REIT(リート)はやばい？儲からない？やめとけと言われる理由

ここ最近、不動産業界で「REIT(リート)」という言葉が注目されるようになりました。

REIT(リート)とは不動産投資信託のことで、実物の不動産投資より自己資金も少額で始められます。簡単に購入しやすい商品ですが、その仕組みや詳しい内容を理解していない方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、REIT(リート)はやばいと言われる理由やメリットとデメリットを解説します。実物不動産投資との比較を交えてご紹介するので、理解を深めるためにもぜひ最後までご覧ください。

REIT(リート)とは？

REIT(リート)はもともとアメリカで始まった制度で、日本では2001年にREITが証券取引所に初めて上場されました。日本の法律に基づいて設置されたREITは、一般的に“J-REIT”として知られています。

REIT(リート)は、多くの投資家から募った資金を不動産投資法人が運用し、得た利益から手数料を引いた額を投資家に分配する新しい金融商品です。

不動産投資法人はオフィスビルやホテル、商業施設などの不動産を購入し、維持管理や賃料の管理、売却まで一貫して行ってくれます。不動産投資法人が実質的な運用を行うことは法的には禁止されているため、資産運用や保管、事務業務は委託されています。

実際の不動産投資には大きな資金が必要であり、不動産の維持管理や手続きは複雑です。 しかし、REIT（リート）は不動産の専​​門家が選んだ物件が投資証券として発行されるため、少額の資金で容易に取引ができます。

そして、特定の条件を満たすと、法人税がかからず、利益のほとんどがそのまま配分される形になります。

REIT(リート)は証券取引所に上場しているため、株と同じように証券会社の窓口やインターネットで手軽に売買できる点も魅力です。「東京証券取引所REIT指数」では、東京証券取引所において上場している不動産投資信託銘柄の価格動向を示す指数です。日本国内のREIT市場全体の動向を把握するために活用できます。

REIT(リート)の種類

REITには不動産の種類によって、以下の3つに分類できます。

REIT(リート)が保有している不動産の特徴をみていきましょう。

特化型REIT

対象不動産を特定の一種類に限定して投資するREITです。リスクは分散しにくいですが、大きなリターンを見込めるのが特徴です。

復合型REIT(リート)

「住居特化型＋ホテル」のように2種の不動産を組み合わせて運営するのを“複合型”と呼びます。複数のジャンルを組み合わせて運用することで、安定した運用が期待できますが、特定型に比べ、高いリターンは期待できません。利益と安定性のバランスを求める人におすすめです。

総合型REIT(リート)

「ホテル+物流施設+商業施設」のように3種類以上の分野の不動産を運営するのは“総合型”です。こちらは、特化型や複合型のような値動きが緩やかなため、ハイリターンは望めません。 利益を売買からではなく、分配金から得たい方におすすめです。 

REIT(リート)がやばい！やめとけと言われる理由

REIT(リート)がやばい、やめとけと言われる理由として以下の6つについて解説します。

元本や利回りが保証されていない

REIT(リート)は、元本や利回りが確約された商品ではありません。REIT(リート)の価値は不動産市況や景気、自然災害など、様々な要因によって日々変動します。価値が上昇する場合もあれば、下落する可能性もあります。

最悪、投資した資金が全額戻ってこない可能性もあることを念頭に置いておきましょう。

融資の利用ができない

REIT(リート)は自己資金で行うのが必須なため、融資を受けることができません。手元の資金を上回る額の投資はできないため、レバレッジをかけることができず自己資金の収益を高める効果は期待できません。

少ない資金で不動産投資ができる点は魅力的ですが、限定的資金では大きな利益を期待することは難しいでしょう。

複利運用はできない

複利運用とは、元本に加えて投資利益も再投資することで、複利効果を利用して運用利益を増やす方法です。

REIT(リート)では、投資対象不動産から発生する家賃収入や売却益は再投資せず、投資家に分配するシステムなため、長期的に資産を増やしたい人にとっては効果的な投資手法ではないと言えるでしょう。

高い節税効果が見込めない

REIT(リート)から得られる利益には、20％程度の税金がかかることに加え、赤字であっても損益通算されません。

また、投資家は分配金を得るごとに課税されるため、税金面では不利な状況になります。

金利の変動に伴うリスクがある

REIT(リート)の運営会社は、投資家から資金を調達するだけでなく、銀行からも融資を受けています。

金利が上昇すると、REIT(リート)の利息分の資金借り入れ金が上昇し、それに伴って運営会社の財務や収益が悪化する傾向にあります。その結果、通常得られるべき配分金が減額されるというリスクが生じます。

地震や津波といった災害リスクがある

日本では“地震大国”として世界中から周知されています。そのため、災害リスクは度外視できません。

このような自然災害は事前に予測できず、一度災害に見舞われると資産価値だけでなく不動産価値や分配金も減少する傾向が高いため、注意が必要です。

REIT(リート)は儲からない？メリット・デメリットを紹介

REIT(リート)は儲からない、おすすめしない投資と言われていますが、その理由に現物不動産投資より利益が少ないということが言われています。ここでは、RIAT(リート)のメリットやデメリットについて、ご紹介します。

メリット

REIT(リート)メリットとして、少ない自己資金で算入できる・不動産投資をプロに任せられる・インフレーションに強い・流動性および換金性が高いことが挙げられます。それぞれみていきましょう。

少ない自己資金で参入できる

現物不動産とは違って借入れをせずに、少額から不動産投資に参入できます。そのため投資家は、REIT(リート)を始めるにあたって少ない資金でも参加でき、NISAの対象にも含まれています。

NISA口座を持っていると、5年間は売却益や分配金などにかかる税金が非課税です。最低額は2万円程度と言われており、不動産領域では比較的参入しやすい形態とされています。

不動産投資をプロに任せられる

投資物件の選定や賃貸運営を、経験豊富な不動産のプロに任せられます。投資対象の不動産を自分で見つけて選ぶといった、煩雑な手続きも必要ありません。

インフレーションに強い

インフレ時にはお金の価値が減少しますが、不動産は物理的な資産であるため、家賃や不動産価値が上昇する傾向にあります。

不動産の賃料が上がれば、それに伴ってREIT(リート)の分配金も増加し、不動産価格も上がれば売却益も増加します。そのため、REIT(リート)はインフレーションに強い資産であると言えます。

流動性および換金性が高い

REIT(リート)は証券取引所で売買できる投資証券のため、手軽に現金化できる点もメリットです。

現物不動産投資は高額で流動性がかなり低いですが、流動性や換金性の高さはREIT(リート)ならではと言えそうです。

デメリット

REIT(リート)のメリットを見てきたところで、デメリットについてもご紹介します。

短期で物件価格や分配金が変動する・投資法人が経営破綻になる可能性がある・配当控除が適用されない点がデメリットとして挙げられます。それぞれ、解説していきます。

短期で物件価格や分配金が変動する

REIT(リート)のデメリットとしては、不動産の賃貸および売買市場、経済情勢などに影響を受け、保有している物件の賃料収益が減少したり、物件価値が暴落したりすることで、保有している物件価格や分配金が短期間で大きく変動する可能性がある点です。

特にコロナショックの際は、REIT(リート)の取引価格は半減しました。実物不動産投資に比べて、価格変動が大きい金融商品と言えるでしょう。

REIT(リート)の銘柄が証券取引所の上場基準を満たさなくなった場合は、暫定廃止となり取引が中止されるリスクもあります。

投資法人が経営破綻になる可能性がある

投資法人も一般企業と同様に金融機関からの融資状況や収益の低下によるキャッシュフローの悪化などが原因となり、経営危機のリスクが存在します。

しかし、仮に経営破綻があっても、保有不動産の価値はゼロにはならず、不動産を売却すれば一部または当面の投資資金回収の可能性もあります。

配当控除が適用されない

本来、REIT(リート)の分配金は配当所得に該当し、確定申告を行うことで、税金を軽減することができます。

株式投資の場合は配当控除が適用されますが、REITの場合は適用されず、税制上のメリットを享受できない点には注意が必要です。

REIT(リート)はどんな人におすすめ？

こちらでは、REIT(リート)をおすすめできる人として、下記の3つの特徴をご紹介します。

それぞれ説明していきます。

不動産投資を手軽に進めたい人

REIT(リート)は、不動産に関する知識がなくても手軽に利益を得やすい投資法です。それに加えて、物件の自己運用に伴う手続きや手間が生じない点も、REIT(リート)特有といえるでしょう。

投資家は好きな銘柄を選択して購入するだけで、物件売買などの手続きは専門家のプロが行ってくれますので、投資家は手軽に不動産への投資をスタートできます。

短期での資産運用を望んでいる人

REIT(リート)の投資先は不動産ですが、現物不動産と違って証券化されているため、短期で自由に売買できる点が魅力です。銘柄によって異なりますが、保有期間中は定期的に分配金も授受できるので、定期収入も得られます。

一般的にREIT(リート）は、株式投資よりも高い利回りが期待できると言われています。その理由は、不動産投資会社が収益の90%超を投資家に還元すると税金が免除されるからです。

さらに、流動性が高く現金化しやすいため、短期で資産運用を望んでいる人にとっては、うってつけの投資と言えるでしょう。

2種以上の不動産に分散投資したい人

REIT(リート)は、現物不動産に比べて格段に少額からの投資が可能です。このため手元の資金が少なくても、複数の不動産へ分散投資がしやすくなります。

分散投資では、リスクを分散して軽減できるため、資産全体のリスクを極力抑えながら、安定したリターンが期待できます。

REIT(リート)に関するよくある質問

ここからは、REIT(リート)に関するよくある質問について、以下の5つをご紹介していきます。

一つ一つ見ていきましょう。

REIT（リート)とは何ですか？

REIT(リート)とは、不動産投資信託のことで、投資対象先に不動産を組み入れて運用できる投資信託です。投資家は、REITを通して間接的に多様な不動産の所有者になり、不動産のプロフェッショナルによる運用の成果を受け取ることができます。

REIT（リート)の仕組みとは？

投資家は不動産投資法人が発行する投資証券を購入して取得し、不動産の運用から得られる収益に基づいて毎期ごとに分配金を受け取れます。

REIT（リート)を購入する方法は？

通常の株式取引と同じ購入方法で、証券会社に買い注文を出すだけの作業です。数字4桁の証券コードを使えば、簡単に投資法人を検索できます。

REIT（リート）でのお金の流れがよく分かりません。

投資家達から集めた資金と銀行からの融資を使って不動産を取得し、その不動産を賃貸に出します。賃貸料収益や不動産売買益から経費を差し引いた後、残った収益を投資家に分配します。

REIT(リート)の利回りはなぜ高いのですか？

RIET(リート)は、法人税課税を回避するための仕組みがあるため内部保留されず、投資家への利益を多く還元できます。さらに、収益は長期的に安定する傾向があるため、インカムゲインを追求する投資家にとっては将来性のある投資先となるはずです。

まとめ

不動産投資の入門者にとって、手軽に不動産投資を始められ、運用を専門家であるプロに委託できるRIET(リート)は魅力的に感じられるかもしれません。

しかし、REITは元本保証がないため、不動産市況や賃料の変動などの影響を受けて市場価格が変動しやすい投資信託と言えます。

株式と同様にREITは取引所で単日売買され、市場のニーズに応じて価格が変動していきます。経済環境や不動産市況の悪化により、賃料が下がり不動産価値が下落する可能性もあります。

自分に合ったREITを見つけ、利回りや信用格付けなどを考慮し、実生活に影響を与えない範囲で投資することが大切です。