自己資金1000万円で始める不動産投資！おすすめのその理由とは！？

自己資金1,000万円・・・貯金していても利息はほんのわずか。

このまま銀行に預けていてもほぼ変わらないと気付いてはいるけれど、投資も何からはじめたらいいのかわからない。

老後資金問題も取り上げられる中、NISAやiDeCoのように手を出しやすくもなっている昨今の投資ブームですが、自己資金1,000万円ある方におすすめするのはズバリ不動産投資です。

この記事では

このような方のために自己資金1,000万円でどのような不動産投資ができるのか、実際になぜ不動産投資がおすすめなのか理由を解説していきます。

自己資金1000万円で不動産投資はできる？

不動産投資と聞くと、他の投資と比べて資金が必要なのではないかと思ってしまう人も多いようですが、自己資金1,000万円で不動産投資は可能です。

確かに不動産は決して安い物ではありませんが、基本的に不動産投資は不動産投資ローンを利用して購入されており、自己資金だけで購入するものではありません。

また、不動産購入においては大抵の場合、物件価格の2〜3割の自己資金を求められます。

そのため、自己資金1,000万円は不動産投資に必要な資金として十分であることから不動産投資がしやすいのです。

自己資金1000万円は不動産投資に向いている？

では、自己資金1,000万円はなぜ不動産投資に向いているのでしょうか？

向いている理由は下記4つです。

不動産ローンの審査に通りやすい

不動産投資ローンを申し込むと金融機関に現在の年収や借入、勤務先など様々な情報をもとに審査が行われますが、審査の判断基準に「物件購入のための自己資金」や「預金」も対象となります。

「1,000万円」という金額は審査を通すにあたって大きなプラスの要素となることから不動産投資ローンが通りやすくなるといえます。

レバレッジが効かせやすい

レバレッジとは「テコの原理」のことで、小さい力で大きな力を発揮するということです。

不動産投資におけるレバレッジは「少ない資金で、大きな収益を出す」ことをいいます。

自己資金1,000万円の場合、借入時にそれなりの額が狙えるため、レバレッジを大きく効かせることが可能となり、高い収益を期待できます。

突発的な出費に対応が可能

不動産投資をはじめると管理費や光熱費など定期的な支出とは別に急な修繕工事など突発的な費用が発生する場合があります。

自己資金1,000万円の場合、手元資金として残しておくことも可能で、安定した不動産経営で心理的にも負担が少なくなります。

投資先の選択肢が多い

不動産投資の手法はいくつかありますが、自己資金1,000万円の場合、投資手法の幅が広がります。

購入時の頭金として、1,000万円であればマンションやアパート1棟購入も狙える金額であるため、自分に合った方法を検討が可能です。

また、不動産会社からも提案が受けやすくなるため、物件の選択肢も多くなります。

融資が厳しくなっているからこそチャンス

2018年に起きたかぼちゃの馬車事件は不動産投資に興味を持っている人には聞いたことぐらいはあるのではないでしょうか？

金融機関が年収改ざんなどの不正をして無理に不動産投資ローンを通し、その後の経営が立ち行かなくなった投資家が多発した事件です。

この事件を発端に不動産投資の融資情勢は今も厳しい状況が続き、参入障壁をあげてしまっています。

当時は可能だった物件価格満額ローンになるフルローンや諸経費までローンに組み込み、自己資金ゼロで不動産を購入するオーバーローンは厳しくなってしまいました。

しかし、自己資金1,000万円以上を持っている人にとって、「競合する投資家が少ない」ということになるため、挑戦できる環境であること自体がチャンスといえるのです。

自己資金1000万円から始められる不動産投資の種類

自己資金1,000万円は投資先の選択肢が広がる点でも有利です。

不動産投資と言ってもマンションやアパートの購入だけが不動産投資ではありません。

では、どのような不動産投資があるのかみてみましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とはマンションの一室を購入する不動産投資です。

価格帯も不動産としてはお求めになりやすい物件が多く、比較的少ない自己資金で取り組むことが可能となっています。

マンションは利便性の高い立地に建つ傾向があるので入居者が安定する他、一棟物件と違い、価格を抑えやすいので購入のハードルが低いことがメリット。

一方で利回りは低い傾向があり、キャッシュフローは大きく見込めない他、入居者がいるかいないかの0か100かになるため、空室時は収入ゼロとなることがデメリットといえます。

1棟アパート・マンション投資

1棟まるまるアパートやマンションを購入し、経営する方法です。

原則複数世帯になるため、収入がゼロになるということは物件選びと運営を間違うことがなければほぼありませんが、そもそもの金額が大きいため、購入できる人が限られてしまいます。

また、塗装や防水工事など大規模修繕と呼ばれる建物を維持するコストのシミュレーションも必要で、経営そのものも区分に比べると少し難易度が高いと言えるでしょう。

海外不動産投資

その名の通り、海外の不動産に投資する手法です。

近年は東南アジアをはじめとする新興国が経済成長とともに活況で販売業者も増えています。

1,000万円代で購入検討できる物件も多くある一方で不動産価格も上昇してきていることから家賃収入を得るというよりは売却益を大きく狙える可能性があります。

しかし、金融機関から融資が受けにくい点や管理会社が適当な管理をしているなど日本の不動産にはないリスクも潜んでいるので注意が必要です。

駐車場投資

不動産と聞くと建物をイメージしがちですが、駐車場を経営するのも不動産投資のひとつです。

初期費用が安く済み、土地がある以上、資産価値はゼロにならないという点はメリットですが、家賃収入と比較すると大きな収入は期待できません。

J-REAT投資

REATは「Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略称で、アメリカのREATと区別するため、J-REATと言われています。

投資家から集めたお金で複数の不動産を購入し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する投資信託の一種です。

投資対象の物件はオフィスビルや商業施設など様々ですが、あくまで投資商品のひとつで不動産を直接購入するものではありません。

一口100円から購入が可能で、買ったあとは運用をプロに任せるだけなので不動産の知識不要で始められることがメリットですが、レバレッジを効かせるなど不動産投資そのもののメリットは利用できません。

自己資金1000万円で不動産投資を始める方法

自己資金1,000万で不動産投資を始めるにあたっては「1,000万円」をどう使うかがポイントになります。

当たり前の2択ですがそれぞれメリット、デメリットがあります。

1000万円以内の物件を買う

借入が一切ないため、賃料収入がまるまる利益となることが魅力と言えます。

仮に空室になってしまったとしても、管理費等の出費は限定的で堅実な経営が可能であることがメリットになります。

しかし、1,000万円といえど不動産の一括購入としては決して高額ではないため、築年数が古い物件や駅から離れた物件、区分マンションになる可能性が高くなってしまうのがデメリットです。

また、リスクは少なくなりますが、レバレッジを使わないことから大きな収益は確保しづらくもなってしまいます。

1000万円を頭金として物件を買う

自己資金1,000万円は諸経費や頭金の準備があるとして銀行に評価されやすいため、融資が通りやすくなり、相応の物件購入が可能です。

そして、何よりもレバレッジを効かせられることが最大のメリットと言えるでしょう。

結果として高い収益をあげることが可能となりますが、同時に修繕費など物件の規模に合わせて大きくなるので万一の備えをどこまで残しておくかは検討する必要があります。

自己資金1000万円の元手でどこまで増やせる？

自己資金1,000万円の元手で資産はどこまで増やせるのでしょうか？

それぞれをシミュレーションしてみましょう。

【物件収益等の前提条件】

 参考：収益物件 市場動向 マンスリーレポート2023年6月度

1000万円の物件を一括購入した場合

購入物件の候補は一部地方の物件もありますが、主として区分マンションが候補になります。

物件価格	1,000万
利回り	7.06%
諸経費率	20%
返済比率	0%
キャッシュ	56.5万

ローンの返済はないため、56.5万円がそのまま収入となり、10年後には565万円貯まっている想定になります。

1000万円を頭金として不動産投資ローンを組んだ場合

不動産投資ローンを組むにあたって、自己資金1,000万円も評価が高くなりますが、年収も重要な評価対象です。

借入額は概ね年収の7倍〜10倍が相場ですが、実際は不動産の評価も加味されて決まります。

不動産投資最大のメリットでもあるレバレッジ効果が生かされますが、ローンである以上は返済が必要なため、家賃収入が3倍になった4倍になっただけで喜ぶわけにはいきません。

「借入返済額÷家賃収入×100%」で計算される収入に対する返済の比率にも注意しましょう。

この比率が高いと結果として手元に残る額が少なくなってしまうため、苦しい経営になる可能性があります。

返済比率の目安は50％以下と言われており、理由として諸経費率20%、空室率10%を加味しても手残りとして20％は確保できるためです。

ここではこの返済比率を50％として計算します。

	①自己資金1,000万＋ローン2,000万 （アパート）	②自己資金5,000万＋ローン2,000万 （マンション）
物件価格	3,000万	6,000万
利回り	8.06%	7.69%
諸経費率	20%	20%
返済比率	50%	50%
キャッシュ	72.5.万	138.4万

①のアパートの例の場合、10年後には725万円、②のマンションの場合は1,384万円のキャッシュが貯まっている想定。

同じ自己資金でもこれだけの差が出るということがはっきりと出ています。

1000万円をJ-REATで運用した場合

投資信託になるため、利回りの変動はありますが、2023年現在では平均4.1%程度。
参考：一般社団法人不動産証券化協会

諸経費や返済比率を加味する必要はないため、このまま利回りと考えると「1,000万円×4.1%」で41万円/年がキャッシュ。10年だと410万円という計算になります。

選択したJ-REATにより価格変動はありますが、自己資金は元本として残ります。

一方で売却益の期待値が大きくないことから、どこまで増やせるのかという点で見ると実物の不動産に投資するほうが増やせる可能性が高いといえます。

自己資金1000万円で行う物件選びのポイント

不動産投資は物件の見極めが成否を決めます。

不動産は所有しているだけでも経費がかかるため、購入しても一向に入居者が決まらなければ収益は増えません。

物件選びは目的に合わせて検討することをおすすめします。

短期売買で売却益を狙う

自己資金1,000万円は次の2点で優位性が高いといえます。

1つ目の不動産会社からの提案が受けやすいという点では再開発の計画などがあり、これから不動産価格の上昇が見込めるようなエリアなど良い提案を受けられる可能性があります。

嫌な営業の話にはなりますが、不動産営業の立場ですと、ローンが通るか通らないかわからないというお客様に提案するよりも、自己資金1,000万円でより角度の高いお客様に物件の提案したほうが契約が早く決まるという現実もあるためです。

営業が積極的に提案してくれる可能性が高いことから、上昇が見込めそうな物件がないかこちらから是非働きかけましょう。

2つ目の一括で購入できる可能性については少し難しい話になりますが、競売物件を狙うという方法があります。

“競売とは、売主が価格を確定せずに商品を売り出し、これに対して購入したい人がそれぞれに希望価格を申し出る販売方法でオークションともいいます。”

引用：SUUMO住宅用語大辞典

つまるところローンが払えなくなった人が不動産を差し押さえられ、裁判所がオークションにかけた物件です。

同条件の物件と比較すると3割前後安く購入できるため、転売で売却益を狙える可能性があります。

長期的に安定した賃料収入を得る

安定した副収入、老後に向けた資産形成を考えている人向けの目的として選ばれる手法です。

売却よりも所有が目的となるため、築年数が古くなっても長く安定して経営ができるかどうか、下記のような点が重要になります。

賃貸不動産はどうしても新築に近いほど入居率があがるのは想像の通りですので、駅から近いことや都市部へアクセスしやすいなど新築と戦える条件が必要となります。

また、耐用年数という点では新築や築浅物件、マンションなど耐用年数が十分に残っている物件を選択することで回避できます。

このような物件は競争率が高くなりますが、自己資金1,000万円の強みを生かして積極的に情報収集をし、多少利回りが下がったとしても長期運営を考慮した物件選びをしましょう。

賃貸と売却双方からの利益を狙う

不動産投資家として活動するのであればこの目的が一番一般的。

安定性に配慮しつつ、リターンを取りに行くという短期と長期両方の視点が必要になります。

物件選びとしては想定利回りが高い物件を選び、家賃収入を見込みつつ、購入価格や立地から数年後の売却価格のシミュレーションまでしっかり行うことが必要です。

利回りが高い物件としては地方の中古マンションやアパートが該当しますが、利回りだけでなく、入居率などもしっかりと吟味する必要があります。

節税を目的にする

本業での収入が多い方を中心に収益よりも節税が目的となる場合があります。

不動産投資が節税になる理由として不動産運営の経費のひとつに「減価償却」というものがあります。

この減価償却とは実際に現金の支出がないのに経費として計算されるもので手元に収益は残るけれど帳簿上はマイナスされます。

結果、申告上の不動産所得が少なくなり、所得税・住民税が安くなる仕組みです。

減価償却費は建物にのみにかかるため、購入価格の内、建物の比率が高い新築物件や減価償却期間が長い鉄筋コンクリート造の物件が投資対象になります。

但、新築物件はそもそもの利回りが低い点や鉄筋コンクリート造は物件価格そのものが高い傾向があるので良く見極める必要があります。

自己資金1000万円で不動産投資する際の注意点

物件選びのポイントがわかったところで、自己資金1,000万円で不動産投資をはじめるにはどのような点に注意していけば良いのでしょうか？

目先の収益だけで決めない

不動産投資するにあたっての大事な数字として利回りがあります。

利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、多くの場合、表面利回りで記載されているケースがほとんどのため、表面利回りだけ見て、購入を決めてしまうことは危険です。

物件価格	2,500万
購入時諸経	100万
現状の年間家賃収入	250万
管理費等の経費	80万

参考として上記のような物件があったと仮定してシミュレーションするとそれぞれの利回りは下記の通り。

▶表面利回り：250万円÷2,500万円×100＝10.0％
▶実質利回り：（250万円－80万円）÷（2,500万円＋100万円）×100＝6.53％

表面利回りは家賃収入を物件価格で割っただけであるため、高く見えますが実際は実質利回りの通り、不動産運営に関わる費用を加味しなくてはいけません。

目先の利益だけを見て購入し、運営し始めたあとに思ったよりも利益が出ていなかったでは済まされませんので実質利回りにまで注意をして購入しましょう。

長期目線で投資する

実質利回りをしっかりと把握したら長期目線で不動産経営を考えましょう。

自己資金1,000万円を満額頭金に使ってしまうのではなく、物件ごとに見極めた上で運営経費として残しておくのも選択肢になります。

投資にはリスクが伴うもので不動産投資も例外ではありません。

不動産投資におけるリスクは大前提として、購入物件の固有リスクもないかなど購入前からしっかりと確認し、対策をしっかりと打っておく必要があります。

例えば建物を維持するためには修繕が定期的に必要になりますが、築古物件であれば前回いつ修繕しているのかを確認が必須です。

購入直後にいきなり修繕が必要になり、収益が上がらないうちに多額の修繕費を払うことになってしまっては先の経営が危ぶまれます。

そのため、購入前から起こりえるリスクをしっかりと確認をした上で、リスクを踏まえたシミュレーションをして長期目線で経営を見極めることが必要です。

出口戦略を考えて投資する

家賃収入だけではなく売却益を狙えるのも不動産投資の特徴です。

高くなった時に売ればいいやと漠然と経営するのではなく、購入物件より5年、10年古い近隣の物件がどれくらいで売られているのかを事前に把握し、売却の時期もしっかりと考えておくことが重要です。

資産形成のために長期保有を考えている方でも関係ないとは決して考えず、思わぬタイミングで物件価格が上昇することもありますので買い替えという選択肢も持って、しっかりと見極めましょう。

自己資金1000万円の不動産投資に関するよくある質問

Q.1 自己資金1000万円で不動産投資をするメリットはなんですか？

頭金を増やすことで借入額が減らせるため、月々のローン返済金額が減って、キャッシュフローが安定しやすくなります。

キャッシュフローの安定は次の物件購入時、金融機関の審査ではプラス材料となり、不動産投資そのものの安定が期待できます。

Q.2 自己資金1000万円で不動産投資をする場合、どのような物件がおすすめですか？

投資目的によりますので一概には言えませんが、自己資金1,000万円から逆算して金融機関から頭金を2割求められたと仮定すると、5,000万円ぐらいが目安です。

エリアや築年数によりますが、一棟物件の中でも木造アパートであればこの価格帯でも購入が可能です。

Q.3 自己資金1000万円ではどれくらいの不動産ローンで借入ができますか？

一般的な例であれば過去の返済など問題ないと仮定すると年収の7倍〜10倍ぐらいと言われているので、年収500万円の人であれば4,000万円前後が目安であり、そこに自己資金1,000万円が評価されてプラスになる可能性が高いといえます。

但、金融機関の審査において自己資金1,000万円は審査基準のひとつであり、実際は年収や他の借入状況、購入不動産の価値など様々な要素を合わせて決定されるため、明確な回答は確認が必要です。

まとめ

自己資金1,000万円でできる様々な不動産投資をご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか？

不動産投資ローンの融資姿勢がまだまだ厳しい状況の中、自己資金1,000万円は金融機関評価が高く、優位な条件であるため、不動産投資はおすすめの投資と言えます。

しかし、投資である以上はリスクもあり、しっかりと物件の選択には注意するべきことも多く、事前にしっかりとリサーチすることが重要です。

自己資金1,000万円は不動産投資においてとても有利な条件です。

投資方法、購入物件、運用方法と様々な切り口から選択もできることから、無理なく、正しい形で不動産経営を目指せますのでこれからの資産形成のひとつとして選択してみても良いのではないでしょうか？