額不動産投資は、毎月の利益は少ないものの、正しい運用をすれば着実に試算が形成されていきます。将来には物件の売却の選択もできますので、ご自身の資産を預貯金に回すよりずっと資産形成に役立つ地道な投資だと言えます。
小さい投資からコツコツと初めて、まとまった資産が貯まったところで機会にマンション1棟買いなど高額物件に移行していけば、より大きな資産形成になる道も選択できます。
少額不動産投資を始める手順
では実際に少額不動産投資を始めるにはどういった手順を踏めばいいのでしょうか。順を追って解説していきたいと思います。
不動産投資の勉強
不動産投資をするからには、まったく知識がない状態で始めるにはリスクが大きすぎます。また、わからないからと言ってすべて人任せ、というのもおすすめしません。書籍でかまいませんので数冊買ってひと通りの知識は身に着けておくことは非常に大切です。
実際に勉強する書籍は、一般的な不動産投資ノウハウ本から、税知識や不動産の法律などの内容を盛り込んだもの、余裕があれば投資マインドを磨く本まで読んでおけばひと通り網羅出来ます。
また本を読んで知識を得るだけでなく投資専門家のYOUTUBE動画なども出ていますので、同じような事でも多角的に学ぶことが出来ますので、より深い理解を得ることが出来るでしょう。
更に、不動産投資会社のおこなう無料セミナーを受講してみるのも、実際の投資現場の実態に近い専門的な知識が得られることも多いですのでおすすめです。
投資目標の設定
投資を始めるにあたって、目標を設定します。ただ何となく始めたのでは焦点がブレてしまったり、あやふやな運用となりやすく、思い通りの利回りや資産が手に入りません。
きちんと毎月や毎年の数値目標を定め、何年後までに現実化したい資産や利回り等の計算、そして理想とするライフスタイルまで長期の最終地点、もしくは数年という中期スパンでもいいですから目標設定はするべきです。
そして、目的や目標数値は必ず書き留めておき、必要に応じて見直しをかけることを強くおすすめします。頭の中で描いているだけでは体系だって整理されないから、紙やノートなどに書き出して視覚化する事が非常に重要です。
投資物件の選定
いよいよ投資物件の選定です。不動産クラウドファンディングはプロのおすすめのものを比較検討して選ぶのがいいでしょう。現物投資は、自分の得た知識を参考にして信用のおける投資運用会社を選ぶことも重要となってきます。
物件内容だけでなく、場所、需給バランス、将来性など様々な要因を考慮し選ぶことによって、たとえ小額でも利回りの安定した好条件の物件を選ぶことが出来ます。
物件購入
不動産クラウドファンディングはそのまま投資先や商品を購入します。現物の不動産は、準備金の用意、そしてローン審査を通過することが必要です。
現物不動産は管理や運用が必要ですので、収入限度枠いっぱいにならない様、手持ち資金に余裕を持ったローンを組むことが必要です。
物件管理
投資物件を購入したら管理が必要となってきます。信用が置ける管理会社であればほぼすべて任せてもかまいませんが、時間があるなら自分で出向いて管理状態をチェックするのがいいでしょう。
また、賃貸者入れ替わりの際は、原状回復のみならず、家賃に見合ったリフォームや内装、設備の導入なども管理会社と話し合って検討する必要があります。
収益管理と定期的な見直し
不動産投資で得た収益は、ある程度は管理の運転資金に回すことが必要です。物件や市場の変化に応じて適切な見直しや修正をおこなうことで、投資の利回りアップを図る事が出来ます。
また、繰り返しになりますが、運用している物件で充分な利益が出てきたときには、次の物件取得を検討する事をおすすめします。高額でも利回りがよく、採算が十分に取れる物件を実際に購入することで収益アップを図るのも重要な選択肢となってきます。
初心者が不動産投資で失敗しない為のポイント
たとえ10万円程度でスタートする不動産投資であっても、失敗はしたくないものです。ここでは投資初心者でも失敗を最小限に抑えるために注意すべきポイントをあげておきます。
物件および物件に関する情報収集
投資をスタートするうえで一番大事なのは、投資物件そのものだけでなく、周辺相場や市場の動向、将来性、人口の移動など、様々な要素を調査し購入の判断を決定することが必要です。
例えば、現在の物件周りの状況だけでなく、近い将来区画整理の対象に入っている結果こうなるとか、近隣に似たような物件が将来近くにたくさん建ちそうとか、近くに幹線道路が通る予定があるとかの情報は入念に調査しておく必要があります。
また物件は近隣エリアの病院、学校、商用施設の建設や移転など、色々な要素で人流などが変わってきたりするのもよくある話です。
そういった情報もいち早く仕入れるのは非常に重要な事だと言えます。
資金計画・管理、リスク対策
小額投資であっても、きちんとした資金計画や運用は必要です。いざという時修繕費用がない、とかリフォーム資金がないため間取りが古いままで人気が出ないとかいう事を避ける為、いざという資金は多くて損はないです。
また、部屋の原状回復や刷新だけでなく、定期的な清掃や植栽管理などをおこなうのは、外観から見ても人気の物件になりやすいでしょう。築年数に限らず、手入れがきちんとしているところはそうでないところより人気が高いのは事実です。
例え区分マンションであっても、こういった共用部の手入れをしているかどうかを細かく見ておくのはいい投資物件に出会えるポイントです。
不動産投資を始めるなら不動産会社に相談するのがおすすめ
上記2つに気を付けるべきポイントを挙げましたが、細かい事はやはりその道のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。
信頼のおける会社の営業マンは、長年にわたって不動産物件を見続けていますので、投資に対しても細かいところまで把握しているはずです。
投資物件をいくつかピックアップし、管轄エリアの管理会社をネットの口コミで調べた後、実際に不動産会社に足を運んで担当者と相談してみるのがいいでしょう。
良い担当者や営業マンだと、購入まで至らなくても物件選び、周辺の状況、将来性、そして銀行の審査の事まで親身になって相談に乗ってくれることも多いです。
月10万から始められる不動産投資に関するよくある質問
ここでは、月10万円という額からスタートできる不動産投資についてよくある質問をまとめてみました。不動産投資を始めようとする方から、不動産投資初心者、そしてすでに不動産投資をしているという方も是非参考にしてみてください。
不動産投資の最大のリスクは何ですか？
不動産投資は投資と名がついているので、いくつかのリスクがあります。中でも一番のリスクといえるのはやはり空室リスクと言えるでしょう。
どんなに高収益物件でも、入居者がいない間は支払いコストがかかるだけで収益を生み出しません。ですから不動産投資をする際は真っ先に空室リスクを最小限に抑える事前準備が必要となります。
不動産投資は何が良い？少額から始めるべき？
不動産投資は、マンション一棟買い、新築戸建て、中古戸建て、アパート、駐車場経営など色々な種類があります。中でも区分マンション投資は1部屋単位で始めることができるのでおすすめです。
初心者の方は特に資金はもちろん小額から始めることをおすすめします。また先に説明したように、地方の中古戸建も、選択を誤らなければ魅力的な収益物件です。
さらに小額から投資となると、不動産投資クラウドファンディングやREITなど、現物以外からスタートして、投資の感覚や世界観に慣れてから現物の不動産投資をスタートするのもいいでしょう。
不動産投資の一番のメリットは何ですか？
不動産投資には他の投資と比較しても大きなメリットがあります。それは、「安定した収益源」となりやすい事です。
株式や為替は物価や景気、会社業績など市況の変化などにともない変動しやすいので、値動きが大きいです。それに比べて不動産投資は毎月の賃貸収益がメインとなりますので、安定した収益が見込めます。
多少の不動産市場の価格変動があっても、賃貸価格設定さえきちんとしていれば長期にわたって収入が得られるのは安心感につながります。
また、不動産投資物件は、支払いが終わればそのまま不動産がご自身の資産として残るのも金融投資と違った魅力と言えます。
不動産の勉強は何から行うべき？
不動産投資をおこなうにあたり、投資対象になる不動産のことを勉強しておくのは必須といえるでしょう。不動産の勉強はまず、基本的な概念や、専門用語、関連する法律、そして不動産をとりまく市況からスタートするのがいいでしょう。
書籍やネットの情報などで勉強するのもいいですが、無料セミナーなどもオンラインで開催されていますので受講してみるのもためになります。
更には、実際に不動産投資で成功されている方と出会いの機会があれば、詳しく話を聞いてみるのも非常にいい経験となります。
まとめ：月10万から始めるならリスクを抑えて投資しよう
不動産投資は、中・長期にわたって安定的な収益源や資産形成として魅力的な投資と言えます。しかし、投資と呼ばれるものですから、例にもれずリスクがつきものです。
これは初心者が月10万という少額から始めるにしても同様です。投資を始めるにあたり、起こりうるであろうリスクを理解し、適切に管理し最小限に抑えることが必要となってきます。
リスクとしてまず一つ目にあげられるのが、投資物件の選定です。スタートする際に投資先の選定を誤ると後で取り返しがつかないケースがほとんどです。それほど物件選定は重要ということです。
自分で勉強しいろんな物件を見て判断するのはもちろんのこと、不動産投資経験者や、不動産会社に相談するのも非常に大切だと言えます。
また、小額の不動産を所有し、回収がある程度波に乗ってきたタイミングで、更にもう一つ小額不動産を購入する事も考えたいことです。小額物件でも、2つ、3つ…と所有することで収益の拡大はもちろんのこと、空室などのリスクヘッジにもなります。
月10万程度から始める不動産投資は、初心者にも気軽に始めることができる投資ですし、副業としても最適と言えます。
しかし、物件そのもののみならず、市場動向や様々なトレンドは常にアンテナを立てて勉強しておきましょう。最小限にリスクを抑えることで心に余裕も生まれ、将来的に大きな物件投資や資産形成に役立つことでしょう。
