不動産投資を自己資金100万円で始める方法！ローンを組むべき？

不動産投資を自己資金100万円で始める方法についてお伝えします。

自己資金100万円では不動産投資を始められない、と思い込んでいる方も多いのではないでしょうか。

多額の資金が必要なため、自分には縁がないと感じますよね。

不動産投資は自己資金100万円でも始められるのか、リスクや物件選びのポイントなど詳しく紹介します。

自己資金100万円で不動産投資はできる？

自己資金100万円で不動産投資は可能です。

自己資金100万円でも不動産投資は可能

数千万円〜数億円単位の多額の資金が必要になるというイメージが強い不動産投資。

しかし、不動産投資は、自己資金100万円からでも始められます。

不動産投資では、自己資金や予算に応じた規模の物件を購入できるのが特徴。

また、不動産投資ローンを活用することで、自己資金だけでは手が届かない資産価値の高い不動産への投資も可能です。

自己資金100万円で不動産投資を始める方法

自己資金100万円で不動産投資を始める方法は、以下の通りです。

それぞれ詳しく解説します。

100万円以下の物件を購入する

100万円以下の物件を購入する方法です。

購入した物件を賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入や売却益を得ます。

100万円の自己資金のみで購入できるため、ローンを組む必要がありません。

不動産投資ローンを組まずに自己資金のみで始められるため、リスクが抑えられ、家賃収入のほとんどが収益になるメリットがあります。

しかし、安いというだけで、物件を購入するのは非常に危険です。

駅やバス停から遠く、立地条件が悪かったり、老朽化が進み購入後のリフォームが必須だったり、管理・運用の難易度が高い築古物件など、安い理由をしっかり確認しましょう。

購入直後にリフォームなどの追加費用がかかる場合は、自己資金で賄うケースがほとんどなので、手元資金が確保できていないと資金不足に陥る可能性があります。

不動産投資ローンを組む

自己資金の100万円を元手として不動産投資ローンを組み、物件を購入する方法です。

不動産投資における自己資金は、物件価格の15％〜30％用意するのがよいと言われています。

そのため、自己資金100万円で不動産投資ローンを組む場合、購入できる物件価格の目安は、300万円〜600万円程度。

不動産投資ローンの審査では、個人の属性や不動産の担保価値、不動産投資の実績などで個別に判断されるため、融資上限額は個人によって異なります。

不動産投資ローンの審査結果によっては、自己資金100万円でも1,000万円以上の融資を引き出せる可能性もあります。

融資額が引き上げられれば、購入できる物件の選択肢も広がるでしょう。融資可能額の範囲内で、物件を自由に選ぶことができます。

また、不動産投資ローンを組む際に団体信用生命保険へ加入できるため、生命保険代わりとして万が一の場合に備えられます。

少額でできる不動産投資を始める

自己資金100万円で少額不動産投資を始める方法もあります。

少額でできる不動産投資の方法は、以下の通りです。

不動産の管理や運用の手間がかからず、気軽に不動産投資を始めることができます。

少額から不動産投資ができるため、初心者も始めやすいでしょう。

不動産投資信託(REIT)

不動産投資信託(REIT)は、不動産を投資対象とした投資信託です。

複数の投資家の出資金により、不動産投資のプロが不動産を購入・運用してくれる仕組みです。

不動産の運用や売却で得られた収益は、口数に応じて投資家に分配されます。

証券取引所に上場しているため、取引時間内であればリアルタイムで取引が可能。

株式と同様、買いたいときに買って、売りたいときに売れる流動性の高さが魅力の金融商品です。

不動産投資信託は、5万円程度から始められます。

銘柄によって異なりますが、3％〜4％の利回りが期待できるでしょう。

不動産クラウドファンディング

不動産投資を目的とした不動産クラウドファンディング。

クラウドファンディングとは、インターネット経由で不特定多数の出資者から資金を調達する仕組みです。

スマホで気軽に不動産投資を始められるツールとして、若者を中心に注目を集めています。

申し込みから運用まで、インターネットで一括管理できる手軽さが魅力。

1万円程度の少額から始められ、商品によって異なりますが、2％〜6％の利回りが期待できます。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、1つの物件を小口化して複数の投資家に販売する仕組みです。

不動産の運用で得られた賃貸収入や売却益は、出資額に応じて投資家に分配します。

1つの不動産を複数の投資家と共同で購入するため、個人だけでは購入が難しい高額不動産への投資も実現可能。

不動産小口化商品は、匿名組合型と任意組合型の2種類があります。

匿名組合型は1万円程度から、任意組合型は100万円程度から、それぞれ始められます。

複数の投資家と不動産をシェアするため、不動産を担保とした不動産投資ローンを組むことができない点に注意しましょう。

不動産投資ローンを組めないため、不動産小口化商品の購入資金は、自己資金で賄う必要があります。

自己資金100万円の元手でどこまで増やせる？

自己資金100万円の元手でどこまで増やせるか、以下の方法別で紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

自己資金のみで100万円の物件を購入した場合

不動産投資ローンを組まずに、100万円の利回り10％の物件を購入した場合、年間収入は以下の通りです。

物件価格100万円×利回り10％＝年間収入10万円

100万円の物件を利回り10％で運用した場合の年間収入は、10万円です。

実際には、税金や必要経費、修繕費などの諸費用がかかりますが、ここでは考慮していません。

自己資金を元手に不動産投資ローンを組んだ場合

自己資金100万円を元手に不動産投資ローン(金利3％)を組んで、1,000万円の利回り10％の物件を購入した場合、年間収入は以下の通りです。

物件価格1,000万円×利回り10％＝年間収入100万円
借入金900万円×ローン金利3％＝利息27万円
100万円-27万円＝73万円

実質の年間収入は、73万円になります。

実際には、税金や必要経費、修繕費などの費用がかかりますが、ここでは考慮していません。

同じ自己資金100万円でも不動産投資ローンとの併用により、レバレッジ効果で投資効率を高めることが期待できるでしょう。

自己資金100万円は融資・ローンを利用するべき？

自己資金100万円での不動産投資は、融資・ローンを利用するのが一般的です。

不動産投資は融資・ローンを利用するべき

自己資金100万円の場合、100万円以下の物件を購入する方法もありますが、融資・ローンを利用するのが一般的です。

借入金を活用して、自己資金だけでは手が届かない資産価値の高い物件を購入することで、高いリターンを狙うことも可能。

しかし、不動産投資ローンにはメリットとデメリットがありますので、それぞれを理解して選択することが重要です。

不動産投資で融資・ローンを利用するメリットとデメリットについて解説します。

不動産投資で融資・ローンを利用するメリット

不動産投資で融資・ローンを利用するメリットは、以下の通りです。

レバレッジとは、小さな力で大きな効果をもたらす「テコの原理」です。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、他人資本である借入金の活用で投資効率をアップさせ、自己資本に対する収益性を高めることを指します。

また、融資・ローンを利用することで、手元に資金を残せるのも大きな魅力。

不動産投資には、空室リスクや家賃滞納リスク、修繕リスク、金利上昇リスクなど、想定されるリスクが複数あります。

手元資金があれば、不動産投資特有のリスクによる急な出費への対応が可能。

十分な手元資金を残すことでリスクに備えられるため、安定した賃貸経営につながるでしょう。

融資・ローンの契約の際に、団体信用生命保険に加入できるメリットもあります。

団体信用生命保険とは、死亡や高度障害によってローン返済ができなくなった場合に、保険会社がローン残債を完済する仕組みです。

万が一の場合、家族に無借金の不動産を残すことができるため、生命保険代わりとしての役割も期待できるでしょう。

不動産投資で融資・ローンを利用するデメリット

不動産投資で融資・ローンを利用するデメリットは、以下の通りです。

不動産投資で融資・ローンを利用した場合は、利息が発生します。

そのため、収支のバランスをシミュレーションして、事前にしっかり確認することが重要です。

返済可能な範囲内で、毎月の返済額を設定しましょう。

自己資金が少額だったり、フルローンを組んだり、融資比率が高い場合には、金利上昇の影響を受けやすくなります。

返済中に金利が上昇することで、返済利息が増加するため、毎月の返済が増額する可能性もあります。

金利上昇リスクを含めた返済シミュレーションや、余裕を持った返済計画が重要です。

自己資金100万円で不動産投資を始めるリスク

自己資金100万円で不動産投資を始めるリスクは、以下の通りです。

あらかじめリスクを理解して、対策を講じることが大切です。

それぞれ詳しく解説します。

毎月の返済が負担になる

不動産投資ローンを組む場合、自己資金100万円では頭金として充当できる資金が少額になります。

そのため、借入金額によっては、毎月の返済が負担になるケースもあります。

空室や家賃滞納などが発生した場合、家賃収入が減少もしくはゼロになり、キャッシュフロー悪化の可能性があるため注意が必要です。

想定されるリスクを含めた収支シミュレーションによって、長期的かつ余裕を持った返済プランを立てましょう。

物件の選択肢が少ない

自己資金100万円での不動産投資では、物件の選択肢が少ない傾向があります。

個人の属性や不動産の担保価値によって違いがありますが、自己資金が少額のため、不動産投資ローンの融資上限額が低い可能性もあります。

限られた選択肢の中で優良物件を選ぶ必要があるため、不動産投資に関する知識と経験が必要不可欠です。

物件探しの際には、地域情報を熟知した信頼できる不動産会社に相談するのもよいでしょう。

ローン審査が厳しい

自己資金100万円で頭金を投入しないフルローンを組む場合、ローン審査が厳しいという特徴があります。

ローン審査の可否は、個人の属性や不動産の担保価値、不動産投資の実績によって異なります。

フルローンは金融機関にとってリスクが高く、審査に通りづらい傾向があるため、誰でも必ずフルローンを組めるとは限りません。

自己資金100万円で行う物件選びのポイント

自己資金100万円でできる不動産投資の物件選びのポイントを紹介します。

区分マンションと中古戸建ては、比較的少額からの投資が可能。

不動産投資ローンを組む場合は、無理なく返済できる範囲内で物件を選びます。

安易に高い物件に手を出すと、生活に支障をきたしたり、返済が滞ったりする恐れもあります。

物件選びは慎重に行いましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの一室を購入して賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入を得る投資方法です。

数千万円〜数億円単位の多額な資金を必要とする一棟投資と比較すると、数百万円程度で手に入る物件もあるため、初心者やサラリーマンの副業としても人気です。

区分マンション投資のメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットは、以下の通りです。

区分マンション投資の物件管理は、管理会社に任せられるため、手間がかからないメリットがあります。

一棟投資と比較すると、買い手が見つかりやすかったり、数百万円程度の少額からでも始められたり、初心者にも人気の投資方法です。

単身者向けのワンルームマンションやファミリー向けなど、種類はさまざま。

自己資金100万円では、物件価格が抑えられるワンルームマンションがおすすめです。

駅やバス停から近く利便性が高い人気エリアの物件など、将来的にも安定した需要が見込める物件を選ぶとよいでしょう。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資のデメリットは、以下の通りです。

区分マンション投資では入居者がつかず空室になった場合、家賃収入が得られなくなります。

また、利回りが低い傾向があるため、家賃収入からローン返済や管理費などを除くと、キャッシュフローが出にくい傾向があります。

中古戸建て投資

中古戸建ての物件価格は、立地条件や築年数によってさまざまです。

物件価格が抑えられるため、運用次第では高い利回りが期待できます。

中古戸建て投資のメリット

中古戸建て投資のメリットは、以下の通りです。

中古戸建て物件の入居者は、長期間住み続けるケースが多くあります。

そのため、区分マンションなどと比較すると、空き家リスクが低いのが特徴です。

長期的に安定した家賃収入が期待できるでしょう。

また、アパートやマンションより戸建て賃貸は供給量が少ないため、ファミリー層などの一定のニーズがあります。

築年数が経過した物件に高めの家賃を設定しても、借主が見つかる傾向があるため、高い利回りが期待できます。

立地や築年数によっては、数百万円から投資が可能。

不動産投資ローンを組まずに、自己資金のみで賄える激安物件もあります。

中古戸建て投資のデメリット

中古戸建て投資のデメリットは、以下の通りです。

中古戸建ての経年劣化の度合によっては、リフォームやリノベーションなど、修繕費が高額になる場合があります。

購入直後に多額の修繕費がかかるケースも少なくありません。

修繕には手元資金で対応するため、注意しましょう。

修繕費がかかるとその分、物件の利回りが低下します。

業者へ依頼する以外にも、自分でDIYや清掃するなどの工夫でコストの削減も可能。

一般的に物件の資産価値は、築年数が経過することで低下します。

立地条件や需要、収益率などにより資産価値が低い中古物件の場合は、融資が受けにくくなる傾向があります。

自己資金100万円で不動産投資する際の注意点

自己資金100万円で不動産投資する際の注意点は、以下の通りです。

不動産投資を始める際には注意しましょう。

激安物件には理由がある

激安物件は、なにかしらの問題を抱えているケースがほとんどです。

しっかり理由を確認して、安いというだけで飛びつかないように注意しましょう。

立地条件や事故物件、老朽化によるシロアリ被害、雨漏りなど、さまざまな理由が考えられます。

老朽化などの物理的なダメージの場合は、購入直後のリフォームが必要になるケースもあります。

物件価格だけでなく、長期的な賃貸需要が見込める物件なのかを見極めることが重要なポイント。

激安物件で収益をあげる経験豊富な投資家もいますが、初心者には難しいでしょう。

初期費用以外にも、手元資金を用意することが大切です。

手元資金を確保する

不動産投資には、空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスク、修繕リスク、金利上昇リスクなど、想定されるリスクが複数あります。

急な出費が必要になるケースもあるため、手元資金を確保してリスクに備えることが大切。

空室や入居者の家賃滞納により、ローン返済を手元資金で賄う場合もあります。

安定した賃貸経営のためにも、十分な手元資金を確保しましょう。

まとめ：自己資金100万円から不動産投資にチャレンジ可能

この記事では、不動産投資を自己資金100万円から始める方法についてお伝えしました。

自己資金100万円でも不動産投資にチャレンジすることは可能。

100万円以下の物件購入や不動産投資ローンを利用するなどの方法があります。

現物不動産への投資では、ローンを組んで物件を購入するのが一般的。

不動産投資ローンを組むことにより、リスクに備えて手元資金が残せたり、レバレッジ効果が期待できたりなどのメリットがある一方で、利息の発生や金利の影響を受けやすくなるデメリットもあります。

100万円での不動産投資には、借入金額が大きくなり毎月の返済が負担になるリスクもあるため注意が必要です。

自己資金100万円で不動産投資を始めてみたい方は、リスクをしっかり理解してから、自分に合った方法でチャレンジしてみてくださいね。