不動産投資で成功する人の特徴！成功率を高めるポイントとは？

不動産投資と聞くと、口座を作れば直ぐに始められる株式やFXに比べて敷居が高そうなイメージを持つ人が多いかもしれません。

しかし、不動産投資の歴史は古く、本屋に行けば成功した大家さんの書籍が数多くあり、「成功」を掴んでいる人が多いのも事実です。

どんな投資にもリスクはあり、不動産投資もそれは同じ。

では、実際に不動産投資で成功する人はどのような人か、資産形成の選択肢の一つとして不動産投資を検討する方向けに成功する人の特徴をお伝えします。

不動産投資における成功とは？

そもそも、不動産投資において成功とは一体何を指すのでしょうか。

投資の目的は資産形成や老後資金、節税など人によってさまざまで、成功の定義は異なりますが、共通していえることは不動産を安定して運営し、利益を得ることです。

不動産経営において利益を得る方法は2つあります。

不動産投資が成功だったと言えるかどうかはこの2つの利益が最終的にどれだけ残るかです。

インカムゲイン-安定した家賃収入を得る-

インカムゲインは資産を所有することで得られる利益のことで、不動産投資においては家賃収入です。

実際、不動産経営には経費がかかるため、家賃収入から経費を差し引いたものが手元に残る利益となります。

不動産経営における経費には下記のようなものがあります。

これらの経費を踏まえた上でも余裕をもった経営ができることがインカムゲインにおける成功と言えます。

キャピタルゲイン-売却時に利益を得る-

一方、キャピタルゲインは保有している資産を購入時よりも高値で売却した際に得られる差益のことです。

毎年、土地が上がった下がったと地価公示価格がニュースで取り上げられ、注目されるように、不動産の価格は構造や築年数以外にも経済情勢や周辺環境など様々な要素で常に上下します。

キャピタルゲインを得るためには購入時に適正な価格を見極めることはもちろんですが、売却の適切なタイミングを見極めることも大事です。

不動産投資の成功は利益を残すこと

2つの利益の側面でお話しましたが、インカムゲインで安定して収益を得ていたとしても、キャピタルゲインで損失が発生し、インカムゲイン分の利益がなくなってしまっては成功といえません。

資産形成として所有し続けて、将来的に満額で家賃収入が得られることが購入時の目的だったとしても、不動産市況の変化により、売却して物件を買い換えたほうが良いというチャンスが来ることもあります。

キャッシュを手元に残して「成功」するためにはインカムゲインとキャピタルゲイン両方の側面から経営していくことが必要です。

不動産投資で成功する人の特徴

不動産投資に興味を持ち、調べてみると書籍やYoutubeで成功事例が数多く出てくる一方で失敗事例もある程度見つかります。

不動産投資で成功する人と失敗する人の違いはどこにあるのでしょうか。

実際に成功する人の特徴は下記の通りです。

長期目線で経営ができる

不動産投資は基本的に一定期間所有することが前提の投資であり、購入から運用、売却まで見据えた長期目線で経営することが必要です。

不動産屋に薦められるがままに購入してしまうことは非常に危険で、成功する人は購入時から修繕計画や、出口戦略を見極めて経営しています。

適切なシミュレーションを常に行える

購入時の家賃シミュレーションだけで判断することは危険です。

成功する人は購入時から最悪までを想定した入居率や家賃の下落率、金利の変動など将来的な予測も徹底的にシミュレーションし、精度を高めます。

また、購入後も常にシミュレーションの補正を怠らず、早めに対策を考えて行動するのが成功する人です。

自己資金に余裕を持ち、計画的に購入できる

不動産購入における自己資金の目安は2〜3割と言われています。

この2〜3割というのはあくまで銀行手数料や登記費用などの諸経費と不動産の頭金を前提とした金額です。

不動産購入できたけれど貯金はゼロから再スタートでは計画性がなく、非常に危険。

成功する人は万一、手出しが発生するような事態に備え、資金に余裕をもつことで安定した経営基盤を作ります。

自己資金を残すといってもフルローンやオーバーローンで初期投資を減らして購入することは、キャッシュフローの悪い投資になる可能性がありますのでしっかりと見極めるようにしましょう。

想定されるリスクに対し、事前に対策をたてられる

どんな投資にもリスクはありますが、不動産投資には下記のようなリスクがあります。

成功する人は必ずそれぞれのリスクに対して事前に対策をしています。

築年数や修繕履歴を確認すれば大規模修繕の時期、入居者の居住年数からリフォームの可能性も想定できるでしょう。

災害対策もただ勧められた保険に加入するのではなく、水害のあるエリアなら水害にも対応したプランに加入する。

管理会社選びは仲介不動産屋任せではなく、自分でも管理棟数や実績を確認して選びます。

リスクにしっかりと目を向けられる人が成功する人です。

不動産屋の話を鵜呑みにせず自ら情報収集ができる

不動産会社の担当者との関係はその後の不動産経営を左右することさえあります。

「営業さんがイイ人」は自宅購入ではひとつの決定打になるかもしれませんが、投資用不動産はそうはいきません。

「会社の売上が・・・今時点で取り扱える物件がこれだけ・・・

例え40点の物件でも売らなくてはいけないことがあるのが営業です。

不動産会社の話を鵜呑みにせず、値引きやシミュレーションで良く見えた物件も成功する人は自分でもしっかりと情報収集をしています。

根気よく地道に継続ができる

購入を検討する際は楽待や健美家などの専用サイトを見たり、セミナーに参加したりと根気も必要です。

特に不動産会社から直接話を聞ける場合はまだ市場に出回っていない物件を紹介してもらえることもあり、動いた分だけ良い物件に巡り合える可能性があるということになります。

毎回毎回、営業されると疲れてしまって、2、3社回ってもう決めてしまいたいと思うこともありますが、成功する人は根気よく、地道に情報収集を重ねて物件を購入しています。

決断力とスピード感がある

成功する人は決断力とスピード感があります。

情報収集をしっかりと行うべきですが、億単位のお金を動かす投資家もいる不動産市場では良い物件はすぐに売れてしまいます。

物件を紹介されてはじめて考えるのではなく購入したい物件の条件をしっかりと決め、事前に準備できるところはしっかり行って、良い物件だと思ったら即決できる準備を成功する人はしています。

不動産投資で成功する人はエリア選びを重視する

初心者でも地方よりは都市部、駅から遠い物件よりは近い物件、築古よりは新築のほうが入居率が高そうとイメージできると思いますが、不動産投資で成功する人は物件のエリアをしっかりと調査し、選定をしっかりと行っています。

人口が集中しているエリア

都市部のように人口が集中しているエリアは不動産投資でも安定した人気です。

スーパーや病院など施設が充実し、電車やバスなどインフラが整っていることから賃貸需要が高く、空室リスクが低い他、物件そのものの資産価値が下がりにくいことから出口戦略を立てやすいなど良い物件の条件が揃っているので高い需要が見込めるためです。

　　

単身者の多いエリア

持家よりも賃貸率が高いことから単身者の多いエリアは賃貸需要を見込めます。

単身者にはワンルームや1K需要も多く、家賃を抑えたい人の候補となるため、都市部から少し離れていても需要が見込めます。

特に駅から近い物件は築年数が古くても空室率が低く、安定した運営が期待できるでしょう。

主要駅へのアクセスが良いエリア

職場や学校へ電車一本乗り換えなしで通える通勤・通学に便利なエリアも需要があります。

路線が1本化されたりなど利便性の高まっているエリアも増えていることから、都市部へアクセスの良いエリアは人気です。

安定した需要のあるエリア

周辺に大学がある、企業の工場など働く所が密集しているエリアは安定した需要が見込めて投資向きです。

卒業や転勤により退去しても、その分だけ新しい人の入居の可能性が高く、回転率をキープしやすくなっています。

但、大学や企業の移転により急に入居率が悪化するリスクには注意が必要です。

将来的に発展の見込みがあるエリア

大型ショッピングセンターができる、新しい路線の計画があるなど将来的に開発が決まっているエリアは将来的な資産価値上昇が見込め、投資向きです。

不動産価格の上昇率が高くなる傾向があるエリアで将来的なキャピタルゲインを狙いやすくなっています。

しかし、開発の情報が入ったタイミング次第では既に遅く、購入時点で物件が割高になっている可能性もあるので購入タイミングはよく見極めましょう。

不動産投資で成功している人の事例

【K.S.さん　30代会社員　男性】

購入物件	①都内区分マンション(売却済)　②都内区分マンション　③都内区分マンション
頭金	①0万円　②300万円　③300万円
家賃収入	①8万円/月　②9.5万円/月　③11万円/月
利回り	①7％　②8％　③7.5%

独身で交際費ばかりでお金が減っていく生活を打開するために不動産投資を学ぶ。

1室目購入時は20代後半で年収400万。利回り7％以上と当時の区分マンションではなかなかない物件である上に、年収からローン付けが厳しいと言われながらも根気よく不動産屋巡りをして購入。

その後は転職による年収アップも重なって、着実に投資用資金を貯めていきました。

最終的には運用実績と自己資金を評価され、2室目購入も成功。

直近では1室目を売却し、売却益250万を得て、3室目として物件の入れ替えも行っています。

K.S.さんの成功のポイントは身の丈にあった実績作りと条件の拘りです。

「利回り7％・都内」と条件を徹底し、尚且つ、決して高くはない年収400万にあった物件を購入して確実に実績を作り、銀行評価も獲得していきました。

【Y.S.さん　30代　会社員　男性】

購入物件	地方1棟アパート
頭金	500万
家賃収入	約60万/月
利回り	14％

購入当初、会計士として勤務。独立を目指し日々奮闘する中、お客様の会計相談ばかりではなく、自分も運用してみようと決意。

1棟購入を最初から検討していましたが年収700万という高属性でも堅実に自己資金を増やすことが重要と判断。

物件探しを焦らずじっくりと探すのと並行して物販ビジネスを開始。

本業以外の収入を増やしたことで自己資金も目標額に到達。

元々の属性はもちろん自己資金も評価され、購入までは1年半かかったものの利回りも見込める地方アパートを1棟目として購入に成功。

自己資金が功を奏して、金融機関からの評価も高くなり、増えた資金を武器に2棟目も相談中。

Y.S.さんの成功のポイントは確実な自己資金の準備と物件選びを焦らなかったことです。

金融機関の評価において自己資金が大事であることは先にもお伝えした通りですが、相応の資金をもっていても尚、リスクを鑑みて準備をしっかりと行っています。

また、目先の提案物件の購入に焦らず時間をかけて本当に良い物件、収益を得られる物件を根気よく探し出したことも成功の理由です。

不動産投資で失敗している人の特徴

不動産投資における失敗はインカムゲイン、キャピタルゲイントータルで赤字になることです。

では、失敗する人はどのような人でしょうか。

シンプルには成功している人と逆に行動をしてしまっている人が当てはまりますが、購入の際は下記のようなことに当てはまっていないか注意をしましょう。

計画性がなく、短期的な利益を考えてしまう人

物件価格や想定利回りにばかり目がいき、購入を決めてしまう人は失敗しやすいです。

購入価格や想定利回りはあくまで購入前時点の情報。例え値引きをしてもらって、利回りが良くなっても安易です。

値引きしてもらえるのであればそもそも値引き分が乗っていただけで最初の価格が適正ではなかった可能性もあります。

利回りであれば長期的に見た時にその利回りはいつまでが有効といえるのか、更には購入時から出口戦略はどのようにするのかまで想定しなくてはいけません。

シミュレーションが甘い人

短期的な利益を考えてしまう人と重複もありますが、シミュレーションが甘い人は失敗します。

商談時に不動産屋から出てきたシミュレーションの内容はよく確認が必要です。

近隣類似物件の家賃相場よりも高い場合は、退去時にその家賃まで下がる可能性は大いにあるでしょうし、入居者の居住年数が長ければ「安定している！」ではなく、退去時に修繕箇所が多くて修繕費がかなりかかる可能性があります。

あらゆる可能性を深掘りし、想像してシミュレーションを修正することが必要です。

想定されるリスクの把握ができていない人

不動産投資にはさまざまなリスクと常に向き合う必要があり、何かが起こった時に慌てて対処することを繰り返す人は失敗します。

築年数が古ければ修繕リスクや災害リスク、人口減少が進んでいるエリアであれば家賃下落や空室リスクと物件の修繕状況、築年数、そしてエリアなどである程度想定できるものです。

購入時点で出来る対策をすることはもちろん、購入後も定期的に評価し、対策を心がけましょう。

不動産会社の話を全て鵜呑みにしてしまう人

営業担当は「売ることが仕事」です。そして、提案される物件はその時に売れる物件です。

先にもお伝えした通り、不動産屋さんもお客様に損失を出させるような悪意はなくても40点の物件を紹介するときもあります。

営業担当が説明する物件のメリットばかりを鵜呑みにせず、自分で調べる癖をつけるようにしましょう。

行動しない人

不動産会社任せにし、自分で行動しない人は失敗します。

不動産会社は調べれば調べるほど出てきますが、1社、2社聞いただけで良い物件に巡り合えることはなかなかありません。

また、融資も自分で銀行に足を運び、借入額や利息の見立てを出して提案を受けると物件の見え方も違ってきます。

行動を起こしている人は不動産会社からも「買う意欲のある人」と評価され、提案される物件も変わってきます。

不動産投資でよくある失敗例

実際に不動産投資でよくある失敗例とはどのようなものがあるのかみてみましょう。

そもそもの購入価格が高すぎた

不動産投資の成否は物件選びによるところが大きな割合を占めています。

購入価格が利回りを決めているからこそ、その後の利益がどれくらい残るか成否を左右するといっても過言ではありません。

手頃な物件は上流の投資家から情報をつかんでいくものです。

類似物件や近隣の相場をみて価格の妥当性を確認するだけでなく、物件仕入れの経緯もよく確認するようにしてみましょう。

都合のいいシミュレーションだった

購入時の見立てが甘い人が陥る失敗事例になります。

シミュレーションをする際は満室想定と他に80％など低すぎない程度の空室率想定を出すことが一般的です。

実際に空室率はもちろんですが、他にも家賃の下落率など様々な角度から多少厳しめのシミュレーションまで作成することが重要です。

思わぬ修繕で資金繰りが悪化してしまった

自己資金が少ない状態で購入をした人が陥る事例です。

リスク想定としてどんなに修繕費を考慮しても入居者がひどい使い方をしていたなど思わぬ修繕が発生するようなケースもあれば、保険に入っていたけれど適用されないようなケースもあります。

自己資金を準備して、頭金を入れてローンの返済を軽減したり、手元資金として余裕を持たせておけば回避できる可能性ありますが、フルローンやオーバーローンなど少し無理な購入かなと思った時には一歩踏みとどまって考えましょう。

管理会社が怠慢で入居者がつかない

管理会社に任せっきりで放置状態の人に起こる事例です。

管理会社が自社の管理物件としていかに一生懸命案内してくれるかは経営において重要なポイントですが、怠慢な管理会社に任せっきりにしてしまうとより良い物件の案内ばかりでなかなか入居に至らず、気が付けば空室率があがっていることも。

多少、リフォーム費用が必要だったとしても入居率アップに向けてしっかりと相談できる管理会社を選定することが重要です。

不動産投資で成功率を高めるためのポイント

成功する人と失敗する人を比較してきましたが、不動産投資で成功を高めるポイントは大きく3つです。

積極的に情報収集する

まずは自分で勉強し、情報収集をすること。

不動産投資の情報収集はインターネットはもちろん書籍も多数あり、あらゆる情報を集められる時代です。

しっかりと知識の土台をつくっておくことで、不動産会社や金融機関と話す際にしっかりと条件を見極めることができるようになります。

そして、不動産屋や金融機関に自分で足を運んで情報をとりにいくことでその時の市況にも詳しくなり、不動産経営における信頼関係の構築もつくれれば、失敗する不動産を紹介されることも少なくなるでしょう。

自分にあった物件選びをする

不動産投資家としてマンションを何棟も持つというのは最終的に目指すところかもしれません。

ただ、大切なのは「今の自分」がどのような物件を購入するのが最良かということ。

情報収集は必要ですが、その場の情報に流されていては不動産投資家としては成功しません。

地方よりも都市部、区分よりも1棟と条件次第で購入できる可能性はもちろんあります。

しかし、その1棟目・1室目が次の購入を左右することになるのです。

今買える且つ将来的にプラスになる物件がどのような物件か冷静に見極めて購入することが成功率を高めます。

シミュレーションを詳細に行う

再三になりますが、あくまで不動産屋から出されるシミュレーションは表面利回りであり、金融機関の融資を受けるために作成されたものであることをよく理解しましょう。

空室率や家賃の下落の他にも金利の上昇や、修繕費の積み立てまで考慮し、そこまで厳しめのシミュレーションをしても利益が出るのであれば良い物件と考えられます。

また、シミュレーションは毎月の収支だけでなく資産価値のシミュレーションまでしておくと更に成功率は高くなります。

出口戦略まで長期目線で考えて購入することが重要です。

まとめ

不動産投資は動くお金に対しては意外と地味な投資です。

株式やFXであれば1週間後や3か月後に利益を得る短期投資も可能性がありますが、不動産投資は入居者がいて、家賃収入があるからといって、直ぐに大きな利益を得られるわけではありません。

不動産投資で成功する人は継続してコツコツと学び、行動を起こせることが大前提です。

その上で長期的な目線で物件購入時から見極め、リスクを適切に対策して運営しています。

不動産投資で成功したいのであれば、ポイントを押さえ、失敗を減らす方法を事前に実行し、購入時から管理や売却時期まで見据えて取り組むことで成功の確率を高められるでしょう。