見覚えのない電話番号から着信があり、出てみると「マンション投資に興味ありませんか？今ならチャンスですよ。」などの勧誘があった方もいらっしゃると思います。
断ろうとしてもなかなか電話を切らせてもらえない、切ってもまたしつこくかかってくる、あげく夜の時間帯や休日にまで電話が鳴る・・・。
近年、マンションを主とした不動産投資購入の勧誘電話が増加しており、国土交通省や自治体などがホームページで注意喚起していますが効果が薄いようで、その数も年々増加傾向にあるようです。
もちろん、不動産会社は健全に経営しているホワイトな会社が大部分でしょう。
しかし、中には平気でブラックで悪質な営業をしている業者もいまだ存在しているのも事実です。また、ブラックとはいかないまでもしつこい勧誘電話などグレーな営業をおこなっている業者もいます。
この記事では、もしあなたがこのような不動産業者の営業や勧誘にあったときの対処法、勧誘の違法性や規制、さらには悪質な勧誘をおこなう業者かどうかを見極める方法などを説明いたしました。
実際に困っている方やご興味のある方は読んで参考にしてみてください。
不動産投資の勧誘がしつこい場合の対処法
まず最初に、不動産投資の勧誘がしつこい場合の対処法をいくつか挙げてみました。なかなか断れない場合の参考にしてみてください。
「購入する気持ちがない」と、毅然と断る
不動産投資の営業マンはあの手この手で話を伸ばしたり、あなたの興味を引くセールストークで何とか「YES」の返事を引き出そうとしてきます。
いわば話術のプロであり、あなたが聞き手に回ってしまうとどんどんペースにはめられます。不動産投資の話だと分かった時点で「購入する気持ちはありません。」と毅然と対応しましょう。
やりとりの初期の段階で、ご自身の否定の意志を伝えるのは重要です。
全然興味がないと伝える
電話の営業マンは、「おいしい儲け話」を仕掛けてきます。
これも上記同様、毅然と「まったく興味ない」「投資そのものをする予定もない」と断言する事が大切です。
続いて「二度と電話を掛けてこないで欲しい、そして自分の名前がリストにあるのなら今すぐ削除して欲しい」と言えばいいでしょう。
法的機関に電話すると伝える
ここで言う法的機関とは、不動産業者の業者に免許を与えている都道府県の行政機関、国土交通省地方整備局や、免許を管理している免許行政庁です。
不動産業者は宅地建物取引業法で禁止されている行為をおこなうと免許がはく奪されてしまうリスクがあるので有効です。
ただ「法的機関」というだけでは相手もひるまない事があるかも知れないので、事前に具体的な名称と電話番号をメモしておき「すぐ電話する事ができる」と言えば効果はてきめんでしょう。
ずばり「この電話って違法ですよね？」と言う
不動産投資の業者のほとんどは、電話の際、最初に会社名や担当者名、電話の目的を名乗らず話を切り出してきます。
例えば、「節税にお困りではないですか？」「将来的な貯えの不安を解消するお話があるのですが・・・」などといきなり本論に入ってきます。
ここで、「最初に社名と目的を言いませんでしたよね？それって違法ですよね？」と切り返します。実際法律でそうなっていますので有効な手段です。
社名と担当者名、連絡先を聞く
上に追加して撃退法として有効なのが、かかってきた営業マンに「あなたの会社名とあなたのお名前、そして折り返しの電話番号をお聞きしてよろしいですか？」と切り返します。
たとえここで社名と担当者名を答えても、最初に告知しなかった時点で違法ですので「はじめに聞いていません。ですからしかるべき公的機関（または国民生活センターなど）に連絡します。」と言えば引き下がるでしょう。
以上のどの方法も有効ですが、「おかしいな」と思った時点ですぐに相手に、「興味がない」そして「通報する」などの意志をはっきりと伝えてください。
相手の投資営業マンはは百戦錬磨、「電話セールスのプロ」です。ずるずると話を引き延ばすと、いつものまにか相手の思うツボになり、断り切れなくなりますので注意が必要です。
不動産投資の勧誘は違法？規制について解説
そもそも不動産投資やマンション投資の営業はきちんとした職種であり、基本的には違法ではありません。
しかし、営業方法が悪質な場合は当然違法性も帯びてきます。
ここでは、そもそもどういう勧誘や営業が違法なのか、また法によってどの様に規制されているかを解説していきます。
意志のない顧客に対し勧誘する
まず、不動産投資やマンション投資に興味がない、そして検討もしていない顧客に対して営業をし、勧誘する事自体が違法です。法的には「不招請勧誘の禁止」と記載されます。
ですので、どこかで入手した名簿をもとに無作為に営業の電話をかけて勧誘するのが一般的な不招請勧誘と言えます。
「確実に儲かる」などの表現
不動産投資にしろ株式などの金融商品にしろ、「確実に儲かる」などという表現は違法性を帯びてきます。
宅建法上では「確定的判断の提供の禁止」と言われます。
「儲かる」などの直接的表現の他にも、「徒歩数分圏内に駅ができるという噂もある」「近くに商業施設を誘致する計画も進んでいる」「あと数十年は、南側にこの物件より高い建物が建つ可能性はない」など、不確定な要素をセールストークに盛り込むのも禁じられています。
「今申し込みしないと損する」「今がチャンス」などのトーク
通販の広告などではよく見るフレーズですが、これは対象商品の値上げが決まっていたり、在庫があと少しという事実がある場合に用いられるトークです。
これを不動産投資に当てはめるのは、不当に契約締結を急がせる行為として、違反行為になります。
断ったのに電話をかけてくる
一度でも断った顧客に対し、しつこく営業電話をかけるのは「相手方等の利益の保護に欠ける行為の禁止」という違法行為になります。
つまり一度断った顧客に対しては営業してはいけないというルールがあります。
しかしこれを無視して例えば「この前のお話よりずっといい条件の物件が出たので、興味おありかと思いまして。」など、話題を変えて電話してくるケースもありますので注意しましょう。
長時間の営業電話
かかってくる営業電話に対してはっきりと意志を伝えられない人もいます。
それを逆手に長々と営業電話をして、契約をしないと切ることができない等の状況に持ち込むのは禁止事項です。
長い電話の中であらゆるセールストークを織り込んで、断れない様に持って行く手口ですので注意が必要です。
大声を出す、怒る、脅迫めいた事を言う
これはもう論外ですね。営業マンの意志がどうであれ、顧客側が恐怖心を抱いた時点でアウトです。
宅建業でも禁止されていますが、度を超すと刑法での処罰対象にもなりかねません。
深夜、早朝の電話
深夜や早朝の営業電話は、顧客側が了承していない限り違法になる可能性が高いです。
一つの基準として国土交通省は、午後9時から午前8時の間のアポなし電話が禁止事項に当たる、と解釈しています。
約束もないのに自宅や職場に来る
不動産投資の飛び込み営業自体は、ルールさえ守っていれば違法ではありません。
しかし買う意思のない顧客や興味のないお客に長々と営業を続けるのは違法性を帯びて来ます。
また、電話営業で断られたからと言って、相手の許可も得ずに自宅や職場に来るのはもちろん違法です。
最初に不動産投資の勧誘であること、社名や担当者名を言わない
前章でも説明しましたが、不動産投資営業の電話は、「かけた目的、社名、担当者名」を言う必要があります。
宅地建物取引業法での電話勧誘販売に対する規制で、「事業者の氏名等の明示」が定められています。つまり、いきなり「あなたにとってお役に立つ話があります。実は・・・」など営業トークに入っていくのは違法性があります。
以上にあげた様な、しつこい勧誘や非常識な営業を行う業者は、当然法的機関などへの相談や苦情が増えてきます。そして違法な勧誘などの違反行為をする業者は、指示処分や業務停止処分の対象となります。
それでも懲りずに違法行為を繰り返すなど、情状が特に重い場合は免許の取消処分になる事もあります。
不動産投資の悪質な勧誘かどうかを見極める方法
それでは、実際に不動産投資検討したり、実際に勧められているけど、悪質な勧誘かどうかを見極める方法を色々とご紹介していきます。
こういう事をする、こんな業者は悪質という判断の参考になります。
SNSなどの口コミや評判をチェックしてみる
ネットが発達した現在、投資会社の口コミチェックは外せません。
もちろん100%信用できるわけでもありませんが、客観的かつ具体的にこういう事がダメと書かれている書き込みは信ぴょう性が高いです。
また、悪い口コミがかなり多い投資会社は、最初から外しておいた方が無難です。
監督処分・行政処分を受けていないかチェックする
不動産投資会社は、外観だけでは実態はわかりにくいです。
しかし過去に宅建業法違反で監督処分を受けたかどうかはホームページで調べることができます。
具体的には、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」や、各都道府県では「宅地建物取引業者に対する行政処分｜都道府県名」などのサイトがありますので活用できます。
おとり広告を表示している
おとり広告とは、既に売れた投資物件や、売りに出す予定のない物件を広告として集客します。このおとり物件は、高利回りであるなど条件が良く「おいしい」物件です。
顧客が興味を引くと「すみません、この物件は先程契約してしまったんです。」と嘘をつき、「こういう物件は色々ありますので、ご説明させて頂いてもよろしいですか？」と、切り出してくる方法です。
おとり広告は、「景品表示法」という法律で禁止されています。
メリットや都合のいい事だけを話す
「この物件は儲かります」「節税できます」など、不動産投資のメリットや都合のいい事ばかりのトーク一辺倒で、逆にデメリットには一切触れないのも悪質な勧誘です。
家賃相場が下がるリスクや、自然災害を受けるリスクなどをきちんと説明することは投資営業トークに必要であり、信頼できる会社や営業担当だと言えます。
投資物件を実際に確認できない
不動産投資の話が進んだとしたら、必ず現地確認をしましょう。
逆に現地確認をさせてもらえないというのは何かのデメリットを隠している可能性が高いです。
物件自体の写真は綺麗でも、深夜まで賑やかな歓楽街に近い、川沿いで湿気が高い、南向きだが日当たりが悪い、幹線道路に接近していて夜中まで車の音が聞こえる、などいろんなデメリット要素があるので注意が必要です。
少々距離が遠くても現地確認は必ずしておく事が大事です。
競合他社の悪口を言う
このセールストークの手口も結構多いです。
競合他社の悪口を言って、自社が優位に立とうとする話が出てきたら不信に思うべきです。
不動産投資は自分の大切な資産をたくさん投じます。他社の悪口を言っているような会社とは取り合わないのがいいでしょう。
収支計画書を出さない
不動産投資にとって一番大事になってくるのが「投資利回り」です。それを記載してある収支計画書をいつまでたっても出してこない会社は、何か不都合な事を隠している可能性が高いです。
買おうとする不動産がご自身や家族で住む場合だと物件情報だけでいいですが、「投資用」ですので、収支計画書はあって当たり前です。逆にきちんとした収支計画書をすぐ出してくれる業者は信頼できると言えます。
上記の項目以外でも、前章などで説明した悪質な勧誘をしてくる業者は相手にするべきではありません。
繰り返しになりますが、しつこく電話をかけてくる、社名・担当者名を言わない、夜中に電話してくる、威圧的な営業をしてくる、目的を言わず営業トークに入る、などです。
不動産投資の勧誘に関するよくある質問
ここでは、不動産投資の勧誘に関するよくある質問をまとめてみました。実際に困っている事や疑問に思っている事があれば参考にしてみてください。
Q.勧誘の電話が会社に何度もかかってきて、しつこいので会う約束をしようかと迷っています。
A.電話の相手に、相手の社名、担当者名、連絡先を聞き「メモしました。投資の意志は全くないのでもうかけてこない約束をしてください。もし約束を破ればしかるべきところに通報します」と切ります。
なかなか毅然とした態度が取れないのであれば、信頼のおける上司などに相談するのもありです。仕事に支障をきたすという理由がありますので。
Q.勧誘の電話が会社にかかってきて、思わず自分の携帯を教えてしまいました。どうしたらいいでしょうか？
A.あなたの個人携帯はその会社のみならず、名簿屋などのリストに載せられいろんな勧誘の対象にされてしまいます。知らない番号には出ない、着信拒否設定をするのがいいでしょう。
また、業者の電話に出てしまった場合、「最近電話と番号を替えましたので私じゃなく前の人でしょうね。かけてこないでください。」と言えばかかってくる確率は低くなります。
Q.勧誘トークに負けて、直接会う事になりました。どうしたらいいでしょう？
A.再度電話して「興味ない」と断りましょう。
相手は絶対にあきらめず食い下がってくると思いますので会社名と名前をはっきり聞き出し、「今から監督省庁、国民生活センター、警察すべてにあなたの会社と氏名を通報します。」と言えば再度かかってくることはまずありませんし、会う必要もありません。
Q.勧誘を断ったら家にまで来るようになりました。怖いのですがどうしたらいいでしょう。
A.家にまでこられたら「警察を呼びます。」で大体おさまります。
中には「警察は民事不介入ですよ。」と言ってくる業者もいますが取り合わず、玄関先に居座る場合は110番すればいいでしょう。また、住人の許可なく敷地内に入れば住居不法侵入罪なので刑事事件に相当します。
Q.しつこい電話の勧誘に負けて、一度営業マンと会ってしまいました。次会った時に契約させられる展開なのですが、どうしたらいいでしょうか？
A.会うのは厳禁です。まだ契約していない段階なので「買う気がなくなった。連絡してこないで欲しい。」ときっぱり言いましょう。
それでも相手が会おうとするなら「免許行政庁と不動産保証協会に連絡します。」と言います。恫喝めいた事を言い出したら、「録音していますのであなたとあなたの会社の事を110番します。」と言って電話を切りましょう。
ずるずると引き延ばすのが一番ダメです。
Q.強引な勧誘に負けてついつい契約してしまった場合、取り消すことができますか？
A.業者からクーリングオフの説明を受けてから8日以内であるとクーリングオフが適用され、解約することができます。
その際の条件として、代金を支払っていないこと、不動産事務所以外（自宅やファミレスなど）で契約したなどがあります。また、業者がそもそもクーリングオフの説明をしていなければいつでも解約可能です。
ただ、きちんと不動産会社で契約した場合などはクーリングオフも難しい場合がありますので、うかつにハンコを押さない事が最も重要ですね。
Q.断ったりクーリングオフしたりすると嫌がらせをされそうで怖いんですが。
A.昭和や平成の途中くらいまでは、家まで押しかけたり、張り紙をしたり、暴力団まがいの人が家や近所まで来たりということもありました。
令和となった現在は法整備もされ、そのような嫌がらせはほとんどないのが現状です。もし不穏な動きがあれば即110番すればいいだけの話です。不当なつきまといや脅迫、暴力団の介入などはすべて刑事事件となります。
悪徳不動産も、そこまで割の合わない事はめったにしないようです。
不動産投資の勧誘まとめ
しつこい不動産投資営業に関して対策を中心に説明してきましたがいかがだったでしょうか？結論として最も大事なのは、「電話に出ない」「出てしまっても毅然とした態度で断る」「会わない」ということです。
相手は投資営業のプロなので、最初は明るく爽やかな口調で話を進めてきます。あなたが少しでも話を聞いたり同意してしまうと、あの手この手のノウハウや知識で必死にトークを展開してきますので、どんどん不利な状況になってきます。
しつこい営業に負けそうなときは、公的機関に通報し助けを借りましょう。そして何より、あなたが自衛策をしっかりと身につける事も大事です。
また、不動産業界や不動産投資に関する勉強もしておけば、悪徳セールスに引っかかることのないひとつの対策といえるでしょう。
